Kiedy nie stosujemy przetargu

Prawo pierwokupu zostało uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego (596 – 602). Zgodnie z art. 596 k.c., jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała ją osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału. Te przepisy natomiast wskazują, iż rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

[srodtytul]Pierwszeństwo wyłącza przetarg[/srodtytul]

Prawo pierwokupu wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 597 k.c.). Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy – w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy (art. 598 k.c.).

Prawo pierwszeństwa natomiast nie zostało w sposób jednolity uregulowane i scharakteryzowane przez ustawodawcę. Najpowszechniejszą regulacją (choć niejedyną) ustanawiającą to uprawnienie jest art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Regulacja ta stanowi lex specialis wobec zasady przetargowego trybu zbycia nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Inaczej mówiąc, jeżeli gmina zdecyduje się sprzedać nieruchomość, obowiązana jest, zgodnie z opisaną w ustawie procedurą, zawiadomić uprawnionych z tytułu pierwszeństwa, odstępując od trybu przetargowego.

[srodtytul]... a prawo pierwokupu nie[/srodtytul]

Odmiennie jednak organ powinien zachować się w przypadku zbycia nieruchomości, wobec której dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu określone na podstawie [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169157]ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego[/link]. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 tej ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja (a więc również i przez gminę), prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. Musi on jednak spełniać dwa warunki. Po pierwsze dzierżawa gruntów od gminy powinna trwać dłużej niż trzy lata. Po drugie powinna stanowić część gospodarstwa rolnego dzierżawcy.

Prawo to nie wyłącza regulacji zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Prawo pierwokupu bowiem stanowi sprzedaż pod warunkiem, że sprzedaż ta dokonywana jest na rzecz osoby trzeciej, chyba że uprawniony ze swego prawa skorzysta. Aby zatem prawo pierwokupu w ogóle wykonać, należy wyłonić w drodze przetargu osobę trzecią (potencjalnego nabywcę). Przetarg jednak musi zostać zorganizowany w taki sposób, aby potencjalny nabywca o przysługującym prawie pierwokupu się dowiedział, a więc aby miał świadomość, iż sprzedaż jest dokonywana pod warunkiem.

Powyższą tezę potwierdza i A. Cisek (wyjaśnienia, NZS [b]2005/3/49[/b], „Prawo pierwokupu przy zbywaniu nieruchomości rolnych”. Teza nr 1), który wskazał, iż „przepis art. 3 ustawy [z 2003 r.] o kształtowaniu ustroju rolnego nie przyznał dzierżawcom roszczenia o nabycie dzierżawionych gruntów rolnych, a jedynie przyznał im prawo pierwokupu. Oznacza to, że to ich prawo będzie się aktualizowało dopiero po wyłonieniu przez gminę ewentualnego nabywcy danej nieruchomości rolnej, dokonanego na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.”

[ramka][b]Kto kupi pierwszy[/b]

W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

- przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

- jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż sześć tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

- jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Ta regulacja stanowi lex specialis wobec zasady przetargowego trybu zbycia nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Inaczej mówiąc, jeżeli te podmioty powezmą zamiar zbycia nieruchomości, obowiązane są, zgodnie z opisaną w ustawie procedurą, zawiadomić uprawnionych z tytułu pierwszeństwa o powyższym, jednocześnie odstępując od trybu przetargowego.[/ramka]

[i]Podstawa prawna

–[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU nr 16, poz. 93 z późn. zm)[/link]

– [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link]