Niezwykły czas, niezwykłe okoliczności. W bardzo trudnym dla rynku nieruchomości roku został pan prezesem dużej firmy doradczej – pierwszym spoza branży real estate. Skąd taki pomysł i jak pan widzi rolę swoją oraz JLL?

Patrząc z perspektywy całej grupy JLL, globalna strategia firmy jest taka, aby pomagać klientom nie tylko przy konkretnych procesach, jak zakup, sprzedaż, komercjalizacja czy wynajem nieruchomości, ale wspierać ich w ujęciu holistycznym. Naszym celem jest współpraca z szerokim gronem podmiotów - funduszami, deweloperami, czy użytkownikami nieruchomości - w budowaniu długofalowych strategii, wykorzystując nasze doświadczenie z rynków lokalnych i globalny charakter organizacji.

Od roku funkcjonujemy w zupełnie nowej sytuacji i nie dotyczy to zresztą tylko rynku nieruchomości – pandemia mocno wpłynęła na zachowania biznesowe i społeczne. Ze świata, gdzie zarządzało się ryzykiem, weszliśmy do świata dużej niepewności. Po wielu latach bardzo dobrej koniunktury rynek nieruchomości się zachwiał, a wielu graczy stosuje taktykę „zatrzymaj się i popatrz".

Dlatego myślę, że w czasach perturbacji warto na branżę spojrzeć szerzej i z wielu perspektyw, wykorzystując know-how z różnych obszarów biznesu, co zamierzam zrobić pracując w JLL. Większość zawodowego życia spędziłem w doradztwie, w McKinsey budowałem strategie dla wielu przedsiębiorstw, w Deutsche Banku uczestniczyłem w działaniach związanych ze zmianą modelu działania banku w następstwie kryzysu finansowego z 2008 r. Wierzę, że to doświadczenie będzie cenną kompetencją dla naszej firmy oraz klientów.

Jedną z pierwszych decyzji było powołanie strategicznego panelu doradczego – jaka jest funkcja tego ciała?

Cel jest w zasadzie prosty - chcemy dać sobie szansę na szerszą refleksję dotyczącą tego, w jaki sposób rynek będzie się rozwijał, jak w dłuższym horyzoncie mogą wyglądać scenariusze tzw. nowej normalności. Nasi klienci wiedzą, że sektor nieruchomości może przestać rosnąć liniowo, a w pewnym momencie nawet mocno się zachwiać – szukają więc źródła, które pozwoliłoby im „złapać" szerszą perspektywę. Tę perspektywę ma im dać panel JLL, który będzie złożony zarówno ze specjalistów JLL, jak i zewnętrznych ekspertów z różnych dziedzin.

W ostatnich latach wartość transakcji w nieruchomości komercyjne w Polsce rosła, 2020 r. przyniósł mocny spadek. Jak oceniacie perspektywy?

W 2020 r. wartość transakcji wyniosła 5,6 mld euro, a więc o około 1/3 mniej niż rok wcześniej. To jednak wciąż trzeci najlepszy rezultat w historii, co pokazuje, że mimo wielu ograniczeń aktywność inwestorów była wysoka. Pandemia utrudnia podróżowanie, opóźnia podejmowanie decyzji, niemniej kapitał jest zainteresowany różnego rodzaju aktywami. Rynek nieruchomości zwykle uważany jest za bezpieczniejsze miejsce lokowania w długim okresie. Sama Polska pozostaje krajem z dobrą perspektywą rozwoju w perspektywie średniej i dłuższej. Dlatego wierzę, że rynek kapitałowy będzie się odbudowywał, a uczestnicy będą potrzebowali coraz bardziej wysublimowanego doradztwa.

Pandemia w bardzo różny sposób potraktowała poszczególne części rynku nieruchomości...

Czego najlepszych przykładem są magazyny - mocno świecąca gwiazda wśród innych segmentów, gdzie wartość inwestycji sięgnęła rekordowych 2,7 mld euro. Zainteresowanie wciąż jest ogromne i może się okazać, że popyt na długo przewyższy podaż. Jeśli chodzi o biura, inwestorzy skupili się na Warszawie i Krakowie. Chyba nikt na razie precyzyjnie nie jest w stanie powiedzieć, jak będzie wyglądała przyszłość. Część firm wraca do biur przy zachowaniu reżimu sanitarnego, ponieważ dla części biznesów kontakt międzyludzki jest niezbędny, inne firmy natomiast przyjmują hybrydowy model pracy.

Jeśli chodzi o nieruchomości handlowe, popyt przesunął się w stronę mniejszych formatów, parków handlowych, sklepów spożywczych, które nie ucierpiały w wyniku pandemii. Galerie na razie z punktu widzenia inwestorów obarczone są niepewnością, jeśli chodzi o generowanie przepływów z najmu. Widać jednak, że po kolejnych lockdownach wskaźnik odwiedzalności odbudowywał się dość szybko, choć oczywiście nie do poziomów sprzed pojawienia się COVID-19. Lepsza była też konwersja, czyli przełożenie odwiedzin na realne zakupy. Kiedy pandemia minie i rynek w pełni się otworzy, galerie będą ponownie ulubionym miejscem zakupów Polaków, a co za tym idzie - zwiększą swoją wartość. W Polsce póki co nie ma dla nich realnej alternatywy, ponieważ w odróżnieniu od zachodnioeuropejskich aglomeracji trudno jest u nas mówić o prężnie funkcjonujących ulicach handlowych.

Z bardzo trudną sytuacją z powodu administracyjnych restrykcji borykają się również hotele. Z drugiej strony, Polską coraz częściej interesują się inwestorzy oportunistyczni, którzy poszukują ciekawych okazji zakupowych. Rynek ma też nadzieję, że jednak ruch biznesowy i turystyczny w końcu powróci.

Kryzys przyspiesza też rozwój rynku najmu instytucjonalnego mieszkań. Jak oceniacie perspektywy PRS?

Segment mieszkaniowy bardzo dobrze się rozwija mimo pandemii, także w kierunku od dawna oczekiwanym, czyli PRS. Na tym rynku mamy już spore doświadczenie w pracy z inwestorami, a możemy jeszcze silniej zaistnieć jako doradca, wspieraliśmy m.in. Marvipol w ogłoszonej niedawno transakcji sprzedaży portfela projektów funduszowi Heimstaden.

Rynek rozwija się, rośnie poziom jego profesjonalizacji. Międzynarodowy kapitał szuka z jednej strony bezpieczniejszych przystani, ale także inwestycji perspektywicznych – w porównaniu z dojrzałymi rynkami PRS Polska oferuje duży potencjał wzrostu. Aktualnie w projektach na wynajem oferowanych jest 4,5 tys. mieszkań, w najbliższych latach może przybyć kilkanaście tysięcy lokali, ale wciąż nie jest to skala o jakiej myślą najwięksi inwestorzy. Do tego portfele te trzeba zbudować. Dotychczas deweloperzy w Polsce większość mieszkań bez problemu i relatywnie szybko sprzedawali odbiorcom detalicznym. Teraz jednak konkurencja rośnie, a czas komercjalizacji się wydłuża – deweloperzy mogą być bardziej skłonni do rozmów z inwestorami instytucjonalnymi.

Za grubo ponad 90 proc. transakcji w nieruchomości komercyjne w Polsce odpowiada zagraniczny kapitał. Wraca pomysł polskich REIT-ów – czy to sposób, by otworzyć rynek dla rodzimych inwestorów?

Umożliwianie korzystania z instrumentów, które dają wybór przy lokowaniu kapitału, jest dla mnie oczywistą sprawą. Grunt, żeby regulacje były przemyślane. Instrument w postaci REIT-ów musi być elastyczny, aby dawał możliwość budowania projektów w oparciu o różne klasy aktywów – zwłaszcza, że coraz więcej inwestycji deweloperskich powstaje w formule mixed-use. Trzeba stworzyć rynkowi szanse, szczególnie teraz, kiedy gospodarka w wielu obszarach jest przyhamowana. REIT-y mogą stać się jednym z pozytywnych impulsów dla rozwoju gospodarczego w kraju. Będziemy aktywnie uczestniczyli w pracach w tym obszarze.

CV

Mateusz Bonca jest dyrektorem zarządzającym JLL w Polsce od połowy listopada. W latach 2016–2019 zasiadał w zarządzie – w tym w fotelu prezesa – paliwowej Grupy Lotos. Wcześniej był m.in. dyrektorem w Deutsche Banku we Frankfurcie i konsultantem w McKinsey & Company. Ma szerokie doświadczenie międzynarodowe. Jest absolwentem SGH, doktorem nauk ekonomicznych.