Informacja z księgi wieczystej – czy zawsze i dla każdego

W ostatnim czasie coraz częściej pojawiają się zarzuty dotyczące ograniczania dostępności do informacji zawartych w dokumentacji ksiąg wieczystych. Zarzuty te pojawiają się w mojej ocenie najprawdopodobniej z uwagi na zmieniające się ogólne przepisy regulujące powszechną dostępność do informacji publicznej.

Takie okoliczności w praktyce sądów prowadzących księgi wieczyste powodują powstawanie wątpliwości dotyczących interpretacji przepisów regulujących kwestie związane z uzyskiwaniem informacji zawartych zarówno w księgach wieczystych, jak i w dokumentach znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych oraz dostępności do tych dokumentów przez uczestników szeroko rozumianego obrotu gospodarczego. Sytuacja taka spowoduje najprawdopodobniej w najbliższym czasie konieczność zmiany dotychczasowej regulacji prawnej w tym zakresie.

Ułomność przepisów regulujących obecnie dostępność do informacji zawartej w księgach wieczystych polega jednak nie tylko na braku spójności tych przepisów, a w konsekwencji dowolnej ich interpretacji przez poszczególne sądy prowadzące księgi wieczyste. Pojawiające się wątpliwości oraz wynikające stąd nieporozumienia mają również swoje źródło w interpretacji tych przepisów w oderwaniu od szczególnego charakteru dokumentu, jakim jest księga wieczysta, oraz funkcji i celów, które spełnia w zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu gospodarczego.

Obecna regulacja prawna przewiduje pozyskiwanie kilku rodzajów informacji zawartej zarówno w księgach wieczystych, jak i w aktach prowadzonych dla poszczególnych ksiąg wieczystych. Uczestnicy obrotu gospodarczego mogą pozyskiwać takie informacje w formie odpisów z ksiąg wieczystych (zwykłych lub zupełnych), mogą zapoznawać się z treścią ksiąg wieczystych, zapoznawać się z aktami ksiąg wieczystych poprzez wgląd do tych akt, mogą również uzyskiwać odpisy z dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych. Szczególnym sposobem uzyskiwania informacji z księgi wieczystej mogą być również pisma kierowane do sądu wieczystoksięgowego z zapytaniem o aktualny stan prawny nieruchomości czy też informacje udzielane telefonicznie. Ostatni sposób udzielania informacji z księgi wieczystej z uwagi na ich doniosłość i wagę, a także ewentualne skutki ich wykorzystania w obrocie gospodarczym winien być jednak ograniczony do wyjątkowych sytuacji.

Brak ograniczeń

Regulacja dotycząca zasięgania informacji o aktualnym stanie prawnym ujawnionym w księdze wieczystej stanowiąca praktyczną realizację jednej z podstawowych zasad systemu ksiąg wieczystych, jaką jest zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych, została uregulowana w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jak wynika z art. 2 tej ustawy, księgi wieczyste są jawne i w zamyśle ustawodawcy każdy uczestnik obrotu gospodarczego ma prawo do zapoznania się z treścią księgi wieczystej czy to w dotychczasowej, tradycyjnej formie papierowej, czy to w formie elektronicznej.

Prawo do zapoznania się z treścią księgi wieczystej nie może być w żaden sposób ograniczane, a interpretacja tego przepisu jest jednoznaczna. Praktyczna realizacja powszechności w udostępnieniu informacji zawartych w księgach wieczystej znalazła m.in. swoje odbicie w staraniach podjętych przez Ministerstwo Sprawiedliwości i udostępnieniu treści ksiąg wieczystych prowadzonych w formie elektronicznej poprzez przeglądarkę internetową zamieszczoną na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Obecna regulacja nie przewiduje właściwie żadnych ograniczeń w zakresie ubiegania się o wydanie odpisu z elektronicznej księgi wieczystej. Jedynym ograniczeniem dla osoby ubiegającej się o taki dokument jest znajomość pełnego numeru księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.

Przepisy nie są jednoznaczne

Odrębnym zbiorem dokumentacji powszechnie traktowanym jako księga wieczysta są natomiast akta księgi wieczystej. Zgodnie z art. 28 ustawy o księgach wieczystych i hipotece akta księgi wieczystej, do której składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości, prowadzi się odrębnie dla każdej księgi wieczystej. W odróżnieniu od jednoznacznych przepisów regulujących dostępność do informacji zawartych w księgach wieczystych przepisy dotyczące dostępności do informacji zawartych w aktach księgi wieczystej nie są jednoznaczne. To właśnie te przepisy, a właściwie ich różna interpretacja w praktyce sądów wieczystoksięgowych, rodzą najwięcej wątpliwości.

Praktyczną realizacją zasady powszechności w dostępie do informacji zawartej w księgach wieczystych jest art. 361 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowiący, że każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika sądu. Zgodnie z art. 361 ust. 4 tej ustawy akta księgi wieczystej może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Notariusz jako osoba zaufania publicznego ma praktycznie nieograniczony dostęp do informacji zawartej zarówno w księdze wieczystej, jak i w aktach księgi wieczystej. Pozostali uczestnicy obrotu gospodarczego muszą posiadać interes prawny do zapoznania się z dokumentacją zawartą w aktach księgi wieczystej. W praktyce przyjmuje się, że osobą posiadającą interes prawny jest osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel lub osoba, na rzecz której w księdze wieczystej wpisane jest prawo lub roszczenie.

Dostępność do informacji zawartej w aktach księgi wieczystej powinna być jednak zapewniona każdemu, kto wykaże się interesem prawnym. Najogólniej rzecz ujmując, interes prawny posiada osoba, która w oparciu o określony stan faktyczny wywodzi dla siebie określone skutki prawne w oparciu o normę prawa materialnego (np. osoba należąca do kręgu spadkobierców ustawowych pominięta w testamencie, która domaga się wglądu do akt księgi wieczystej, w której jako właściciel ujawniony jest spadkobierca testamentowy w związku z zamiarem dochodzenia zachowku). Podstawowa różnica w dostępności do informacji zawartej w księdze wieczystej oraz informacji zawartej w aktach księgi wieczystej wiąże się natomiast z koniecznością wykazania interesu prawnego – i to takiego interesu prawnego, który pozostaje w bezpośrednim związku z nieruchomością objętą księgą wieczystą.

Ograniczenie przez ustawodawcę dostępności do informacji zawartych w aktach księgi wieczystej do osób posiadających interes prawny ma bezpośredni związek z charakterem i treścią dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej. W aktach księgi wieczystej znajdują się np. akty notarialne zawierające informacje o umowie sprzedaży, które nierzadko stanowią tajemnicę handlową między stronami zawieranej transakcji.

W świetle przedstawionej regulacji uzasadnione wątpliwości może zatem budzić fakt, że zgodnie z art. 362 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece odpisy dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych wydaje się na żądanie osób zainteresowanych. Niewątpliwie przepis ten winien być interpretowany w świetle przepisu regulującego dostępność do przeglądania akt księgi wieczystej, a możliwość ubiegania się o odpis z dokumentu załączonego do tych akt winna być zastrzeżona dla takich uczestników obrotu gospodarczego, którzy spełniają warunki zapoznawania się z treścią tych dokumentów poprzez wgląd do akt księgi wieczystej.