Jeśli z umowy wynika, że opłaty za media obciążają najemcę, to nie są przychodem właściciela wynajmowanego prywatnie mieszkania bądź lokalu użytkowego. Pisaliśmy o tym w „Rzeczpospolitej” z 30 listopada, powołując się na interpretacje fiskusa i opinie doradców podatkowych. Czytelnicy mają jednak dodatkowe pytania.

Czytaj więcej

Najem: skarbówka może wziąć podatek od opłat za media

Jedno z nich dotyczy podatku od nieruchomości. Czy jeśli przerzucę obowiązek jego zapłaty na lokatora, będę musiał naliczyć dodatkowy przychód, a od niego podatek? – pyta czytelnik zarabiający na wynajmie prywatnym (czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą).

Nie ma korzyści

Dodatkowego przychodu i podatku nie będzie. Spójrzmy na niedawną interpretację. Wystąpił o nią mężczyzna wynajmujący budynek usługowy. Jest to najem prywatny, rozliczany ryczałtem. Z umowy wynika, że najemca pokrywa koszty podatku od nieruchomości. Co miesiąc zwraca właścicielowi 1/12 daniny.

Czy zwracane kwoty są przychodem wynajmującego? Twierdzi, że nie. Jego zdaniem przysporzeniem majątkowym jest tylko kwota czynszu.

Fiskus przyznał, że przychodem z prywatnego najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki, w tym podatki i opłaty publicznoprawne, jeżeli z umowy wynika, że to właśnie on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Nie powodują powstania korzyści majątkowej u właściciela. Taką korzyścią jest jedynie określona w umowie kwota czynszu. „Podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową jest zobowiązany najemca, nie stanowi dla Pana przysporzenia majątkowego. Pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednim organem (gminą)” – czytamy w interpretacji.

Co by było, gdyby umowa określała tylko zbiorczą kwotę za wynajem? Pokazuje to wcześniejsza interpretacja w sprawie kobiety wynajmującej prywatnie mieszkanie (płaci ryczałt). Zastanawia się nad dwoma wariantami umowy.

W pierwszym kwota za wynajem obejmuje łącznie czynsz oraz wszystkie inne koszty (m.in. podatek od nieruchomości) bez ich wyodrębniania. W umowie nie ma zapisu, że to lokator ma ponosić te koszty.

W drugim wariancie umowa określa, że najemca ma obowiązek uiszczania dodatkowych opłat, w tym podatku od nieruchomości. Dodatkowe kwoty są oddzielone od czynszu.

Zależy od zapisów

Właścicielka twierdzi, że w obu wariantach przychodem jest tylko czynsz. Fiskus był jednak innego zdania. Uznał, że w pierwszym wariancie przychodem właścicielki jest cała kwota, obejmująca nie tylko czynsz, ale także inne koszty. Stanowi ona wynagrodzenie za korzystanie z mieszkania.

Inaczej jest w drugim wariancie. Składnikiem przychodu nie są wnoszone przez najemcę opłaty związane z mieszkaniem, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia – podkreśliła skarbówka.

W 2023 r. obowiązkowy ryczałt

Jeszcze do końca roku osoby zarabiające na wynajmie prywatnym (czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą) mogą rozliczać się według skali PIT albo ryczałtem. W przyszłym roku to się zmieni. Skala będzie zakazana, zostanie tylko ryczałt. W tej formie liczymy podatek od samego przychodu, bez odliczania kosztów. Dlatego tak ważne jest określenie zasad rozliczenia z najemcą, abyśmy nie musieli płacić dodatkowego podatku od mediów oraz innych opłat. Powinni na to zwrócić uwagę zwłaszcza ci, którzy są jeszcze na skali. Teraz, nawet jeśli muszą wykazać dodatkowy przychód, to płacąc za media, jednocześnie rozliczą koszt. Wychodzą więc na zero. Po obowiązkowym przejściu w styczniu na ryczałt, który nie ma kosztów, zostanie im tylko przychód.

Pamiętajmy też, że fiskus surowiej traktuje przedsiębiorców. Z interpretacji wynika, że właściciel firmy, który rozlicza wynajem w biznesie, musi wykazać przychód także wtedy, gdy koszty mediów i innych opłat obciążają lokatora.