Kredyty są dziś drogie, trzeba uważać

Lepiej mieć dług hipoteczny oprocentowany na 6 proc. niż na 4 proc., gdy w pierwszym przypadku marża wynosi 1 proc., a w drugim 3 proc. - mówi Bartosz Turek, szef działu analiz w Lion's Banku.

"Rz": Dlaczego jest coraz mniej chętnych na kredyty hipoteczne? To efekt kłopotów frankowców, strach przed długami, poczucie niepewności?

Bartosz Turek: Tragedii w tej kwestii wcale nie ma. Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych rośnie, choć bez wątpienia nie tak jak spodziewalibyśmy się przy najniższych stopach procentowych w historii.

Powodów takiej sytuacji może być sporo. Najważniejszym jest jednak wymaganie posiadania wkładu własnego. To przez nie na przykład osoby młode mające stałą pracę nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego, bo przeważnie nie mają odłożonych kilkudziesięciu tysięcy złotych na wkład własny.

Do tego dochodzi kwestia mody: powoli, ale rośnie liczba osób, które wolą wynajmować mieszkanie zachowując niezależność, oraz - jak pani sugeruje - często nagłaśniane problemy frankowiczów, ale też fakt, że w lipcu br. wyczerpała się kolejna transza pieniędzy z programu MdM. Program ten to niebagatelna pomoc dla osób młodych, które aby kupić mieszkanie na kredyt muszą mieć często kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce. MdM po prostu pomaga sprostać tym wymaganiom, dając przeciętnie 25 tys. zł wkładu własnego.

Banki mają dużo gorsze oferty niż rok temu? Selekcjonują mocniej klientów?

Bez wątpienia tak, ale nie ma się czemu dziwić. Pamiętajmy, że po wprowadzeniu podatku bankowego kredyty hipoteczne stały się jeszcze mniej zyskownym produktem. Podatek pochłania bowiem około połowy zysku, który bank był w stanie zrealizować na kredycie mieszkaniowym. Do tego dochodzą dodatkowe bufory kapitałowe i zapowiedzi polityków dotyczące dziś tylko kredytów walutowych, ale nie wiadomo co przyniesie przyszłość.

Trudno więc dziwić się, że banki koncentrują się na kredytach znacznie bardziej zyskownych np. gotówkowych. Do tego pamiętajmy, że dziś udzielony kredyt w końcu zacznie drożeć. Gdyby poziom stóp procentowych wzrósł do tego sprzed czterech lat, to rata kredytu mogłaby wzrosnąć o 40-50 proc. Wtedy część obecnie zadłużających się klientów mogłaby mieć problemy z regulowaniem rat.

Banki powinny o tym pamiętać i działając odpowiedzialnie bardziej wybiórczo podchodzić do udzielania kredytów mieszkaniowych informując przy tym rzetelnie klientów o ryzyku. Niestety szczególnie z tym ostatnim wciąż bywa różnie.

Kiedy kredyty hipoteczne były najtańsze w historii?

Aby odpowiedzieć na to pytanie trzeba uściślić, że póki oferta kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową jest niszą, to nie oprocentowanie jest najważniejsze w kontekście kosztu kredytu. Najważniejsza jest marża, bo ona pokazuje ile na danym długu zarabia bank i to ona jest stała w całym okresie umowy. Sam bardziej cieszyłbym się z długu oprocentowanego na 6 proc. niż na 4 proc., o ile w pierwszym przypadku marża wynosiła 1 proc., a w drugim 3 proc.

Paradoks? Wcale nie! Mogę to wytłumaczyć na przykładzie: w 2011 roku bank Nordea oferował hipoteki z marżą na poziomie 0,7 proc. Do tego trzeba było dodać WIBOR 3M na poziomie 4,7 proc. i tym samym oprocentowanie długu wynosiło 5,4 proc. Z czasem WIBOR wyraźnie spadł i dziś oprocentowanie tego samego długu wynosi zaledwie 2,4 proc.

Dla porównania: dziś - to na podstawie danych NBP. To oznacza, że dziś sama marża kredytowa może być wyższa niż łączne oprocentowanie długu zaciągniętego w 2011 roku. Jeśli WIBOR 3M wróciłby do poziomu z 2011 roku, to statystyczny dług zaciągnięty dziś kosztowałby aż 7,5 proc. rocznie. Tak czy siak dzisiejsze kredyty są droższe. A rok 2011 nie był jednak rokiem najtańszych kredytów w historii.

Wcześniej, w 2007 roku średnie marże kredytowe w nowych umowach spadały nawet poniżej 1,3 proc., a w praktyce możliwe było uzyskanie kredytu z marżą poniżej 1 proc. Wtedy właśnie, a więc tuż przed pęknięciem bańki spekulacyjnej, banki oferowały najniższe marże w historii.

A kiedy kredyty hipoteczne były najdroższe?

Znowu patrzmy na marże. Dane NBP o kredytach w rodzimej walucie jednoznacznie pokazują, że najdrożej było w 2009 roku. Średnia marża potrafiła przekroczyć nawet 3,3 proc.

Warto jednak dodać, że był to okres, w którym banki wycofywały się z wcześniej wydanych promes. Mieliśmy do czynienia z kryzysem zaufania, w którym banki nie tylko nie chciały pożyczać pieniędzy klientom, ale też przez pewien czas sobie nawzajem.

Czy warto kupować mieszkanie na kredyt, będąc inwestorem? Czy czynsz wystarczy na ratę?

W dłuższym terminie jest to rozwiązanie uznawane za w miarę bezpieczne i intratne. Szczególnie jest tak dziś, gdy czynsz z nawiązką pokryje nie tylko odsetki od długu, ale przeważnie także część kapitałową raty, czyli tę która obniża nasz dług wobec banku. | Z moich szacunków wynika, że zakup jest o 35 proc. tańszy niż najem. Proporcja ta odwróci się już jednak przy wzroście podstawowej stopy procentowej o 2,5-3 pkt. proc. Nie jest to wcale niemożliwe.

Pamiętajmy, że zaledwie cztery lata temu podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. To ponad trzy razy wyżej niż dziś. Inwestując na tym rynku trzeba więc mieć świadomość, że nie zawsze czynsz pokryje ratę kredytową, a cena nieruchomości może nie tylko rosnąć. Tym bardziej pamiętajmy o tym, jeśli na horyzoncie coraz wyraźniej majaczy się perspektywa wprowadzenia programu Mieszkanie +, którego jednym z elementów jest system budowy tanich mieszkań na wynajem, które kosztować mają połowę stawek rynkowych, a po 30 latach najmu lokator stawać się ma właścicielem.

Ile trzeba mieć gotówki, aby kupić mieszkanie na kredyt?

Dużo. A za kwartał będzie jeszcze więcej. Weźmy przykład skrajny, czyli zakup lokalu używanego, który z punktu widzenia kosztów transakcyjnych wymaga znacznie więcej gotówki. Szczególnie chodzi o koszty związane z zawarciem transakcji (podatki, prowizje i opłaty pobierane przez pośredników, notariusza czy sąd).

W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł łączne koszty transakcyjne można szacować na 18-19 tys. zł. Do tego trzeba dodać 45 tys. zł, które wymagać będzie bank tytułem wkładu własnego - a w 2017 roku będzie to o 15 tys. zł więcej - oraz około 7 tys. zł wszelkich opłat i prowizji związanych z udzieleniem finansowania.

Kupując mieszkanie używane, i chcąc zaciągnąć kredyt bez ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, trzeba będzie mieć nawet 23-25 proc. jego wartości w gotówce. Oczywiście część z tego (5 pkt. proc.) można często zastąpić ubezpieczeniem brakującego wkładu własnego, ale to oznacza dodatkowy koszt, a poza tym wciąż 18-20 proc. ceny mieszkania trzeba będzie mieć w gotówce.

W przypadku zakupu mieszkania nowego, koszty transakcyjne są 2-3 razy niższe i na tym porównaniu deweloperzy często wygrywają. I to pomimo faktu, że nowe mieszkania są droższe niż używane. Oczywiście powyższe koszty transakcyjne można negocjować, więc w praktyce zakup może wymagać mniej gotówki, ale lepiej przygotować się na opcję maksimum, aby potem nie okazało się, że na przykład brakuje pieniędzy na podatek.

Które banki ubezpieczają brakujący wkład własny i jak bardzo obciąża to miesięczną ratę?

Większość banków nie stosuje już ubezpieczenia, a wymaga przynajmniej 15-proc. wkładu własnego zgodnie z rekomendacjami Komisja Nadzoru Finansowego. Jeśli ktoś chce posiłkować się ubezpieczeniem, to i tak 10 proc. ceny nieruchomości musi mieć w gotówce.

Ubezpieczenie takie nie jest nadmiernie drogie. Przy długu na 200 tys. zł trzeba się liczyć z tym, że konieczność dokupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego będzie oznaczała przeważnie dodatkowy koszt rzędu 20-30 zł miesięcznie.

Kiedy kredyty hipoteczne zdrożeją? Kiedy WIBOR może znacząco dla kredytobiorców urosnąć?

Na początku października Jerzy Hausner - były członek RPP - zasugerował, że Rada Polityki Pieniężnej może zacząć podnosić stopy procentowe już w 2017 roku, a dzień później prezes NBP - Adam Glapiński - zasugerował, że do podwyżek raczej dojdzie po 2017 roku.

Oczywiście prognozy te obarczone są sporym błędem. Niemniej kredytobiorcy powinni pamiętać, że jeśli nic niespodziewanego w gospodarce się nie stanie, to raty ich długów zaczną rosnąć i to już całkiem niedługo.