Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate Q2 2019" opracowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że w drugim kwartale czynsze w sektorze nieruchomości logistycznych w Europie znacząco wzrosły. Popyt jest nadal bardzo duży, co spowodowało spadek stóp kapitalizacji o 2 pkt bazowe. - Natomiast stopy kapitalizacji na europejskich rynkach nieruchomości biurowych i handlowych pozostały na dotychczasowym poziomie - wynika z analiz.
Wielkie apetyty
W sektorze nieruchomości logistycznych czynsze za najwyższej klasy powierzchnie wzrosły o 0,6 proc. w ciągu kwartału oraz o 2,8 proc.w ujęciu rocznym - to najwyższy wskaźnik wzrostu od marca 2008 roku. Największą dynamikę wzrostu zarejestrowano na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie stawki czynszowe wzrosły o 4,4 proc. w Budapeszcie i o 2,7 proc. w Warszawie. - Hamburg również odnotował znaczący wzrost czynszów (o 3,4 proc. w ciągu kwartału), do czego przyczyniły się zarówno niewystarczająca podaż, jak i silny popyt wynikający z optymalizacji działania sieci dystrybucji - tłumaczą analitycy.
Cytowany w raporcie Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, mówi, że duży popyt wśród najemców spowodował spadek stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie o 2 pkt bazowe, wskutek czego średnia ważona stopa kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów osiągnęła nowy, rekordowo niski poziom 5,66 proc. - W większości regionów na czele z krajami Europy Środkowej i Wschodniej, gdzie odnotowaliśmy najwyższy wzrost stawek za wynajem, stopy kapitalizacji zmniejszyły się nieznacznie w ciągu kwartału - podaje Nigel Almond. - Przed końcem roku spodziewamy się dalszych spadków na jednej trzeciej rynków, na których niskie koszty finansowania i korzystne warunki na rynku najmu przyczyniają się do wzrostu czynszów i kompresji stóp kapitalizacji - dodaje.
Pomimo bardzo korzystnych warunków panujących na rynkach najmu, stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy nieruchomości biurowych nie wzrosły, pozostając na najniższym poziomie (4,35 proc.) od czerwca 2002 roku, czyli od początku prowadzenia statystyk.
- Czynsze za powierzchnie biurowe wzrosły w ujęciu kwartalnym o 1,1 proc., osiągając roczny wzrost na poziomie niemal 3,3 proc., co wskazuje na najwyższą dynamikę wzrostu od roku 2012 - podają analitycy. - Lokomotywą wzrostów pozostają Niemcy, gdzie czynsze poszły w górę o 2,4 proc. w ujęciu kwartalnym, a liderami wzrostów były Berlin (5,7 proc.) i Frankfurt (3,4 proc.) ze względu na silny popyt i ograniczoną podaż budynków klasy A. Na mniejszych rynkach takich jak Lizbona (4,8 proc.) i Dublin (4,2 proc.) także odnotowano wysokie wzrosty w ujęciu kwartalnym.
- Spadki stóp kapitalizacji odnotowano łącznie na czternastu rynkach. Najwyższy spadek (o 35 pkt bazowych) do poziomu 3,5 proc. zarejestrowano w Zuidas w Amsterdamie - czytamy w raporcie. - Z kolei w Antwerpii, Bratysławie, Bukareszcie i Hadze stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 25 pkt bazowych. Wzrosły natomiast na kilku rynkach - w londyńskim City o 25 pkt bazowych, do poziomu 4,25 proc. Do końca roku spadki spodziewane są w mniejszej części rynków, ale średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie może się jeszcze zmniejszyć.
Chłodniej na ulicach
- Wraz ze spadkiem obrotów w handlu detalicznym w strefie euro oraz zmianą przyzwyczajeń zakupowych konsumentów i związanym z tym wzrostem sprzedaży przez internet, główne ulice handlowe w Europie zaczynają odczuwać schłodzenie koniunktury - zauważają eksperci Cushman & Wakefield. - Czynsze spadły o 0,6 proc. w ciągu kwartału i o 0,9 proc. w ujęciu rok do roku, co stanowi największy roczny spadek od 2009 roku. Łącznie na dziewięciu rynkach odnotowano spadki czynszów w drugim kwartale, przy czym najwyższy, 12-proc. spadek odnotowaliśmy w Bristolu. Jedynie dwa z 46 rynków - Sofia i Wiedeń - zarejestrowały wzrost czynszów o odpowiednio 3,8 proc. i 1,3 proc.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości przy głównych ulicach handlowych nie wzrosły w ciągu kwartału. Średnia stopa w Europie utrzymuje się na poziomie 4,22 proc. przy czym na większości rynków (41 z 46) nie odnotowano żadnych zmian.
- W Sofii stopy kapitalizacji spadły o 25 pkt bazowych do poziomu 7,5 proc., a w Budapeszcie również odnotowano niewielki spadek (o 15 pkt bazowych do 4,6 proc.), co odzwierciedla siłę i stabilność tego rynku, na którym czynsze wzrosły o 7 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym - podają analitycy. - Ogólna prognoza dla rynku nieruchomości handlowych nie napawa zbyt dużym optymizmem. Do końca roku na dwunastu rynkach spodziewany jest spadek czynszów.
Według prognoz firmy Cushman & Wakefield stopy kapitalizacji będą podążać za tym trendem, przy czym na jednej trzeciej rynków przed końcem roku mogą one wzrosnąć.
Soren Rodian Olsen, dyrektor działu rynków Kapitałowych w Polsce w Cushman & Wakefield, zauważa, że na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej czynsze za powierzchnie biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie, a w przypadku sektorów handlowego i logistycznego rosną w najważniejszych lokalizacjach.
- W skali całej Europy – z wyjątkiem krajów Beneluksu – stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości uległy największej kompresji w ujęciu zarówno kwartalnym, jak i rocznym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, ale są nadal atrakcyjne w porównaniu z głównymi rynkami - mówi Soren Rodian Olsen. - Przewidujemy, że stopy kapitalizacji będą nadal zmniejszały się na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie i najlepszych obiektów logistycznych w całym kraju.
