Podział majątku dorobkowego - nieruchomość obciążona hipoteką

W orzecznictwie Sądu Najwyższego doszło ostatnio do rozbieżności w kwestii sposobu szacowania wartości lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, stanowiącego składnik majątku wspólnego.

W sprawie o podział majątku wspólnego sąd uwzględnia tylko jego aktywa oraz dokonuje, na wniosek małżonków, rozliczenia spłaconych przez nich długów w okresie od ustania wspólności do zamknięcia rozprawy i poczynionych nakładów na ten majątek z majątków odrębnych. Nie zajmuje się zaś w niej niespłaconymi długami małżonków; obciążają one ich w dalszym ciągu solidarnie także po zakończeniu postępowania. Powstaje jednak w tym kontekście kwestia, czy i jak odnosić się do sytuacji obciążenia hipoteką nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Z jednej strony jest to bowiem swoisty dług, a raczej ciężar „wiszący" na tej nieruchomości, a skoro jest aktualny, gdyż hipoteki nie spłacono, to – zgodnie z przedstawionymi tu zasadami – nie powinno się nim w sprawie o podział majątku zajmować. Z drugiej jednak strony obciążenie nieruchomości hipoteką niewątpliwie obniża jej atrakcyjność finansową, tym samym więc i wartość tego składnika majątku wspólnego, a ta okoliczność powinna być w sprawie działowej uwzględniana. Mając to na uwadze, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględniać obciążenie zmieniające ich rzeczywistą wartość, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, a zwłaszcza obciążenie hipoteką. Przyjmuje się, że wartość takiego obciążenia powinno się odliczać zarówno przy ustalaniu wartości składników całego majątku wspólnego, jak i wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką. Nieuwzględnienie tego odliczenia mogłoby skutkować tym, że małżonek, któremu w sprawie o podział majątku wspólnego przyznano własność nieruchomości obciążonej hipoteką, spłacałby drugiemu małżonkowi połowę pełnej (rynkowej) wartości nieruchomości, a potem – ze względu na odpowiedzialność rzeczową – musiałby z reguły spłacać zabezpieczony hipoteką dług. W ten sposób dochodziłoby do sytuacji „podwójnego płacenia" przez niego, co byłoby krzywdzące i tym samym niedopuszczalne (por. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z 5 października 2000 r., II CKN 611/99, z 29 września 2004 r., II CSK 538/03, z 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, z 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, z 26 września 2013 r., II CSK 650/12, czy uchwałę z 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08).