Co trzeba wiedzieć o maksymalnej stawce podatku od nieruchomości

Podatek od nieruchomości ma trzy oblicza w postaci stawek, które różnie oddziałują na kieszeń podatnika.

1. Stawka minimalna przeznaczona jest dla budynków i lokali mieszkalnych. W niewielkim stopniu wpływa na finanse podatników, ponieważ dotyczy nieruchomości zaspokajających podstawowe potrzeby życiowe.

2. Stawka maksymalna dotyczy działalności gospodarczej i jest ponad 30-krotnie wyższa od stawki mieszkalnej. Jest więc znaczącym obciążeniem dla podatników prowadzących działalność gospodarczą.

3. W pozostałych przypadkach zastosowanie ma stawka pośrednia – kilkukrotnie niższa od maksymalnej.

Czytaj także: Rada gminy może różnicować stawki podatku od nieruchomości

Zastosowanie stawki dotyczącej działalności gospodarczej wiąże się z regulacjami, które często bywają zaskoczeniem dla podatników. Dzieje się tak, ponieważ związek z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: ustawa) znacznie odbiega od potocznego rozumienia tego pojęcia.

W artykule opisano kiedy powinna mieć zastosowanie stawka maksymalna podatku od nieruchomości w działalności gospodarczej osób fizycznych.

Konieczne jest zgłoszenie

Osoby fizyczne są zobowiązane zgłosić organowi podatkowemu (prezydent miasta, burmistrz, wójt) do opodatkowania nieruchomości w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Na tej podstawie organ corocznie wydaje decyzję wymierzającą podatek. Zgłoszenie następuje na wzorze określonym przez radę miasta (gminy). Podatnicy w deklaracji wskazują miedzy innymi podstawę opodatkowania, którą jest:

- w przypadku gruntów – powierzchnia;

- w przypadku budynków – powierzchnia użytkowa.

Ponadto w zgłoszeniu podatnik powinien ujawnić ewentualny związek nieruchomości z działalnością gospodarczą, co pozwala organowi zastosować odpowiednią stawkę podatkową.

Gdy są w posiadaniu biznesmena

Budynki mieszkalne podlegają stawce maksymalnej tylko, jeżeli są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Zajęcie budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą oznacza wykonywanie w nim tej działalności w sposób wyłączający funkcję mieszkalną.

Dla opodatkowania pozostałych nieruchomości stawką najwyższą wystarczy, że są one związane z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że nie muszą one być zajęte na wykonywanie tej działalności.

Definicję związku z działalnością gospodarczą zawiera art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Podatnicy, zgłaszając nieruchomości do opodatkowania, kierują się na ogół intuicyjnym rozumieniem tego pojęcia. Dlatego do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej często zaliczają tylko te obiekty, w których wykonują działalność gospodarczą. Jednak związek, o którym mowa w ustawie, występuje również w przypadku nieruchomości niewykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej, jeżeli są w posiadaniu przedsiębiorcy. Jak czytamy w wyroku NSA z 17 stycznia 2017 r. (II FSK 3832/14): „Majątkowy charakter podatku od nieruchomości wyraża się w tym, iż ustawodawca, opodatkowując określone stany faktyczne, koncentruje się na samej własności lub posiadaniu określonych przedmiotów opodatkowania. W swej konstrukcji podatek ten nie nawiązuje do efektów ekonomicznych, co oznacza, że z punktu widzenia podatkowo-prawnego stanu faktycznego (podstawy opodatkowania i stawki podatkowej) nie jest ważna okoliczność, jak intensywnie wykorzystywany jest przedmiot opodatkowania oraz jakie (i czy w ogóle) przynosi to efekty finansowe".

Przykład

Pan Jan Borowski w ramach działalności gospodarczej wynajmuje część hali magazynowej. Niewynajmowana część wymaga remontu, na który pan Jan nie ma środków. Zgłosił więc do opodatkowania powierzchnię hali:

- wynajmowaną – jako związaną z działalnością gospodarczą;

- niewynajętą – jako związaną ze stawką przewidzianą dla pozostałych nieruchomości.

Zgłoszenie jest nieprawidłowe. Cała hala związana jest z działalnością gospodarczą, ponieważ znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy. Konieczność przeprowadzenia remontu nie ma wpływu na zasadność zastosowanie stawki maksymalnej.

Wyjątki

Definicja związku z działalnością gospodarczą nie ma w niektórych przypadkach zastosowania. Oznacza to, że w tych przypadkach nie można zastosować stawki maksymalnej tylko dlatego, że nieruchomość jest w posiadaniu przedsiębiorcy.

1. Budynki (lokale) mieszkalne podlegają stawce najniższej, nawet gdy ich właścicielem jest przedsiębiorca. Najwyższa stawka w przypadku budynków (lokali) jest możliwa do zastosowania tylko, jeżeli nieruchomość jest zajęta na działalność gospodarczą.

Przykład

Pan Jan Borowski wynajmuje część domu jednorodzinnego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Dlatego zgłosił do opodatkowania powierzchnię budynku mieszkalnego:

- wynajmowaną – jako zajętą na działalnością gospodarczą;

- niewynajętą – jako związaną ze stawką najniższą.

Zgłoszenie jest prawidłowe. Wynajmowana część podlega stawce maksymalnej, natomiast pozostałej części nie można uznać za związaną z działalnością gospodarczą ze względu na zastrzeżenie zawarte w art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy.

2. Spod pojęcia „budynki, grunty i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej" wyłączone zostały również:

– grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych;