Ograniczenia w obrocie ziemią rolną nieco mniejsze

Zasady obrotu ziemią rolną reguluje obecnie ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, która od kilku tygodni obowiązuje w zmienionym kształcie w wyniku nowelizacji z 26 kwietnia 2019 r. Uzasadnienie zmian wskazuje, że dokonano analizy obecnych regulacji (które w zamierzeniu ustawodawcy miały doprowadzić do koncentracji gruntów rolnych oraz ograniczenia spekulacyjnego obrotu) i tego jak oddziałują na obrót ziemią rolną. W opinii rządu zasadne było utrzymanie ograniczeń, tak aby obrót ziemią rolną odbywał się nadal głównie pomiędzy rolnikami indywidualnymi; wskazano jednak na konieczność złagodzenia przepisów w tym zakresie.

Czytaj także: Nowe zasady obrotu ziemią rolną od 26 czerwca 2019

Nieruchomości wyjęte spod ograniczeń

Dotychczas ograniczenia ustawowe w nabywaniu nieruchomości rolnych nie obejmowały gruntów o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. I tak zostało. Ustawodawca wspomnianą nowelizacją poszerzył jednak krąg nieruchomości o większej powierzchni, których ograniczenia ustawowe – mimo wszystko nie dotyczą.

Do tej pory, oprócz wskazanego wyżej kryterium 0,3 ha powierzchni, przepisów nie stosowało się chociażby do nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (o którym mowa w ustawie z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) czy będących drogami wewnętrznymi. Obecnie katalog ten został powiększony także o nieruchomości, których część (co najmniej 70 proc. powierzchni) stanowią grunty pod stawami, a także o sytuacje, gdy nieruchomość sprzedawana jest przez KOWR najemcom nieruchomości – w przypadku, gdy wynajmowane nieruchomości należą do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (nabywać można wtedy wraz z ogródkami przydomowymi i garażami).

Ograniczenia co do zasady nadal mają zastosowanie do nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych miast, mimo że zgodnie z pierwotnymi planami obrót nimi miał być całkowicie uwolniony. Zdaniem ustawodawcy zmiana przeznaczenia możliwa jest w oparciu o dotychczasowe regulacje związane z zagospodarowaniem przestrzennym, i winą można obarczyć wyłącznie miasta z powodu opóźnianie uchwalania odpowiednich miejscowych planów.

Zgodnie z jednym z nowych przepisów, ograniczeń ustawowych nie stosuje się także gdy nieruchomość rolna nabywana jest do Krajowego Zasobu Nieruchomości albo zbywana z niego albo wnoszona do spółki jako aport w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego.

Łatwiejsza sprzedaż

Nabywcą gruntów rolnych może być rolnik indywidualny. Wskutek nowelizacji poszerzono jednak ustawowe wyjątki od tej zasady, o których najwięcej w ostatnim czasie można było przeczytać. Obecnie, jeśli nie jest się rolnikiem indywidualnym, można nabywać nieruchomość rolną, ale o powierzchni nie większej niż 1 ha.

Przed nowelizacją nabywca takiej nieruchomości rolnej musiał prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabywana nieruchomość rolna przez co najmniej 10 lat. Przez ten okres grunty nie mogły być zbyte czy oddane w posiadanie. Istniała możliwość sądowego skrócenia tego terminu, ale następowało to wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.

Od zmiany ustawy ww. okres skrócony został do 5 lat. Nadal nie można wtedy zbywać gruntu czy oddawać w posiadanie, ale ewentualnego skrócenia tego okresu nie będzie dokonywał już sąd, a jedynie dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w drodze decyzji administracyjnej, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy lub interes publiczny (wcześniej przesłanką były „przyczyny losowe"). Może stworzyć to pole do nowych inwestycji realizujących cele publiczne, ale wiele będzie zależeć od dyrektora KOWR-u.

Modyfikacje pojęć ustawowych

Nowelizacją sprecyzowano pojęcie gospodarstwa rolnego. Obecnie jest to gospodarstwo, gdzie powierzchnia nieruchomości rolnej lub łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha.

Poszerzono także zakres pojęcia „osoby bliskiej", która może nabywać nieruchomości rolne na liberalnych zasadach. Obecnie, obok zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej dodano także do tego kręgu pasierbów oraz rodzeństwo rodziców.

Nabywanie gruntów przez inne podmioty

Obecnie oprócz osób bliskich zbywcy, jednostek samorządu terytorialnego czy Skarbu Państwa grunty rolne nabywać mogą także spółki Skarbu Państwa będące operatorami systemu przesyłowego co do paliw ciekłych czy operatorzy systemu dystrybucyjnego gazowego oraz wskazane w  ustawie spółki lub grupy kapitałowe z zakresu sektora energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, co pozwoli z pewnością skuteczniej realizować istotne z punktu widzenia interesu publicznego inwestycje liniowe. Możliwość nabywania uzyskały także chociażby członkowie spółdzielni rolnych we wskazanych w ustawie przypadkach oraz sama spółdzielnia.

Zgoda KOWR

Istnieje możliwość nabywania gruntów rolnych przez podmioty, które co do zasady nie są do tego uprawnione, jednak mogą one uzyskać wcześniejszą zgodę KOWR. Nowelizacja nieco zmodyfikowała i poszerzyła krąg podmiotów, które mogą starać się o takie zezwolenie.

KOWR może wydać zgodę na wniosek zbywcy, jeśli nie było możliwości sprzedaży nieruchomość rolnej rolnikowi indywidualnemu a nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej. Na wniosek osoby fizycznej zamierzającej dopiero utworzyć gospodarstwo KOWR wyda zgodę, jeśli ma ona kwalifikacje rolnicze, ale musiała będzie mieszkać przez 5 lat we właściwej gminie.

Dodano także możliwość na uzyskanie zgody dla osób chcących powiększyć gospodarstwo, jeśli korzystają ze wskazanych w ustawie pomocy z udziałem środków europejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014 – 2020. Taka osoba także musi mieszkać przez kolejne 5 lat od nabycia gruntu w odpowiednim miejscu.

Nowelizacja stwarza uprawnienia do występowania do KOWR także uczelniom na cele dydaktyczne czy naukowe, a także nabywcom, którzy chcą realizować na gruntach inwestycje celu publicznego (od nabycia gruntu maja 12 miesięcy na rozpoczęcie inwestycji). Wcześniej cele publiczne same przez się nie stanowiły podstawy nabycia nieruchomości w ten szczególny sposób.

Prawo pierwokupu

Utrzymano istniejące już wcześniej prawo pierwokupu, które w przypadku chęci zbycia nieruchomości rolnej może być realizowane przez jej dzierżawcę, a w dalszej kolejności przez KOWR – lecz z modyfikacjami.