Jeśli właściciel mieszkania poniósł wysokie nakłady, by uczynić je atrakcyjnym dla lokatorów, powinien rozważyć rozliczenie dochodów z najmu na zasadach ogólnych. Skarbówka wyjaśnia w najnowszych interpretacjach, które wydatki będzie mógł wówczas zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.
Z pytaniem zwrócił się mężczyzna, który kupił na kredyt mieszkanie w bloku i zamierza je wynajmować za pośrednictwem specjalistycznych portali. Będzie to tzw. najem krótkoterminowy, na doby.
Nieruchomość, która została wybudowana w latach 70., jest w złym stanie technicznym. Wnioskodawca chce wymienić instalację wodno-kanalizacyjną oraz elektryczną, podłogi, płytki, armaturę sanitarną oraz okna i drzwi. Szacuje, że wydatki na ten cel wyniosą co najmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości. Za taką wartość przyjmuje cenę zakupu, zapłacone podatki i taksy oraz odsetki od kredytu naliczone i zapłacone do dnia przekazania lokalu do używania.
Dodatkowo zainwestuje w wyposażenie mieszkania: meble (łóżka, szafy), oświetlenie oraz sprzęt RTV (telewizor) i AGD (lodówka, pralka, zmywarka). Cena za każdy z tych sprzętów nie powinna przekroczyć 3500 zł.
Zapytał, czy może odliczyć wszystkie te wydatki oraz – po zaliczeniu mieszkania do środków trwałych – dokonywać odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej według stawki 10 proc.
Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej zgodził się z wnioskodawcą, że wydatki na wyposażenie mieszkania, np. meble, są kosztem podatkowym. Zostaną bowiem poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła. Można więc je zaliczyć do kosztów w dacie poniesienia.
Kosztem uzyskania przychodu są również wydatki na spłatę odsetek od kredytu, który wnioskodawca zaciągnął na zakup lokalu. Jednak odsetki naliczone i zapłacone do dnia przekazania mieszkania do używania będą zwiększały jego wartość początkową. Oznacza to, że zostaną odliczone poprzez odpisy amortyzacyjne. Z kolei odsetki naliczone i zapłacone po tym dniu mogą być zaliczane do kosztów bezpośrednio.
Dyrektor KIS zgodził się też, że wydatki na przystosowanie mieszkania do najmu, takie jak wymiana instalacji i okien, powiększają wartość początkową mieszkania. A ona stanowi podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych. Nie można ich odliczyć jednorazowo – podkreśla KIS.
Interpretacja potwierdza też, że wynajmujący w ramach amortyzacji może odliczyć 10 proc. wartości lokalu rocznie. Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ich ewidencji. Środki trwałe uznaje się za używane – jeżeli przed nabyciem były wykorzystywane co najmniej 60 miesięcy, lub ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji podatnik wydał na ich ulepszenie co najmniej 30 proc. wartości początkowej. Oznacza to, że może dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki 10 proc.
numer interpretacji: 0113-KDIPT2-1. 4011.277.2017. 1. KU, 0113-KDIPT2-1 .4011.281. 2017.1.KU
