Krzywda ludzka ma różne oblicza

Tam, gdzie doszło do jaskrawego złamania prawa, urzędowi Rzecznika Praw Obywatelskich łatwiej doprowadzić do zmiany rozstrzygnięcia. Najtrudniej jest tam, gdzie jaskrawe naruszenie sprawiedliwości społecznej następuje w majestacie prawa.

Właśnie w tym kontekście warto zwrócić uwagę na nierozwiązany problem trudnej sytuacji prawnej licznej grupy najemców byłych mieszkań zakładowych. Chodzi głównie o lokale sprywatyzowane przed 7 lutego 2001 r., a więc przed dniem wejścia w życie ustawy (z 15 grudnia 2000 r.) regulującej wiele spraw w tym obszarze.

W mojej ocenie, a także poprzednich RPO, trudna sytuacja tej grupy najemców spowodowana jest zaniechaniem należytego, uwzględniającego zasady sprawiedliwości społecznej, ustawowego uregulowania sprawy w latach 90. Doprowadziło to do braku trwałości stosunku najmu oraz braku możliwości nabycia zajmowanych mieszkań za cenę, która byłaby dostosowana do możliwości finansowych najemców, wieloletnich pracowników hut i zakładów przemysłowych. Dlatego zasadne wydaje się udzielenie przez państwo pomocy gminom w nabywaniu od prywatnych właścicieli zasiedlonych, byłych budynków zakładowych bądź przyjęcie innych rozwiązań prawnych regulujących te kwestie. I choć przedstawiciele kolejnych ekip rządzących uznawali uroczyście za zasadne podjęcie sugerowanych przez RPO działań oraz zapowiadali odpowiednie inicjatywy legislacyjne, to do dzisiaj kwestie te nie zostały prawnie uregulowane ze względu, jak tłumaczono, na stan finansów publicznych.

Tymczasem do RPO wciąż napływa duża liczba skarg od najemców byłych mieszkań zakładowych, którzy żyją w stałym lęku o zachowanie uprawnień do zajmowanych lokali w budynkach często zbytych za niezwykle niskie kwoty (wraz z lokatorami). Starsze już dziś osoby wspominają, że często brały udział – nieodpłatny – w ich budowie.

Trochę historii

W momencie rozpoczęcia przemian ustrojowych i gospodarczych w Polsce własność ogólnonarodowa (państwowa) przysługiwała niepodzielnie państwu. Państwowe osoby prawne wykonywały jedynie w imieniu własnym (względem zarządzanej przez nie części mienia ogólnonarodowego) uprawnienia płynące z własności państwowej. Istotne zmiany wprowadziła dopiero ustawa z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, która przyznała przedsiębiorstwom państwowym (pp) prawo własności do budynków oraz lokali, znajdujących się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa (SP) lub gminy, będących 5 grudnia 1990 r. w zarządzie tych przedsiębiorstw. Dokonane z mocy samego prawa uwłaszczenie pp miało decydujący wpływ na zasady i tryb sprzedaży budynków i lokali mieszkalnych będących własnością zakładów pracy. Pp mogło sprzedawać środki trwałe bez przeprowadzenia przetargu, gdy przedmiotem sprzedaży były mieszkania zakładowe, a sprzedaż następowała za cenę nie niższą niż 50 proc. ich wartości rynkowej na rzecz najemcy lub stale z nim zamieszkującej osoby bliskiej. Cenę tę określało się z uwzględnieniem, że przedmiotem sprzedaży są lokale zajęte, a wartość ulepszeń dokonanych przez najemcę zalicza się na poczet ceny lokalu. Analogiczne rozwiązania prawne zostały przewidziane w odniesieniu do pp poddanych procesowi komercjalizacji. Wskazane przepisy nie przewidywały prawa pierwszeństwa najemców w nabywaniu mieszkań zakładowych. Przedsiębiorstwa te nie miały – i to był błąd społeczny legislatora – obowiązku przedstawienia najemcom w pierwszej kolejności oferty zakupu lokali mieszkalnych i mogły lokale te zbyć na rzecz osób trzecich z pominięciem najemców. Tak się właśnie działo, a okoliczności tych transakcji do dziś budzą wzburzenie lokalnych społeczności. Natomiast w wypadku przekształcenia pp w spółkę prawa handlowego sprzedaż mieszkań odbywała się na podstawie wewnętrznych regulaminów ustalających często dość dowolne zasady sprzedaży mieszkań zakładowych.

W związku z obowiązującym wówczas stanem prawnym, do RPO zaczęły wpływać liczne skargi od najemców. Wynikało z nich, że coraz częściej spółki z udziałem SP nie wyrażają zgody na sprzedaż mieszkań swoim pracownikom, mimo ofert przez nich składanych, a całe kompleksy budynków mieszkalnych po bardzo korzystnych cenach sprzedają osobom z zewnątrz. Osoby te zaś, w krótkim czasie po zawarciu transakcji, oferują sprzedaż lokali w tych budynkach ich najemcom po cenach o wiele wyższych niż cena zakupu od spółki z udziałem SP. Wywoływało to duże niezadowolenie społeczne i poczucie bezsilności wobec niesprawiedliwości.

Ostatecznie zasady sprzedaży częściowo uregulowała ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością pp, niektórych spółek handlowych z udziałem SP, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością SP. Niestety, dla znacznej części najemców mieszkań ustawa ta ukazała się za późno. Wiele budynków zakładowych zostało bowiem już zbytych na rzecz różnych podmiotów. Nietrudno sobie wyobrazić ogrom rozczarowania w tych fabrycznych dzielnicach.

Nadal pozostaje więc nieuregulowana sytuacja licznej grupy najemców mieszkań zakładowych należących uprzednio do p.p., sprzedanych osobom trzecim przed dniem wejścia w życie ustawy. Podkreślić należy, że problem ten dotyczy głównie byłych pracowników tych przedsiębiorstw, czyli dzisiaj ludzi starszych i schorowanych, utrzymujących się często z niewysokich emerytur i rent. W nadsyłanych do RPO pismach i bezpośrednich rozmowach ludzie ci podkreślają, że całe życie zawodowe ciężko pracowali, a ich mieszkania budowane były ze środków zakładowego funduszu mieszkaniowego, który pomniejszał zysk przedsiębiorstwa. Często także na ten cel kierowane były środki przeznaczone na nagrody i premie. Przyszli najemcy musieli także odpracować fizycznie po kilkaset godzin przy budowie mieszkań oraz przed zasiedleniem mieszkania wpłacić kaucję mieszkaniową obliczaną jako wielokrotność czynszu. Dzisiaj nie są w stanie wykupić zajmowanych mieszkań na warunkach cenowych określonych przez nowego właściciela, często wolnorynkowych. Przy czym rozgoryczenie budzi fakt, że zajmowane przez nich mieszkania często zostały sprzedane z ich pominięciem innym podmiotom na bardzo korzystnych warunkach. Przykładem takich zdumiewających transakcji jest m.in. sprzedaż przez Fazos SA jednego z największych i najbardziej atrakcyjnie położonych osiedli w centrum Tarnowskich Gór (trzynaście budynków, 590 mieszkań, każde wyposażone m.in. w instalacje telefoniczną i internetową), w bliskim sąsiedztwie parku wodnego z kompleksem basenów i centrum handlowego za jedyne 11 milionów zł (łącznie ze wszelkimi opłatami związanymi z transakcją) spłacanych przez 15 lat w 30 nieoprocentowanych ratach, płatnych dwa razy w roku, czy sprzedaż ponad 1700 mieszkań przez Hutę Zabrze (od 50 do 120 zł za metr kwadratowy). Warto byłoby poznać autorów tych transakcji i uzasadnienie ich rentowności nawet dla własnych firm. Najemcy byłych mieszkań zakładowych podnoszą także problem braku należytej ochrony prawnej łączącego ich z aktualnym właścicielem mieszkania stosunku najmu i wyrażają niepokój o zachowanie uprawnień do zajmowanych lokali.

Od bezradności do inicjatywy

Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych prowadzona była więc w sposób przypadkowy, nie istniała żadna spójna koncepcja. Nieskoordynowane i błędne działania legislacyjne doprowadziły zaś do sytuacji, w której obowiązujące prawo postrzegane było i nadal jeszcze jest przez zainteresowanych obywateli jako głęboko niesprawiedliwe. Poczucie to pogłębia fakt, iż zróżnicowanie sytuacji prawnej nabywców mieszkań nie znajduje najczęściej jakiegokolwiek racjonalnego uzasadnienia w prawie. Wydaje się więc, że to na parlamencie spoczywa obowiązek moralny naprawienia niesprawiedliwości ponad wszelkimi doraźnymi działaniami.

Wykupione przez osoby trzecie lokale mieszkalne czy też budynki często zostały nabyte dla osiągnięcia zysku. Nowi właściciele windują czynsze, nie utrzymując budynku w należytym stanie, nie przeprowadzają koniecznych napraw i remontów, co w istocie prowadzi do degradacji budynków. Nierzadko bezprawne działania nowych właścicieli mają na celu zmuszenie lokatorów do opuszczenia lokali. Działania te dotyczą m.in. podwyżek czynszu, odcięcia wody czy dopływu ciepła. Słuszne są więc obawy najemców wykupionych mieszkań zakładowych co do tego, że nowy prywatny właściciel poprzez żądanie wysokiego czynszu (którego nie będą w stanie płacić), a co, jak wskazują nadsyłane skargi, nie jest zjawiskiem odosobnionym, może doprowadzić do utraty przez nich tytułów prawnych do zajmowanych mieszkań.

W związku z brakiem ustawowych rozwiązań zmierzających do uregulowania sytuacji najemców byłych mieszkań wykupionych przez osoby trzecie, na szczególną uwagę zasługują podejmowane przez niektóre gminy działania zmierzające do wykupu tych mieszkań od prywatnych właścicieli (inicjatywę taką podjęło m.in. Zabrze). Niewątpliwie inicjatywa ta godna jest polecenia i naśladowania przez inne samorządy. Nie ulega także wątpliwości, że przejęcie mieszkań zakładowych przez gminę stworzy najemcom poczucie większego bezpieczeństwa, a w przyszłości może umożliwić wykup tych lokali na korzystnych warunkach. Szerszemu zastosowaniu przedstawionego wyżej rozwiązania stoi jednak na przeszkodzie brak środków finansowych, które gminy mogłyby przeznaczać na wykup lokali. Dlatego wydawało się, że rozwiązaniem sytuacji mogłoby być stworzenie preferencyjnych kredytów dla gmin na wykup lokali czy stworzenie gwarancji SP poprzez objęcie poręczeniami SP spłaty zaciąganych przez gminy na ten cel kredytów. W związku z tym, zwracając uwagę na powyższy problem, RPO w wystąpieniach sugerował ewentualny sposób rozwiązania tej sytuacji, poprzez wprowadzenie regulacji ułatwiających gminom nabywanie byłych mieszkań zakładowych. Propozycje te nie znalazły jednak akceptacji i być może konieczne byłoby silniejsze wsparcie opinii publicznej, o które się do państwa niniejszym zwracam.

Czas na sprawiedliwość

Mam świadomość tego, że wszelkie rozwiązania prawne, których celem byłoby przyznanie obecnie najemcom wskazanych mieszkań roszczenia o przeniesienie na nich prawa własności, musiałoby zostać uznane za niezgodne z konstytucyjnymi standardami ochrony własności. Sądzę jednak, że to właśnie na organach władzy publicznej spoczywa obowiązek szybkiego, jeszcze przed wyborami, podjęcia wysiłku legislacyjnego w celu stworzenia możliwości zagwarantowania najemcom sprywatyzowanych mieszkań zakładowych należytej ochrony prawnej, w szczególności zapewnienia im stabilnej sytuacji mieszkaniowej. Opisana sytuacja jest bowiem jaskrawym przykładem na to, że działania państwa – zgodne z obowiązującym prawem – mogą jednocześnie pozostawać w sprzeczności z zasadą sprawiedliwości społecznej. A przecież z art. 2 konstytucji płynie dla organów państwa obowiązek urzeczywistniania tej zasady we wszystkich swych poczynaniach. Na straży sprawiedliwości społecznej ma stać też RPO. Osiągnięcie tego celu możliwe jest właśnie poprzez szybkie udzielanie przez państwo wsparcia jednostkom samorządu terytorialnego, które podejmują trud nabycia sprywatyzowanych, zasiedlonych budynków czy nawet całych osiedli z tzw. mieszkaniami zakładowymi od ich aktualnych właścicieli. Niewątpliwie przejęcie tych budynków przez gminy poprawiłoby poczucie bezpieczeństwa i trwałości istniejącego stosunku najmu lokatorów byłych mieszkań zakładowych. Jeżeli ktoś twierdzi, że takie rozwiązanie nie jest obecnie możliwe do przyjęcia, powinien wskazać inne skuteczne sposoby udzielenia pomocy najemcom byłych mieszkań zakładowych.

Czytaj też:

Zobacz

»

Prawo dla Ciebie