Najważniejsze ubiegłoroczne trendy na rynku inwestycyjnym w kraju podsumowują eksperci Knight Frank.

Aleksandra Burkot, Dział Badania Rynku, Knight Frank:

- Boom na rynku inwestycyjnym trwa. Kolejne rekordy odnotowano w 2017 roku, kiedy transakcje osiągnęły wartość równą niemal 4,7 mld euro. To efekt dużej aktywności inwestorów pod koniec roku, kiedy sfinalizowano większość umów sprzedaży zarówno pojedynczych nieruchomości, jak i całych portfeli. Wartość zainwestowanego kapitału w Polsce wzrosła o 3 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, a największe zainteresowanie inwestorów obserwowaliśmy w sektorze handlowym, gdzie w 2017 roku ulokowano aż 40 proc. środków. Ponadto pierwszy raz w historii polskiego rynku kapitałowego odnotowano tak dużą liczbę przejęć na rynku hotelowym.

W 2017 roku zainwestowano prawie 360 mln euro, co stanowiło niemal 8 proc. ulokowanego kapitału. Duża liczba transakcji inwestycyjnych to także zasługa dobrych wyników polskiej gospodarki, wysokiej aktywności najemców w sektorach komercyjnych, a także relatywnie niskiego ryzyka i możliwości dywersyfikacji portfela przy odpowiedniej stopie zwrotu z inwestycji. Tym samym rynek utrzymuje wysokie tempo wzrostu, a atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji potwierdza rosnące zainteresowanie podmiotów dotychczas nieobecnych na rynku, m.in. inwestorów z Chin czy Singapuru. Szacuje się, że aż 40 proc. wolumenu wszystkich podpisanych transakcji w 2017 roku stanowiły przejęcia w segmencie handlowym, opiewając łącznie na kwotę ponad 1,86 mld euro.

Apetyt inwestorów na nieruchomości handlowe nie słabnie, co odzwierciedlają duże transakcje portfelowe. Nowego właściciela, fundusz Pradera, zyskały cztery obiekty Ikea w Polsce. Transakcja była częścią sprzedaży 25 projektów w ośmiu europejskich krajach. Ponadto, przeprowadzono transakcję sprzedaży centrów wyprzedażowych Fashion House w Piasecznie, Gdańsku i Sosnowcu, a nowym właścicielem został RREEF Spezial Investment GmbH.

W 2017 roku podpisano również umowy kupna kilku mniejszych obiektów handlowych, w tym przejęcie przez Echo Polska Properties czterech nieruchomości z portfela Blackstone oraz przejęcie przez Master Management portfolio Marcredo. Największą transakcją kupna pojedynczego aktywa okazało się nabycie wrocławskiego centrum handlowego Magnolia za niemal 380 mln euro przez niemiecki fundusz Union Investment."

Marcin Purgal, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, Knight Frank:

Całkowita wartość transakcji zawartych w segmencie biurowym w 2017 roku to 1,6 mld euro, co stanowiło 33 proc. wartości wszystkich inwestycji. Jednocześnie odnotowano wzrost zainteresowania rynkami regionalnymi, takimi jak Poznań, Trójmiasto czy Wrocław. Największe transakcje biurowe w miastach regionalnych odnotowane w 2017 roku to przejęcie przez Union Investment poznańskiego biurowca Maraton, łódzkiego biurowca Przystanek mBank przez LCN Capital, wrocławskiego Wratislavia Center przez austriacki FLE GmbH, zakup katowickiego A4 Business Park III przez Echo Polska Properties czy akwizycja Pilot Tower w Krakowie przez First Property Group.

Z kolei sfinalizowane transakcje biurowe w Warszawie to przede wszystkim umowy sprzedaży budynków atrakcyjnie zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta lub w jego pobliżu. Nowego właściciela znalazły takie obiekty jak Proximo I, kupiony przez REICO (Ceska Sporitelna), Warsaw Spire faza B nabyty przez CA Immo. Nabywcę znalazły również nieruchomości z portfolio BPH TFI – przejął je Octava FIZAN.

Transakcja portfelowa obejmowała trzy obiekty handlowe i osiem biurowych w Warszawie i Krakowie. Bardzo dobra kondycja rynku magazynowego przełożyła się również na wzrost aktywności inwestorów w tym segmencie. Wolumen transakcji sięgnął 875,5 mln euro i był wyższy o 13 proc. w porównaniu z wynikiem odnotowanym w 2016 roku. Największa transakcja portfelowa to przejęcie od Blackstone obiektów platformy Logicor przez chiński fundusz China Investment Corporation za niemal 750 mln euro.

Transakcja była częścią przejęcia 650 obiektów magazynowych zlokalizowanych w 17 krajach, a w ramach akwizycji w Polsce nowego właściciela zyskało 28 obiektów logistycznych. Ponadto, w sektorze magazynowym odnotowano m.in. takie akwizycje jak przejęcie Hillwood Ożarów przez CBRE GI, Panattoni Warszawa Konotopa przez M&G Real Estate oraz Metsa Krapkowice przez Hillwood. Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości typu prime utrzymują się na stabilnym poziomie.

Nieruchomości biurowe zlokalizowane w centrum Warszawy są obecnie wyceniane przy stopach kapitalizacji na poziomie 5,25-5,40 proc., natomiast poza centrum miasta kształtują się pomiędzy 7 a 7,50 proc.. Z kolei w miastach regionalnych stopy kapitalizacji oscylują na poziomie 6,25 -7,00 proc. za najlepsze nieruchomości biurowe. W sektorze handlowym szacowany poziom stóp kapitalizacji za najatrakcyjniejsze aktywa to 5,25-5,50 proc., a w przypadku obiektów magazynowych - blisko 6,75 - 7,00 proc.