Znowelizowana w 2016 roku ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza regułę zgodnie z którą osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zasadniczo nie może nabyć nieruchomości rolnej. Zasady tej nie stosuje się np. do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha lub tych, które zostały przeznaczone na cele nierolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Czytaj także: Specustawa mieszkaniowa ma uprościć realizację inwestycji mieszkaniowych
Potrzebna zgoda dyrektora KOWR
Przed uchwaleniem ustawy z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawa mieszkaniowa lub lex deweloper), położenie nieruchomości rolnej w granicach administracyjnych miasta nie miało żadnego znaczenia dla stosowania ograniczeń zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, a nabycie takiej nieruchomości i przeprowadzenie na niej inwestycji mieszkaniowej było w zasadzie niemożliwe. Potencjalny nabywca musiał uzyskać zgodę dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na jej nabycie.
Do wydania zgody niezbędne było wykazanie spełniania szeregu warunków (tj. braku możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej przez nabywcę oraz braku nadmiernej koncentracji gruntów rolnych). Co więcej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na postawie wspomnianej zgody, jej nabywca był zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a także nie mógł zbyć tej nieruchomości przez okres 10 lat od dnia nabycia.
W praktyce deweloperzy zwykle umawiali się z właścicielami w ten sposób, że zabudowywali nieruchomości rolne jeszcze niebędące ich własnością w celu ich „odrolnienia". Po zakończeniu tego procesu następowała sprzedaż zabudowanej nieruchomości, która nie miała już rolnego charakteru. Rozwiązanie tego typu komplikuje i przedłuża realizację inwestycji, a także jest obarczone istotnym ryzkiem z punktu widzenia dewelopera, który nie buduje na swoim gruncie.