Wykup lokalu komunalnego - kiedy trzeba zwracać bonifikatę

W wielu miastach najemcy mogą wykupić lokal od gminy z atrakcyjnymi upustami. Bonifikaty potrafią sięgać nawet 95 proc. ceny. Jednocześnie art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: ugn) reguluje, kiedy władze samorządowe mogą żądać zwrotu udzielonego upustu. Stosowanie tego przepisu nie jest jednak proste.

Cel mieszkaniowy

Art. 68 ust. 2 ugn przewiduje, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (tj. cele mieszkaniowe), przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Przepisy pozwalają jednak na zbycie lokalu przed upływem tego okresu m.in. :

- na rzecz osoby bliskiej;

- w przypadku zamiany mieszkania na prawo własności do innego mieszkania lub na spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;

- przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży wykupionego lokalu w ciągu 12 miesięcy na nabycie prawa własności innego lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (Uwaga! To nowość więcej na ten temat niżej);

- sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli uzyskane z tego środki wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie: innego mieszkania (prawa własności do niego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

W praktyce jednak osoby, które wykupiły lokale od gminy, nie czekają na upływ tego okresu, tylko przekazują uzyskane prawo w formie darowizny swoim bliskim. Najczęściej są to ich dzieci. Przepisy przewidują jednak, że obdarowanego również obowiązuje pięcioletni lub dziesięcioletni okres karencji z art. 68 ust. 2 ugn. Jeżeli go nie dotrzymują, muszą zwracać bonifikatę. W 2013 r. władze Łodzi wystąpiły o zwrot 32 razy, w 2014 r. – 21. W Krakowie w 2013 r. było 55 takich żądań, a w 2014 r. – sześć.

Problem jednak w tym, że gminy i osoby, które muszą zwrócić bonifikatę, różnie interpretują te przepisy. Najwięcej rozbieżności dotyczy tego, co należy rozumieć pod określeniem celów mieszkaniowych, o których mówi art. 68. Nie wiadomo, czy chodzi tylko o cenę mieszkania czy również o koszty notarialne bądź o zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Problem obrósł już orzecznictwem, w tym Sądu Najwyższego. SN nie jest jednak w stanie rozwiać wszystkich wątpliwości.

Z orzecznictwa

W uchwale z 30 marca 2012 r. SN stwierdził, że nie można środków ze sprzedaży mieszkania wykupionego z upustem przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wybudowanie domu na działce kupionej przed wykupieniem tego lokalu (sygn. III CZP 4/12).

Z innej z kolei uchwały SN wynika, że osoba, która wykupiła lokal od gminy, a następnie go w ciągu pięciu lat sprzedała i kupiła nowy, musi zwrócić tę część bonifikaty, której nie przeznaczyła na nabycie nowego (uchwała z 26 stycznia 2012, sygn. akt III CZP 87/11). Oznacza to, że najemcy, którzy nie przeznaczą wszystkich pieniędzy na nabycie lokalu, tylko na inne cele mieszkaniowe, takie jak np. aranżacja wnętrz, będą musieli zwrócić odpowiadającą tym wydatkom część bonifikaty.

Problem z własnościowym

Ustawodawcy niespecjalnie zależy na tym, by wyprostować przepisy. Jedyna wątpliwość, która ostatnio została usunięta, dotyczy przeznaczania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania wykupionego wcześniej od gminy na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. 29 sierpnia br. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dzięki niej osoba, która wykupiła lokal, nie musi oddawać bonifikaty udzielonej w cenie mieszkania komunalnego, jeżeli pieniądze z jego sprzedaży wyda na lokal własnościowy.

Przed tą nowelą ustawa o gospodarce nieruchomościami regulowała, że nabycie nieruchomości to czynność prawna, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego gruntu (art. 4 pkt 3b). Przepis ten słowem nie wspomina o własnościowym prawie do lokalu, będącym ograniczonym prawem rzeczowym. Dlatego niektóre gminy żądają zwrotu bonifikaty. Samorządy obawiały się bowiem, że gdyby tego nie zrobiły, naraziłyby się na zarzut naruszenia dyscypliny finansów publicznych.

Brak prawa przejściowego

Problem ze zwrotem bonifikaty pojawił się również w kontekście starych wykupów. Przepis w sprawie zwracania bonifikaty przez najbliższych wszedł w życie 22 października 2007 r. Przed tą datą obowiązywały inne przepisy. Mianowicie najemca oddawał bonifikatę, jeżeli sprzedał lokal w ciągu pięciu lat od daty jego nabycia. Nie miało przy tym znaczenia, z jakich powodów to zrobił i na co przeznaczył pieniądze uzyskane ze sprzedaży. Wystarczyło jednak, że przeniosło się własność wykupionego mieszkania na bliskich, np. syna, by ten upustu nie musiał już oddawać.

We wspomnianej zaś noweli zabrakło przepisów przejściowych. Skoro zaś ich nie ma, to stosuje się nowe. Tak uważają gminy i żądają zwrotu od bliskich osób, które wykupiły lokale. W Gdańsku od 2011 r. do 2014 r. miasto zażądało zwrotu bonifikaty w 20 przypadkach, w Krakowie – w 15, w Olsztynie – w 23. Rekordzistką jest Łódź. Tam takich spraw było aż 403. Część trafia na wokandę. Jedna z nich miała swój finał w Sądzie Najwyższym, a ten rozstrzygnął tę wątpliwość na korzyść gminy.

Według SN, bonifikata będzie musiała zostać zwrócona także wtedy, gdy lokal został wykupiony, zanim art. 68 ust. 2b wszedł w życie, czyli przed 22 października 2007 r., a podarowany po tej dacie. Zwrot obciąży nowego nabywcę, jeśli zbył lokal przed upływem pięciu lat (sygn. III CZP 30/13).

Zdaniem jednak wielu prawników linia orzecznicza sądów idzie w złym kierunku. Gminy i sądy powinny stosować przepisy obowiązujące w dacie dokonania darowizny, a nie sprzedaży lokalu przez osobę nim obdarowaną. Tymczasem w praktyce postępują one odwrotnie. Według nich jest to ewidentne naruszenie praw nabytych, przed 22 października 2007 r. przepisy nie pozwalały przekazać mieszkania bliskim,, nie było obowiązku zwrotu bonifikaty. Problemu nie byłoby, gdyby nowela z 24 sierpnia 2007 r. zawierała przepisy przejściowe. Ustawodawca jednak o to nie zadbał.