Przy aktualizowaniu opłaty rocznej pod uwagę bierze się wartość nakładów użytkownika wieczystego poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Nakłady zalicza się na poczet różnicy między wysokością opłaty dotychczasowej a zaktualizowanej. Ponadto uwzględnia się nakłady dokonane po dniu ostatniej aktualizacji. Mówi o tym art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis ten nie pozwala na jednoznaczne odczytanie intencji ustawodawcy – tak uważa rzecznik praw obywatelskich. Można go bowiem interpretować w ten sposób, że nakład rozlicza się na bieżąco, tj. przy najbliższej aktualizacji opłaty rocznej. Jednocześnie jednak wykładnia językowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że rozliczanie nie jest w ogóle możliwe przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej. Uregulowanie to wyraźnie mówi bowiem o ostatniej aktualizacji.
Obecne zasady aktualizacji opłat przez gminy mogą naruszać konstytucję
Problemem tym kilkakrotnie zajmowały się sądy powszechne, m.in. sądy okręgowe w Białymstoku i w Łodzi. Orzekając, przyjęły, że nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty – nie mogą być zaliczone na poczet tej różnicy w opłatach.
Według rzecznika praw obywatelskich orzecznictwo sądów powszechnych nie oddaje intencji ustawodawcy oraz nie znajduje racjonalnego uzasadnienia. Nie może być bowiem tak, że poczynione nakłady można rozliczyć dopiero przy drugiej i kolejnej aktualizacji.
