- Rok 2018 był rekordowy pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. To ponad 7 mld euro. Rekordy pobito także na rynku biurowym, na którym wartość transakcji wyniosła aż 2,6 miliarda euro, co stanowi 37-proc. udział w rynku - wynika z analiz Cushman & Wakefield. - Wzrost aktywności inwestycyjnej w tym sektorze, licząc rok do roku, wyniósł 88 proc.
Inwestorzy najbardziej aktywni byli w Warszawie. Rok 2018 zamknięto w stolicy 28 transakcjami o wartości 1,7 mld euro. W pozostałych miastach zawarto 13 transakcji, a wartość budynków, które zmieniły właściciela, to 850 mln euro.
- Miniony rok był rekordowy także pod względem wartości stóp kapitalizacji w sektorze biurowym. W 2018 roku po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych odnotowano w Warszawie transakcje poniżej 5 proc. - 4,75 proc. - podaje Cushman & Wakefield. - Spośród wszystkich miast regionalnych najwyższe ceny osiągają biurowce w Krakowie. Stopa kapitalizacji wynosi tu 5,75 proc. dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.
- Ze względu na dobrą kondycję polskiej gospodarki i dobrą dostępność produktów inwestycyjnych prognozujemy, że aktywność inwestycyjna w 2019 roku w sektorze biurowym utrzyma się na wysokim poziomie, przy dalszej kompresji stóp kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych A-klasowych biurowców z długoterminowymi umowami najmu – komentuje Michał Wachowicz, konsultant w dziale rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield. - Na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w stolicy wyniosły 5,46 mln mkw. Pomimo obserwowanej w 2018 roku luki podażowej, która utrzyma się również w 2019 roku, na warszawski rynek w 20 inwestycjach oddano 232,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. To o 70 tys. mkw. mniej niż pięcioletnia średnia z lat 2012-2017.
Największe budynki biurowe oddane w stolicy w 2018 roku to Proximo II (19,9 tys. mkw.), Equator IV (19,2 tys. mkw.) i Centrum Biurowe Koneser (17, 3 tys. mkw.).
- Pod koniec 2018 roku w budowie było niemal 730 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 82 proc. w strefach centralnych. W najbliższych dwunastu miesiącach możemy się spodziewać relatywnie niskiego poziomu nowej podaży, która wyniesie 230 tys. mkw. - mówi autor raportu Jan Szulborski, konsultant w dziale badań i doradztwa w Cushman & Wakefield. - Co więcej, na skutek przesunięcia terminów oddania kilku wielkich inwestycji na 2021 rok, zmniejszyła się prognozowana nowa podaż przewidziana na rok 2020 - dodaje.
Rekordy biją też najemcy biur. W 2018 roku wynajęli 858 tys. mkw. To o 4 proc. więcej niż w 2017 roku. - Wśród największych transakcji można wymienić renegocjację umowy Deloitte w Q22 (22,1 tys. mkw.), transakcję WeWork w zachodnim budynku Mennica Legacy Tower (14,2 tys. mkw.) i transakcję Cambridge Innovation Center w budynku Varso II - podaje Cushman & Wakefield.
- Już nie bliska Wola, ale nowe biznesowe centrum Warszawy. Taki status w 2018 roku ugruntował sobie obszar wokół ulicy Towarowej i ronda Daszyńskiego - komentuje Piotr Capiga, ekspert Cushman & Wakefield. - Doskonała infrastruktura gwarantująca dostęp do wszystkich środków transportu miejskiego, szeroka oferta biur i stawki najmu niższe niż w ścisłym centrum miasta to główne argumenty przemawiające za wyborem tego fragmentu miasta na lokalizację siedziby. Szczególnie że nowe biznesowe centrum Warszawy jest od kilku już lat jednym z największych placów budowy w Europie zapewniającym rok w rok tysiące metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej. Analizując aktualnie realizowane inwestycje w tym obszarze, równie dynamiczny rozwój będzie trwał do 2021/2022 roku, a i po tym terminie deweloperzy będą mogli uruchamiać nowe inwestycje, mając w swoich bankach ziemi dodatkowe grunty w tej okolicy - podkreśla.
Dodaje, że choć deweloperom udaje się wynajmować powierzchnie jeszcze na etapie budowy, to coraz głośniej pojawiają się pytania o wpływ skrajnie zagęszczonej przestrzeni biurowej w relatywnie niedużej części miasta na infrastrukturę.
- Tu decydujący będzie z pewnością przełom lat 2019 i 2020, kiedy to oddanych zostanie najwięcej projektów biurowych, a jednocześnie zostanie uruchomionych kolejnych sześć stacji II linii metra, które przebiega przez rondo Daszyńskiego - mówi Piotr Capiga.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2018 roku wyniósł 8,7 proc., co stanowi spadek o 2,9 pkt proc. rok do rok. To najmniej od 2012 roku. - Utrzymujący się niski wskaźnik powierzchni niewynajętej nie wpłynął w czwartym kwartale 2018 roku na zmianę czynszów nominalnych, które utrzymały się na poziomie 23,5-23,75 euro za mkw. miesięcznie za najlepsze biura w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie - podaje Piotr Capiga.
- W 2018 roku zaobserwowaliśmy kilka istotnych i pozytywnych zmian na rynku warszawskim. Popyt brutto był wyjątkowo wysoki i wyniósł ok. 858 tys. mkw., natomiast absorpcja to 345 tys. mkw. i na koniec 2018 roku aż o 50 proc. przewyższyła oddaną do użytku nową podaż - komentuje Krzysztof Misiak, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield. - Spowodowało to spadek stopy pustostanów do rekordowo niskiej wartości 8,7 proc. Dodatkowo, rosnąca aktywność operatorów coworkingowych oraz duży udział ekspansji, a także rosnąca liczba nowych firm działających w Warszawie gwarantują deweloperom komfortowe warunki przy realizacji kolejnych projektów. Dla rynku warszawskiego bardzo istotne jest utrzymanie tempa przyrostu nowej podaży. Każdy rynek, na którym najemcy mają możliwość wyboru powierzchni, rozwija się bardzo dynamicznie, ponieważ taka sytuacja ma pozytywny wpływ na popyt. Braki w podaży, które można zacząć się obawiać przy obecnej niskiej stopie pustostanów, mogą w dłuższej perspektywie odzwierciedlać się w mniejszej liczbie transakcji.
