W praktyce bez tego rozporządzenia tworzenie nowych dokumentów planistycznych stoi w miejscu. Podkreślmy, że liczba ekspertów przygotowujących plany jest ograniczona, a gmin zobowiązanych do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 r. jest 2477.
Ograniczony zakres tworzenia planów ogólnych w gminach
Dr Joanna Dziedzic-Bukowska, radca prawny, właścicielka kancelarii Dziedzic-Bukowska specjalizującej się w procesie inwestycyjno-budowlanym podkreśla, że wiele gmin podjęło już uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego. To oznacza, że formalnie procedura tworzenia planów ogólnych w tych gminach została rozpoczęta, jednak utknęła z powodu braku wydania rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Zatem mimo że część z tych gmin formalnie rozpoczęło już procedurę tworzenia planów ogólnych i nawet wyłoniło wykonawców planów ogólnych, to urbaniści mogą przystąpić do sporządzenia projektu planu ogólnego, ale w ograniczonym zakresie.
- Bez tego rozporządzenia żaden projektant planu nie podejmie się stworzenia kompletnego projektu planu ogólnego, ponieważ musi mieć prawnie zatwierdzoną metodologię, w jaki sposób te obszary uzupełnienia zabudowy wyznaczać. Obszary te mają istotne znaczenie między innymi dla prawidłowego wykonania bilansów potrzeb i chłonności terenów z zabudową mieszkaniową, a bez tych bilansów niemożliwe jest zaproponowanie prawidłowych zasięgów i ilości poszczególnych stref z zabudową mieszkaniową. Zakres koniecznych działań będzie natomiast wynikał ze wspomnianego rozporządzenia dotyczącego sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy – podkreśla dr Joanna Dziedzic-Bukowska.
Wyłoniony wykonawca do czasu wejścia w życie rozporządzenia może jedynie wykonać np. wstępną koncepcję takiego projektu planu ogólnego i ewentualnie przeanalizować czy w niektórych przypadkach nawet zaktualizować bazy danych niezbędne do przygotowania projektu planu ogólnego, przykładowo dotyczące obowiązujących na terenie gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub innych uwarunkowań, jakie muszą być potem uwzględnione.
Czytaj więcej:
W strategii gmina ustali model rozwoju oraz przybliżone rozmieszczenie niezbędnych inwestycji celu publicznego na danym terenie, m.in. w zakresie z...
Pro
Gminy robią, co mogą, aby zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych do końca 2025 r.
- Od nas oczekuje się, że wykonamy plan ogólny w ciągu niecałych dwóch lat, podczas gdy ministerstwo zwleka z wydaniem podstawowego rozporządzenia dla tego dokumentu – zauważa Wojciech Watycha, naczelnik Wydziału Rozwoju i Urbanistyki w Urzędzie Miasta Nowy Targ.
Zgodnie z ewidencją zbiorów i usług danych przestrzennych Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, działania mające na celu stworzenie planów ogólnych podjęło ok. 380 gmin. Jedną z nich jest gmina Łysomice w województwie kujawsko-pomorskim, która nie tylko podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego i pozyskała dane przestrzenne z geodezji, ale w drodze przetargu wyłoniła wykonawcę, a nawet podpisała już z nim umowę. Zgodnie z tą umową cena za sporządzenie planu ogólnego dla gminy Łysomice wynosi 156 tys. zł. – Koszty, oczywiście, będą wyższe niż wynika z podpisanej umowy z wykonawcą, chociażby z uwagi na wysłanie listów czy ogłoszenia w gazetach. Nie jest to jednak istotne, ponieważ gmina ma obowiązek stworzenia planu ogólnego i zamierzamy go wykonać do końca przyszłego roku – zastrzega Krzysztof Babiarczyk, kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Gminy w Łysomicach. W budżecie gminy na 2024 r. zarówno na sporządzenie planu ogólnego, jak i na sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego czy przygotowanie projektów decyzji o warunkach zabudowy zaplanowano 483 tys. zł.
Także w Nowym Targu urzędnicy nie próżnują. – Przyjęliśmy uchwałę, zakończyliśmy etap zbierania wniosków do tego planu (było ich kilkadziesiąt) i w tym momencie czekamy jeszcze na ostatnie rozporządzenie ministra, w którym określi zasady wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy. Wtedy będziemy mieć komplet materiałów, żeby w trybie zamówienia publicznego szukać wykonawcy na sporządzenie planu ogólnego – mówi naczelnik Wojciech Watycha. Ministerstwo przewidziało, że koszt stworzenia planu ogólnego dla Nowego Targu wyniesie ponad 250 tys. zł, podczas gdy miasto zakłada, że koszt będzie dwukrotnie wyższy. Wojciech Watycha przypomina, że pieniądze wydane przez gminy na plany ogólne mają być refundowane ze środków z Krajowego Planu Odbudowy.
Czytaj więcej:
Rozwój inwestycji sprawia, że infrastruktura drogowa staje się przeciążona. Budownictwo generuje zwiększenie ruchu drogowego, czyli także większe z...
Pro
Ministerstwo Rozwoju i Technologii tłumaczy, że się nie spóźnia
Dr Joanna Dziedzic-Bukowska wskazuje, że w celu sporządzenia planu ogólnego większość gmin będzie korzystała z usług firm zewnętrznych, ponieważ w niewielu miastach funkcjonują Miejskie Pracownie Urbanistyczne. Raczej to zewnętrzne biura projektowe zdominują przygotowywanie projektów planów na zlecenie gmin. Jednak warto podkreślić, że na rynku nie ma zbyt wiele firm, które posiadają odpowiednią kadrę to wykonania projektu planu ogólnego, tym bardziej że będzie to zupełnie nowy dokument planistyczny, przygotowywany przez urbanistów po raz pierwszy. Dr Joanna Dziedzic-Bukowska podkreśla jednocześnie, że 23 kwietnia w Rządowym Centrum Legislacji ukazała się informacja o skierowaniu rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy do podpisu ministra rozwoju i technologii, więc istnieje szansa, że niebawem akt ten wejdzie w życie, a zatem gminy przystąpią do dalszych działań zmierzających do przygotowania projektu planu ogólnego. Na stronach internetowych niektórych gmin pojawiły się już formularze wniosków do planów ogólnych, co oznacza, że niebawem gminy ogłoszą w Biuletynach Informacji Publicznej informacje o sposobie i miejscu składania wniosków do projektu planu ogólnego.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi „Rzeczpospolitej”, że w najbliższych dniach do właściwych resortów zostanie przekazane zestawienie uwag zgłoszonych w ramach uzgodnień wraz ze stanowiskiem MRiT oraz projekt rozporządzenia z naniesionymi poprawkami. – Warto podkreślić, że rozporządzenie nie jest wymagane do sporządzenia planu ogólnego gminy i nie może być traktowane jako powód opóźnienia prac nad wspomnianym planem – uważa resort.
Biuro Komunikacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii tłumaczy, że planowany termin przyjęcia rozporządzenia to drugi kwartał 2024 r. W ocenie MRiT, przyjęcie rozporządzenia w założonym terminie nie jest opóźnione. Resort wskazuje, że zgodnie z ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, dotychczasowe przepisy wykonawcze zachowują moc do dnia wejścia nowych przepisów wykonawczych, jednak nie dłużej niż 36 miesięcy.
Czytaj więcej
Gminy, które nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych do końca 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. nie będą mogły wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy.
Ryzyko zablokowania inwestycji w gminie
Przypomnijmy, że plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zawartych w nim danych, m.in. dotyczących wyznaczonych stref uzupełnienia zabudowy czy stref wielofunkcyjnych z zabudową mieszkaniową wielorodzinną badana będzie możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Dodajmy, że zgodnie z projektem brakującego rozporządzenia, obszar uzupełnienia zabudowy będzie wyznaczany w miejscu, w którym jest zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, w których obrys każdego z budynków w zgrupowaniu znajduje się w odległości nie większej niż 100 m od obrysu co najmniej jednego innego budynku w zgrupowaniu w odległości nie dalszej niż 100 m od siebie znajduje się co najmniej 5 budynków.
Jeśli gminy nie zdążą z uchwaleniem planu ogólnego do końca 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. nie będą mogły wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z uzyskanych przez „Rz” informacji, ministerstwo nie planuje jednak przedłużyć gminom terminu, do którego mają uchwalić plany ogólne.
