Miejsca na kolejne wielkie centra w aglomeracjach jest coraz mniej. Największy obiekt otwarty w 2019 r. to warszawska Galeria Młociny (78 tys. mkw.). Stara Ujeżdżalnia w Jarosławiu dostarczyła 25,3 tys. mkw. W sumie, jak podaje firma Colliers International, w ub.r. oddano w Polsce ok. 300 tys. mkw. powierzchni handlowej. Jednocześnie, na co wskazują eksperci z JLL, 56 tys. mkw. wycofano z rynku z powodu zamknięcia kilku centrów Tesco.
Rynek handlowy przechodzi wielką metamorfozę. Zmieniają się zwyczaje i preferencje klientów, którzy do galerii nie chcą już chodzić tylko na zakupy, ale i po rozrywkę czy na wykwintną kolację. Oblicze zmieniają też outlety, do których wchodzą np. luksusowe marki.
W tym roku wielkie sklepy zmierzą się z dodatkowymi wyzwaniami. Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, wskazuje m.in. na regulacje prawnopodatkowe (całkowity zakaz handlu w niedziele, wzrost płacy minimalnej, powrót lub modyfikacja podatku od handlu detalicznego). Na tempo i kierunki ekspansji, jak mówi ekspertka, może wpłynąć także zbliżające się spowolnienie gospodarcze. – Jego wyraźnym znakiem jest brak projektów pełnowymiarowych centrów handlowo-rozrywkowych na najbliższe trzy lata – mówi Katarzyna Michnikowska.
Powyżej środka stawki
W całej Polsce, jak podaje firma doradcza Knight Frank, jest ok. 560 tradycyjnych centrów, parków handlowych i outletów. Ich łączna powierzchnia to niemal 12,5 mln mkw. (dane na koniec 2019 r.).
– Ponad 50 proc. stanowią centra handlowe w ośmiu największych aglomeracjach, m.in. w Warszawie (ok. 1,7 mln mkw.), w aglomeracji śląskiej (1,25 mln mkw.), Trójmieście (790 tys. mkw.), Wrocławiu (770 tys. mkw.) i Poznaniu (720 tys. mkw.) – wskazuje Magdalena Czempińska, dyrektor w dziale badań rynku Knight Frank.
Z kolei CBRE podaje, że w aglomeracji warszawskiej jest 55 obiektów, śląskiej – 48, w Trójmieście – 28, we wrocławskiej – 24, poznańskiej – 25, krakowskiej – 20, łódzkiej – 18, a szczecińskiej – 17.
– W Polsce powstaje 30 nowych obiektów handlowych, o łącznej wielkości 370 tys. mkw. – mówi Magdalena Frątczak, szef sektora handlowego CBRE. – Pięć jest rozbudowywanych. Łącznie urosną o 60 tys. mkw.
Obiekty rosną przede wszystkim poza głównymi aglomeracjami. Magdalena Czempińska wskazuje m.in. na Wieliczkę, Zgierz, Łomianki. – Zdecydowana większość inwestycji powstaje w małych miastach poniżej 100 tys. mieszkańców – mówi ekspertka Knight Frank. – Bełchatów, Chełm, Ełk, Nysa czy Żory to tylko część lokalizacji z tej listy.
Największe obiekty to: Galeria Wieliczka (31,6 tys. mkw.), Karuzela Kołobrzeg (30 tys. mkw.), Color Park Nowy Targ (25 tys. ), Galeria Bawełnianka (23 tys. ), Galeria Podhalańska (21 tys.), Karuzela Park Ełk (także 21 tys.) i Galeria Wiślanka (20 tys. mkw.).
– Oprócz centrów handlowych budowane są także parki handlowe od 5 tys. do 15 tys. mkw. To m.in. Park Handlowy Kasztelania w Chrzanowie (14,1 tys. mkw.) czy StopShop Siedlce (14 tys. mkw.) – wskazuje Magdalena Czempińska.
Największej rozbudowie – o 15 tys. mkw. – został poddany Focus Mall Zielona Góra.
Magdalena Czempińska, komentuje, że nasycenie części głównych aglomeracji „osiągnęło już wysoki poziom". – Stopniowo nasycają się też miasta średniej wielkości – ocenia dyrektor. – Do tego dochodzi ograniczona podaż gruntów dostatecznie atrakcyjnych pod względem wielkości i mikrolokalizacji dla centrum handlowego. Nadal jednak jest duża grupa miast poniżej 100 tys., a nawet 50 tys. mieszkańców, gdzie mogłyby się pojawić nowe obiekty.
Zdaniem Magdaleny Frątczak poziom nasycenia powierzchnią handlową stawia nas lekko powyżej środka europejskiej stawki. – Wciąż są miejsca, gdzie mogą powstawać nowe obiekty, jest to jednak kwestia indywidualnej oceny i kalkulacji inwestorów – mówi. – Duże miasta, jak Poznań czy Wrocław, są już bardzo mocno nasycone, w innych, takich jak Szczecin, poziom nasycenia jest poniżej średniej dla ośmiu największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Szczecin, konurbacja śląska). Wszystko sprowadza się jednak do oceny sytuacji na danym rynku, lokalizacji projektu i jego formuły. A na koniec liczy się siła nabywcza konsumenta, która nie rośnie tak dynamicznie jak podaż nowej powierzchni.
Ekspertka CBRE zauważa, że centrów handlowych wciąż przybywa, choć wzrost ten nie jest tak spektakularny jak kilkanaście lat temu. – Ważnym trendem jest rozbudowa centrów w dobrych lokalizacjach, które mają ugruntowaną pozycję na rynku – zauważa. – Inwestorzy powiększają je przede wszystkim o część restauracyjno-wypoczynkową, ale także o dodatkowe przestrzenie dla sklepów.
Magdalena Frątczak ocenia, że teza o końcu dużych galerii jest nieuprawniona. – Nie buduje się już tak dużych obiektów (ostatni to Galeria Młociny), bo rynek jest już nimi dość nasycony, ale wciąż są bardzo ważnym elementem miejskiego handlu i rozrywki – podkreśla.
I choć centra stają się miejscem spędzania czasu, gdzie można też załatwić wiele spraw, to podstawą tego biznesu, jak podkreśla Magdalena Frątczak, jest i będzie handel. – Potencjał mają oczywiście mniejsze obiekty, jak parki handlowe, a w największych miastach – wyspecjalizowane obiekty typu foodhalll (Hala Gwardii, Koszyki) – wskazuje.
A Magdalena Czempińska dodaje, że każda lokalizacja – czy to w dużej aglomeracji czy w małej miejscowości o niskim poziomie nasycenia powierzchnią handlową – wymaga dogłębnej analizy rynku, siły nabywczej i tzw. catchment area, czyli zasięgu oddziaływania planowanego obiektu.
– Konsumenci nadal chętnie odwiedzają wielkoformatowe centra handlowe, jednak oczekują czegoś więcej niż tylko zaspokojenia potrzeb zakupowych – mówi dyr. Czempińska. – Obiekty handlowe nie umierają, a ewoluują. Nad funkcją zakupową zaczyna przeważać szeroko pojęta funkcja rozrywkowa. W wielu głównym efektem rekomercjalizacji czy rozbudowy jest zwiększony udział powierzchni wynajętej podmiotom z sektora rozrywki, kultury, edukacji czy sportu, oraz rozszerzenie strefy foodcourtu – zauważa.
Dodaje, że szybkie tempo życia sprawia, że na co dzień konsumenci oczekują możliwości zrobienia szybkich zakupów, więc ich uwaga często kieruje się na nieduże osiedlowe centra typu convenience. – Pojawili się deweloperzy specjalizujący się w tego typu obiektach (m.in. Trei Real Estate czy Napollo), a rynek inwestycyjny odnotowuje transakcje portfelami takich projektów – zauważa ekspertka Knight Frank.
Złota era
Wojciech Knawa, członek zarządu odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomościami w spółce EPP, która jest największym w Polsce właścicielem centrów handlowych, komentuje, że choć nasz rynek nieruchomości możemy określić mianem dojrzałego, to wciąż znajdziemy perspektywiczne lokalizacje i formaty handlowe.
– Chodzi zarówno o największe aglomeracje, jak i mniejsze miasta. Przykładem wykorzystania takiej luki rynkowej było otwarcie naszej Galerii Młociny – mówi. – Powstała w sąsiedztwie jednego z kluczowych węzłów komunikacyjnych Warszawy, w dzielnicy, która nie miała dotąd dostępu do kompleksowej i nowoczesnej oferty handlowo-rozrywkowej. Popyt na tego typu duże obiekty w największych miastach już się jednak wyczerpuje.
EPP odpowiada na zmieniające się oczekiwania, skupiając się m.in. na modernizacji stref food court i poszerzaniu oferty F&B (food & beverage), rozrywki, rozbudowie tenant-mixu, np. z kluczowego segmentu fashion i połączeniu sprzedaży online z offline.
– W centrum Galaxy w Szczecinie otwiera się nasz nowy Foodport, pierwsza przestrzeń gastronomiczno-rozrywkowa typu food hall w województwie zachodniopomorskim – zapowiada Wojciech Knawa. – Przygotowaliśmy też miniboisko do koszykówki. W zeszłym roku otworzyliśmy Foodstację w Pasażu Grunwaldzkim we Wrocławiu.
Ekspert EPP podkreśla, że konsumenci oczekują łatwego dostępu do produktów za pośrednictwem wszystkich kanałów. – Ok. 60–70 proc. sprzedaży online (dane dla Europy i USA) to sprzedaż typu click & collect, co oznacza, że ludzie przychodzą do sklepów i odbierają zamówione w internecie rzeczy, a przy okazji kupują kolejne – mówi. – Badania wskazują, że robi tak nawet 85 proc. osób.
Na koniec tego roku EPP może mieć w portfelu 28 nieruchomości handlowych o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw. GLA, z odwiedzalnością ponad 120 mln osób.
Na parki handlowe stawia zaś Trei Real Estate Poland. Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający tą firmą, ocenia, że rynek nowoczesnych powierzchni handlowych nieco zwolnił.
– W Polsce nie ma już miejsca na nowe duże galerie, co jest wynikiem nasycenia rynku, zwłaszcza w największych miastach, ale też niskiego lub wręcz zerowego zwrotu z kapitału, który jest często niewystarczający do pokrycia kosztów budowy i utrzymania centrów – twierdzi. – Wzrost zamożności Polaków i zmiany nawyków konsumenckich, w tym potrzeba robienia zakupów blisko domu, stworzyły bardzo dobry klimat dla budowy parków handlowych. Trwa złota era tego sektora, powstaje coraz więcej obiektów, a uwaga inwestorów jest skierowana głównie na mniejsze miejscowości i dzielnice poza centrami największych miast.
Nowe zwyczaje klientów znajdują odzwierciedlenie w portfolio najemców parków handlowych. – Do naszych Vendo Parków weszły marki obecne dotąd tylko w dużych galeriach. To np. Empik, Smyk, Sinsay – mówi Jacek Wesołowski. – Taki krok rozważają kolejne sieci. W Trei początkowo zakładaliśmy budowę 50 Vendo Parków w Polsce, teraz myślimy już o portfolio 80 obiektów.
Dziś polskie portfolio firmy obejmuje 15 parków – m.in. w Łodzi, Dąbrowie Górniczej, Ostrołęce i Kobyłce.
