Z tego artykułu dowiesz się:
- W jaki sposób uproszczona zostanie procedura przyjmowania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych?
- Jakie nowe możliwości pojawią się w realizacji inwestycji uzupełniających w ramach ZPI?
- Jaką rolę odegrają taryfikatory w ocenie opłacalności inwestycji przez deweloperów?
- Kto będzie uprawniony do składania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
- Jakie zmiany wprowadzono w terminach na przyjęcie planów ogólnych przez gminy?
Choć inwestycje na podstawie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI), które są formą planu miejscowego, uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora można realizować od września 2023 r., to sztywny gorset regulacji sprawia, że przyjmowanie ich w dużych miastach idzie jak po grudzie. Tylko Lublinowi udało się na razie z tego narzędzia skorzystać. A szkoda, bo pozwala ono samorządom oczekiwać od realizujących różnego rodzaju inwestycje swoistej kontrybucji na rzecz lokalnej społeczności.
Dobrze widać to na przykładzie Krakowa, który jest coraz bliżej przyjęcia swojego ZPI. W styczniu tego roku komisja planowania przestrzennego przegłosowała jego przyjęcie dla obszaru Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia. Wiceprezydent, prof. Stanisław Mazur poinformował, że inwestor (w zamian za zmianę funkcji terenu, pozwalającą na realizację inwestycji mieszkaniowej) zbuduje kładkę pieszo-rowerową, drogę, ścieżkę dla rowerów oraz parking dla miasta na minimum sto miejsc postojowych. Ponadto przekaże pieniądze na stworzenie publicznego parku i na zakup mieszkań, które trafią do zasobu gminy. Inwestor przeznaczy na to 23 mln zł.. Mieszkańcy, w trwających właśnie konsultacjach społecznych ocenią projekt ZPI.
Spółka Henniger Investment, która ma realizować tę inwestycję, złożyła wniosek o ZPI w 2024 r.
– Mam nadzieję, że w maju tego roku, niemal równo po dwóch latach uda się całą procedurę zakończyć i rozpocząć realizację inwestycji, dzięki której powstanie ok. 1350 mieszkań. Chociaż procedura jest czasochłonna, a koszt realizacji inwestycji uzupełniających wysoki, to nie wahałbym się ze złożeniem kolejnych wniosków. Dziś ZPI jest jedynym narzędziem, które pozwala na realizację inwestycji, tam, gdzie nie ma gruntów – mówi Szymon Domagała, prezes spółki.
Czytaj więcej
Pierwszy lipca 2026 r. wypada w środę. Wiele wskazuje na to, że będzie to czarna środa, bo tego dnia większość gmin może dotknąć paraliż inwestycyj...
Będzie łatwiej dogadać się inwestorom i samorządom
Dlatego Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało, przyjętą właśnie przez rząd, nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej celem jest uproszczenie procedury przyjmowania ZPI i jej uatrakcyjnienie. Autorzy projektu uwzględnili postulaty samorządów i inwestorów. Jednym z najczęściej powtarzających się było odejście od sztywnej definicji inwestycji uzupełniającej. Obowiązujące przepisy wymagają, by służyła obsłudze inwestycji głównej. Zgodnie z projektem inwestycja uzupełniająca będzie też mogła służyć wykonywaniu zadań własnych gminy.
– I to jest dobra zmiana. Zdarza się w części procedowanych wniosków o przyjęcie ZPI, że w miejscu realizacji inwestycji głównej jest w zasadzie wszystko, czego potrzebują mieszkańcy. I wtedy trzeba „malować trawę na zielono”, wymyślając na siłę, co inwestor ma zrealizować. Podczas gdy w innym miejscu gmina ma potrzeby, które mógłby zaspokoić, a obecnie ustawa na to nie pozwala – ocenia Michał Leszczyński, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Projektowane przepisy na taką elastyczność zezwalają. Jeśli potrzeba gdzieś parku miejskiego, to można będzie, w ramach inwestycji uzupełniającej, go urządzić. Potrzeba zbudować ciąg pieszy czy fragment drogi? Proszę bardzo. Wyremontować gminne pustostany? Też nie będzie problemu. To jest zmiana, która pomoże zawierać sensowne porozumienia gminom z pożytkiem dla ich mieszkańców. Natomiast z punktu widzenia inwestorów, poszerzenie katalogu inwestycji uzupełniających przyspieszy negocjacje – dodaje.
Ekspert ocenia, że to rozwiązanie w połączeniu z przyjmowaniem przez gminy taryfikatora określającego poziom zaangażowania finansowego inwestora przy realizacji inwestycji uzupełniającej może upowszechnić przyjmowanie ZPI.
– Taryfikatory pozwolą inwestorom ocenić, czy złożenie wniosku o przyjęcie ZPI ma ekonomiczny sens. Ważne jest, by z góry wiedzieć, czy koszt realizacji inwestycji uzupełniającej to będzie np. 300 zł od metra powierzchni użytkowej czy 800 zł – podkreśla dyrektor Leszczyński.
Czytaj więcej:
Zintegrowany plan inwestycyjny może pogodzić interesy prywatnych inwestorów z potrzebami samorządów.
Pro
Prezydent będzie miał więcej czasu, radni i sąd mniej
Zmian dotyczących przyjmowania ZPI jest więcej. Doprecyzowano, że może on, poza obszarem inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, obejmować również inne tereny. Zrezygnowano z konieczności obejmowania ZPI obszaru inwestycji uzupełniającej, gdy jest ona możliwa do realizacji na podstawie innego obowiązującego planu miejscowego. Dopuszczono zmianę planu miejscowego w formie ZPI, jeśli dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej taki plan obowiązuje. Będzie też możliwe sporządzenie na początkowym etapie procedury planistycznej założeń umowy urbanistycznej zamiast projektu tej umowy.
Wójt, burmistrz i prezydent będą mieć 14 dni roboczych na weryfikację wniosku o uchwalenie ZPI. Dziś mają na to trzy dni. Projektodawca chciałby jednak zmobilizować samorządowców do szybszego procedowania wniosków. Stąd wprowadzenie w projekcie instrukcyjnych terminów (dwa miesiące) dla rady gminy na podjęcie uchwały. Taki termin przewidziano też dla sądów administracyjnych na rozpatrzenie skarg na ZPI.
„Zmiana w zakresie terminów dla sądów administracyjnych wzorowana jest na analogicznych rozwiązaniach zawartych w specustawie mieszkaniowej. Sprawdziły się one w praktyce, doprowadzając do rozpoznania sprawy przez obie instancje w terminie ok. jednego roku, nieosiągalnym w innych trybach planistycznych. Proponowane terminy umożliwiają rzetelne rozpoznanie spraw nimi objętych, jednocześnie zwiększając atrakcyjność ZPI jako instrumentu szybkiej lokalizacji inwestycji w zamian za świadczenia inwestora” – piszą autorzy projektu w jego uzasadnieniu.
Czytaj więcej
Nowa wersja procedowanego projektu nowelizacji ustawy planistycznej rozgrzała ekspertów prawa nieruchomości zanim jeszcze nie została opublikowana...
Decyzje WZ po nowemu
Projekt wprowadza też zmiany istotne tak dla dużych, jak i małych inwestorów. Chodzi o wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, koniecznej do realizacji inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dziś o popularną „wuzetkę” może wystąpić każdy. MRiT, realizując postulat gmin, wprowadza ograniczenie, by wnioskodawca posiadał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z projektu wynika, że ministerstwo zdecydowało się ostatecznie doprecyzować projektowane przepisy.
– Widzę, że ustawodawca wziął sobie do serca nasze uwagi i wprowadził przepis, że dla jednej działki może być wydana więcej niż jedna decyzja WZ. Jak rozumiem, choć nie wynika to z uzasadnienia, w tej sytuacji nie będzie konieczności wygaszania decyzji WZ, aby możliwe było uzyskanie kolejnej dla tego samego terenu – zauważa radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś, ekspertka komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
– Nadal jednak nie uzupełniono przepisu art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który dotyczy przenoszenia decyzji WZ. Jeśli uprawnionym do uzyskania decyzji WZ ma być wyłącznie podmiot, który posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to tym bardziej podmiot, na który ta decyzja ma być przeniesiona również powinien je posiadać. Warunkiem przeniesienia powinno być złożenie przez nowy podmiot oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – zaznacza.
W projekcie znalazło się też wydłużenie o dwa miesiące, do 31 sierpnia 2026 r. czasu na przyjęcie planów ogólnych. Pozwoli to gminom, które są zaawansowane w tym procesie, na przyjęcie planów w terminie. Ma to zmniejszyć ryzyko paraliżu inwestycyjnego na terenach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
