Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w I kwartale br. wyniosła 1,65 mld euro, to jedno z mocniejszych otwarć roku w historii. Jednak aż 70 proc. przypadło na trzy transakcje: Google kupił od Ghelamco kompleks Warsaw HUB, a EPP w ramach restrukturyzacji zbyło udziały w dwóch portfelach obiektów handlowych.
Jak szacują analitycy Knight Frank, po wyłączeniu tych transakcji, około 190 mln euro przypadło na inwestycje w magazyny, 147 mln – biura, a 75 mln – nieruchomości handlowe.
– Warto podkreślić, że negocjacje transakcji sfinalizowanych w I kwartale rozpoczęły się jeszcze w 2021 r., czyli przed wybuchem wojny w Ukrainie. Średni czas negocjacji można szacować na 6–12 miesięcy, więc konsekwencje wojny są jeszcze przed nami. Oceniamy więc, że niestabilna sytuacja przełoży się najprawdopodobniej na niższą wartość zamkniętych transakcji w III i IV kwartale w stosunku do analogicznych okresów 2021 r. – mówi Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.
– Inwestorzy, choć wskazują na niepewność sytuacji, nie mówią o całkowitym wycofywaniu się z rynku. To raczej chwilowe wyhamowanie i przyglądanie się rozwojowi sytuacji. Można się spodziewać, że na początku będą odmrażane inwestycje w krajach niegraniczących z Ukrainą, np. w Czechach, a dopiero w drugiej kolejności w Polsce – dodaje.
Ekspert zaznacza, że wojna i jej konsekwencje dla rynków finansowych będą mieć największy wpływ na decyzje inwestycyjne w najbliższych miesiącach.
– Wysoka inflacja i podnoszone stopy procentowe przyczynią się bowiem do wzrostu kosztu kredytów i tym samym obniżenia zwrotów z inwestycji. Co prawda, w Polsce ponad 90 proc. nieruchomości kupują fundusze zagraniczne, ale problem wysokiej inflacji i podnoszenia stóp ma skalę globalną. Jednocześnie nieruchomości w Polsce są cały czas, w porównaniu z rynkami zachodnimi, konkurencyjne cenowo, co zdecydowanie działa na naszą korzyść – wskazuje Grabara.
Magdalena Czempińska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank, podkreśla, że najbardziej łaskawym okiem inwestorzy patrzą na najem magazynowy i PRS (najem instytucjonalny mieszkań). Rynek biurowy wciąż jest atrakcyjny dla wielu graczy, ale postrzegany jest przez pryzmat rosnących pustostanów i zmian w modelach pracy. Rynek hotelowy, który mocno ucierpiał w pandemii, budzi najmniejsze zainteresowanie inwestorów – i tak pozostanie, dopóki nie pożegnamy się na dobre z pandemią i obawami o kolejne lockdowny – mówi Czempińska.
Jak wskazują eksperci Knight Frank, istotnym czynnikiem wpływającym na realizację nowych projektów we wszystkich sektorach nieruchomości w najbliższym czasie będą przerwane łańcuchy dostaw materiałów budowlanych i w konsekwencji wzrost cen.
– Nieprzewidywalność cen surowców spowodowała, że wykonawcy składają oferty na realizację kontaktów budowlanych z bardzo krótkim terminem ważności, co zmusza deweloperów do podejmowania szybkich decyzji. W związku z wysokimi kosztami budowy deweloperzy nie mają innego wyjścia, jak ratować zyskowność inwestycji podwyżką czynszów, które od lat były w Polsce na stabilnym poziomie. Już teraz widzimy, że za mkw. magazynów najemcy musza zapłacić więcej o 0,25 –0,75 eurocentów. Deweloperzy biurowi również zapowiadają wzrosty czynszów wywoławczych w nowo powstających budynkach o około 1 euro za mkw. – mówi Grabara.
