Wilczy apetyt na biura

- Rok 2018 był rekordowy pod względem wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. To ponad 7 mld euro. Rekordy pobito także na rynku biurowym, na którym wartość transakcji wyniosła aż 2,6 miliarda euro, co stanowi 37-proc. udział w rynku - wynika z analiz Cushman & Wakefield. - Wzrost aktywności inwestycyjnej w tym sektorze, licząc rok do roku, wyniósł 88 proc.

Inwestorzy najbardziej aktywni byli w Warszawie. Rok 2018 zamknięto w stolicy 28 transakcjami o wartości 1,7 mld euro. W pozostałych miastach zawarto 13 transakcji, a wartość budynków, które zmieniły właściciela, to 850 mln euro.

- Miniony rok był rekordowy także pod względem wartości stóp kapitalizacji w sektorze biurowym. W 2018 roku po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych odnotowano w Warszawie transakcje poniżej 5 proc. - 4,75 proc. - podaje Cushman & Wakefield. - Spośród wszystkich miast regionalnych najwyższe ceny osiągają biurowce w Krakowie. Stopa kapitalizacji wynosi tu 5,75 proc. dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości.

- Ze względu na dobrą kondycję polskiej gospodarki i dobrą dostępność produktów inwestycyjnych prognozujemy, że aktywność inwestycyjna w 2019 roku w sektorze biurowym utrzyma się na wysokim poziomie, przy dalszej kompresji stóp kapitalizacji dla najlepiej zlokalizowanych A-klasowych biurowców z długoterminowymi umowami najmu – komentuje Michał Wachowicz, konsultant w dziale rynków kapitałowych w Cushman & Wakefield. - Na koniec 2018 roku całkowite zasoby biurowe w stolicy wyniosły 5,46 mln mkw. Pomimo obserwowanej w 2018 roku luki podażowej, która utrzyma się również w 2019 roku, na warszawski rynek w 20 inwestycjach oddano 232,7 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. To o 70 tys. mkw. mniej niż pięcioletnia średnia z lat 2012-2017.

Największe budynki biurowe oddane w stolicy w 2018 roku to Proximo II (19,9 tys. mkw.), Equator IV (19,2 tys. mkw.) i Centrum Biurowe Koneser (17, 3 tys. mkw.).

- Pod koniec 2018 roku w budowie było niemal 730 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 82 proc. w strefach centralnych. W najbliższych dwunastu miesiącach możemy się spodziewać relatywnie niskiego poziomu nowej podaży, która wyniesie 230 tys. mkw. - mówi autor raportu Jan Szulborski, konsultant w dziale badań i doradztwa w Cushman & Wakefield. - Co więcej, na skutek przesunięcia terminów oddania kilku wielkich inwestycji na 2021 rok, zmniejszyła się prognozowana nowa podaż przewidziana na rok 2020 - dodaje.

Rekordy biją też najemcy biur. W 2018 roku wynajęli 858 tys. mkw. To o 4 proc. więcej niż w 2017 roku. - Wśród największych transakcji można wymienić renegocjację umowy Deloitte w Q22 (22,1 tys. mkw.), transakcję WeWork w zachodnim budynku Mennica Legacy Tower (14,2 tys. mkw.) i transakcję Cambridge Innovation Center w budynku Varso II - podaje Cushman & Wakefield.

- Już nie bliska Wola, ale nowe biznesowe centrum Warszawy. Taki status w 2018 roku ugruntował sobie obszar wokół ulicy Towarowej i ronda Daszyńskiego - komentuje Piotr Capiga, ekspert Cushman & Wakefield. - Doskonała infrastruktura gwarantująca dostęp do wszystkich środków transportu miejskiego, szeroka oferta biur i stawki najmu niższe niż w ścisłym centrum miasta to główne argumenty przemawiające za wyborem tego fragmentu miasta na lokalizację siedziby. Szczególnie że nowe biznesowe centrum Warszawy jest od kilku już lat jednym z największych placów budowy w Europie zapewniającym rok w rok tysiące metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej. Analizując aktualnie realizowane inwestycje w tym obszarze, równie dynamiczny rozwój będzie trwał do 2021/2022 roku, a i po tym terminie deweloperzy będą mogli uruchamiać nowe inwestycje, mając w swoich bankach ziemi dodatkowe grunty w tej okolicy - podkreśla.

Dodaje, że choć deweloperom udaje się wynajmować powierzchnie jeszcze na etapie budowy, to coraz głośniej pojawiają się pytania o wpływ skrajnie zagęszczonej przestrzeni biurowej w relatywnie niedużej części miasta na infrastrukturę.

- Tu decydujący będzie z pewnością przełom lat 2019 i 2020, kiedy to oddanych zostanie najwięcej projektów biurowych, a jednocześnie zostanie uruchomionych kolejnych sześć stacji II linii metra, które przebiega przez rondo Daszyńskiego - mówi Piotr Capiga.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec 2018 roku wyniósł 8,7 proc., co stanowi spadek o 2,9 pkt proc. rok do rok. To najmniej od 2012 roku. - Utrzymujący się niski wskaźnik powierzchni niewynajętej nie wpłynął w czwartym kwartale 2018 roku na zmianę czynszów nominalnych, które utrzymały się na poziomie 23,5-23,75 euro za mkw. miesięcznie za najlepsze biura w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie - podaje Piotr Capiga.