Czy specustawa mieszkaniowa ułatwia zbywanie nieruchomości rolnych w miastach?

Jeżeli ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zostanie zmieniona, tak że ograniczenia w niej przewidziane nie będą dotyczyły nieruchomości rolnych w miastach, to zniknie potrzeba realizacji inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej motywowana uniknięciem tych ograniczeń.

Publikacja: 15.01.2019 05:45

Czy specustawa mieszkaniowa ułatwia zbywanie nieruchomości rolnych w miastach?

Foto: 123RF

Znowelizowana w 2016 roku ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza regułę zgodnie z którą osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zasadniczo nie może nabyć nieruchomości rolnej. Zasady tej nie stosuje się np. do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub tych, które zostały przeznaczone na cele nierolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj także: Specustawa mieszkaniowa ma uprościć realizację inwestycji mieszkaniowych

Potrzebna zgoda dyrektora KOWR

Przed uchwaleniem ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa lub lex deweloper), położenie nieruchomości rolnej w granicach administracyjnych miasta nie miało żadnego znaczenia dla stosowania ograniczeń zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a nabycie takiej nieruchomości i przeprowadzenie na niej inwestycji mieszkaniowej było w zasadzie niemożliwe. Potencjalny nabywca musiał uzyskać zgodę dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na jej nabycie.

Do wydania zgody niezbędne było wykazanie spełniania szeregu warunków (tj. braku możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej przez nabywcę oraz braku nadmiernej koncentracji gruntów rolnych). Co więcej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na postawie wspomnianej zgody, jej nabywca był zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a także nie mógł zbyć tej nieruchomości przez okres 10 lat od dnia nabycia.

W praktyce deweloperzy zwykle umawiali się z właścicielami w ten sposób, że zabudowywali nieruchomości rolne jeszcze niebędące ich własnością w celu ich „odrolnienia". Po zakończeniu tego procesu następowała sprzedaż zabudowanej nieruchomości, która nie miała już rolnego charakteru. Rozwiązanie tego typu komplikuje i przedłuża realizację inwestycji, a także jest obarczone istotnym ryzkiem z punktu widzenia dewelopera, który nie buduje na swoim gruncie.

Ponieważ skorzystanie przez inwestora z trybu realizacji inwestycji przewidzianego przez specustawę mieszkaniową ma dobrowolny charakter, do inwestora który nie decyduje się na skorzystanie z tego trybu i będzie realizował inwestycję na podstawie dotychczasowych regulacji, w dalszym ciągu mają zastosowanie obowiązki opisane powyżej, w tym konieczność uzyskania zgody KOWR na nabycie nieruchomości.

Wyłączenia ograniczeń w specustawie mieszkaniowej

Na podstawie specustawy mieszkaniowej inwestycje mieszkaniowe mogą być realizowane niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że będą one zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Inwestycje takie są przeprowadzane na podstawie uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, zwanej uchwałą lokalizacyjną, a następnie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co istotne, specustawa mieszkaniowa zasadniczo wyłącza stosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w odniesieniu do nieruchomości rolnych położonych w miastach, zbywanych w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej w trybie tejże ustawy. Z wyłączeniem tym mamy do czynienia, jeżeli nieruchomość rolna ma zostać zbyta na rzecz podmiotu realizującego inwestycję mieszkaniową lub towarzyszącą na podstawie uchwały lokalizacyjnej. I tak, jeżeli w dacie nabycia nieruchomości rolnej uchwała lokalizacyjna została już uchwalona, wówczas inwestor ma 2 lata od tej daty na uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeżeli natomiast uchwała lokalizacyjna nie została jeszcze uchwalona, inwestor ma 2 lata od dnia nabycia nieruchomości na uzyskanie zarówno takiej uchwały, jak i pozwolenia na budowę. Po bezskutecznym upływie ww. dwuletnich terminów, KOWR może teoretycznie złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej, określonej na dzień złożenia tego oświadczenia.

Dodatkowo, specustawa mieszkaniowa wyłącza zastosowanie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W konsekwencji, dla inwestycji objętych uchwałą lokalizacyjną nie będzie konieczne przeprowadzenie procedury „odrolnienia", tj. wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.

Deweloper musi jednak być świadomy, że w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie omawianych wyłączeń, w terminie 5 lat od uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, musi zrealizować i oddać do użytku infrastrukturę towarzyszącą, a także co najmniej 50 proc. budynków wchodzących w skład inwestycji, jeżeli inwestycja składa się z więcej niż jednego budynku mieszkalnego.

Przepisy specustawy milczą na temat stopnia zaawanasowana prac nad inwestycją mieszkaniową składającą się z jednego budynku mieszkalnego, co może rodzić rozbieżności interpretacyjne. Dla bezpieczeństwa należałoby przyjąć, że w takim przypadku cała taka inwestycja musi być zrealizowana i oddana do użytku w terminie 5 lat (o ile KOWR terminu tego nie przedłuży).

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

W związku z licznymi krytycznymi głosami dotyczącymi ograniczeń w obrocie ziemią rolną, obecnie procedowany jest projekt zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ostatnia wersja projektu z 21 listopada 2018 roku).

Projekt zmian zawiera dodatkowe wyłączenia spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego m.in. dotyczące nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Nabycie takich nieruchomości nie wymagałoby już uzyskania zgody dyrektora KOWR oraz spełniania innych warunków przewidzianych w tej ustawie.

Jeżeli projekt ten zostanie uchwalony, rozwiązania zaproponowane w specustawie mieszkaniowej mogą w niektórych przypadkach nie być już aż tak atrakcyjne dla inwestorów. Specustawa zawiera szereg szczególnych wymagań, którym należy sprostać realizując inwestycję w trybie przez nią przewidzianym (np. inwestor musi opracować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną m.in. uzasadniającą rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej z uwzględnieniem charakteru zabudowy okolicy, inwestycja musi być zlokalizowana w odpowiedniej odległości od przystanku publicznego transportu zbiorowego, przedszkola czy szkoły podstawowej itd.). Dodatkowe wymogi są często nakładane przez samorządy w lokalnych standardach urbanizacji i jak wynika z dotychczasowej praktyki, często są one bardziej rygorystyczne od tych zawartych w specustawie.

Jeżeli ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zostanie zmieniona, w ten sposób że ww. ograniczenia nie będą dotyczyły już nieruchomości rolnych położonych w miastach, to zniknie potrzeba realizacji inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej motywowana uniknięciem tych ograniczeń, a w konsekwencji może się okazać, że będzie ona jeszcze rzadziej stosowana przez deweloperów.

Ewa Lis-Lewandowska adwokat, Senior Managing Associate, Zespół Nieruchomości, Deloitte Legal

Maciej Liberacki aplikant adwokacki, Associate, Zespół Nieruchomości, Deloitte Legal

Znowelizowana w 2016 roku ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza regułę zgodnie z którą osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zasadniczo nie może nabyć nieruchomości rolnej. Zasady tej nie stosuje się np. do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub tych, które zostały przeznaczone na cele nierolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj także: Specustawa mieszkaniowa ma uprościć realizację inwestycji mieszkaniowych

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe