W zapowiedziach określanych zbiorczym mianem Nowego Ładu, a dotyczących opodatkowania dochodów osób fizycznych, pojawiły się propozycje gruntownych, a nawet rewolucyjnych zmian zasad opodatkowania najmu i dzierżawy, w skrócie nazywane „przychodami z najmu".

Czytaj więcej

Premier Mateusz Morawiecki
Nawet ci, którzy najwięcej skorzystają na Polskim Ładzie, zapłacą podatek

Najem jako odrębne źródło przychodów stał się elementem powszechnego (globalnego) podatku dochodowego od 1992 r. Historia jego opodatkowania na przestrzeni ostatnich 30 lat nie napawa otuchą, tak jak ostatnie propozycje zmian legislacyjnych mające być forpocztą nowej jakości w opodatkowaniu dochodów osób fizycznych. Uchwalone już przez Sejm propozycje oznaczają odejście od koncepcji podatku dochodowego jako uniwersalnej i powszechnej daniny. Co gorsza, zdają się cofać zasady opodatkowania dochodów osób fizycznych do odległych czasów, gdy regułą było opodatkowanie poszczególnych strumieni przychodów, czyli ceduł. Nie tylko ignorują podstawowe zasady podatku dochodowego od osób fizycznych związane z opodatkowaniem dochodu, a nie przychodu. W uchwalonym obecnie kształcie, pomimo rocznego vacatio legis, zdają się też łamać konstytucyjne zasady proporcjonalności, ochrony praw nabytych i interesów w toku.

Radykalne zmiany

Z opublikowanego na stronach rządowych w lipcu 2021 r. projektu noweli ustaw podatkowych wynikały radykalne zmiany zasad opodatkowania przychodów z najmu. I w takim też kształcie uchwalił je Sejm, który jedynie opóźnił wejście ich w życie. Pierwotnie zaplanowano to na 1 stycznia 2022 r. bez jakichkolwiek okresów przejściowych; obecnie przepisy mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2023 r.

Nowe regulacje nie pozostawiają złudzeń. W praktyce każda osoba fizyczna rozliczająca najem poza działalnością gospodarczą będzie musiała wyłączyć ten strumień przychodów z podatku globalnego i rozliczać go odrębnie w ramach podatku zryczałtowanego. Bez możliwości potrącania jakichkolwiek kosztów związanych z uzyskiwanym przychodem.

Rewolucyjny powiew nie ominie przedsiębiorców wynajmujących w ramach działalności niektóre związane z nią składniki majątku. Co prawda zgodnie z uchwalonymi już przez Sejm założeniami podatkowymi Nowego Ładu, ma dla nich zostać utrzymana możliwość wyboru formy opodatkowania na zasadach ogólnych lub ryczałem. Jednak zostanie zniwelowana inną zmianą w wyłączeniu od amortyzacji, czyli faktycznie zakazem amortyzacji składników majątku stanowiących nieruchomości mieszkaniowe, a związanych z działalnością gospodarczą. W nowym załączniku nr 1 do u.p.d.o.f., stanowiącym wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych dla środków trwałych, usunięto w pozycji 01 w ogóle budynki mieszkalne i lokale mieszkalne. Identyczną w warstwie normatywnej propozycję zmiany przepisów w zakresie opodatkowania zamieszczono w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: u.p.d.o.p.), którą również uchwalił już Sejm.

Naruszenie konstytucji

Przyjęte rozwiązanie co do zakazu amortyzacji zdaje się naruszać zasadę proporcjonalności z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Za porównywalne w zakresie amortyzacji do budynków i lokali mieszkalnych uznaje się lokale i budynki niemieszkalne (użytkowe), budowle, a nawet wynajmowane ruchomości. Może to stanowić naruszenie zasad ochrony praw nabytych i interesów w toku.

Podatnicy, nabywając lub wytwarzając środki trwałe, czynią to w ramach realizacji długofalowych inwestycji. Nabywając nowe i używane budynki lub lokale mieszkalne mają prawo liczyć, że będą mogli je amortyzować według ich wartości początkowej co najmniej w okresach obowiązujących w chwili przyjęcia ich do używania, jeśli są kompletne i zdatne do użytku. Zmiana w fundamentalnej dla tego rodzaju przychodów zasadzie ich stopniowej amortyzacji może stanowić całkowite zaskoczenie i de facto zmianę reguł gry w jej trakcie. Podatnicy zostaną w trakcie realizacji takiej długofalowej inwestycji pozbawieni możliwości uwzględniania podstawowego z punktu widzenia rachunku podatkowego kosztu uzyskania przychodu. I nie zmieni tego przesunięcie o rok wejścia w życie zasad pozbawiających podatników możliwości dokonywania amortyzacji podatkowej nieruchomości mieszkaniowych.

Nowe regulacje mogą też stać się pułapką dla tzw. najmu okazjonalnego. Jeszcze w 2017 r. ustawodawca ustanowił swego rodzaju preferencję dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. Unormowanie, które weszło w życie 11 września 2017 r., wprowadziło odrębny typ umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego. Miał on za cel, zgodnie z intencjami ustawodawcy, realizację wynikającego z art. 75 Konstytucji RP obowiązku prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Miało to nastąpić przez „intensyfikowanie działań zmierzających do budowy lokali mieszkalnych przeznaczonych pod wynajem". W uproszczeniu, przedsiębiorcy w zamian za pewne ułatwienia mieli na szeroką skalę inwestować w substancję mieszkaniową, aby następnie oferować ją do wynajmu. Jak wiadomo, wiąże się to ze znacznymi nakładami finansowymi, a często i rozłożonym w czasie procesem inwestycyjnym. Podstawowym kosztem jest oczywiście koszt nabycia lub wytworzenia lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej, który w języku podatkowym określa się jako wartość początkową środka trwałego. Obecnie zgodnie z nowymi rozwiązaniami mają zostać pozbawieni podstawowego kosztu związanego z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Świadczy to już nawet nie o ambiwalencji ustawodawcy, ale raczej o rozdwojeniu jaźni „racjonalnego" prawodawcy.

Projektodawcy Nowego Ładu nie ukrywają rzeczywistej intencji związanej z realizacją poprzez zmiany w opodatkowaniu najmu celu o charakterze gospodarczym. Przez mechanizm „zniechęcania" podatników do osiągania przychodów z najmu budynków i lokali mieszkalnych ustawodawca zamierza osiągnąć cel związany z wyhamowaniem ożywionego popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W efekcie spodziewane jest powstrzymanie trendu znacznej zwyżki cen oferowanych do sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.

O co naprawdę chodzi

Chodzi zatem o skorzystanie z instrumentu podatkowego w celu wpływu na określony segment gospodarki. Działania te mają na celu likwidację skutku, a nie przyczyny wzrostu cen mieszkań. Obecny boom na tym rynku to wynik gigantycznej i niespotykanej podaży taniego pieniądza z uwagi na utrzymywanie polityki niskich stóp procentowych. Z jednej strony łatwo dostępny staje się tani kredyt, a z drugiej całkowicie nieopłacalne lokaty i oszczędzanie, gdyż wpływa na to niski, wręcz zerowy poziom oprocentowania lokat. Do tego dochodzi wysoki i ciągle wzrastający wskaźnik inflacji, która dodatkowo pozbawia posiadane środki pieniężne realnej wartości. Tym samym „podatek inflacyjny" szybko pożera posiadane przez podatników zasoby finansowe. Naturalne, że ci starają się znaleźć dla nich bezpieczną przystań, jak inwestycja w zakup mieszkania. Tajemnicą poliszynela jest także lokowanie nadwyżek środków finansowych otrzymanych przez duże firmy w ramach tarczy antycovidowej właśnie na rynku nieruchomości, w tym mieszkaniowych, które wydają się również dla nich w miarę bezpieczną inwestycją w okresie niespotykanego od kilkunastu lat poziomu inflacji. Burzenie wobec tego systemu opodatkowania dochodów z najmu dla wyeliminowania zjawisk gospodarczych, na które nie miał on żadnego wpływu, wydaje się całkowicie chybione.

Autor jest sędzią NSA orzekającym w Izbie Finansowej