Miasta bronią się przed rosnącymi cenami mieszkań

Władze Amsterdamu zaniepokojone galopującymi cenami mieszkań dążą do obniżenia cen nieruchomości poprzez nowe rozwiązania prawne. Samorząd miejski, posiadający w Holandii o wiele większe kompetencje niż samorządy polskie, zamierza wprowadzić od 2020 roku przepisy regulujące zasady nabywania mieszkań w celach komercyjnych.

Według nowych zasad każdy, kto kupi nowe mieszkanie na rynku pierwotnym, będzie musiał wykazać, że jest ono użytkowane przez właściciela, nie zaś traktowane jako lokata kapitału lub biznes.

Plan ten rodzi wiele pytań i wątpliwości. Nie wiadomo jeszcze, jak długo nowy właściciel będzie musiał zajmować nieruchomość, zanim będzie mógł ją komuś wynająć. Dla łamiących prawo przewidziane są wysokie kary.

Amsterdam chce ponadto, aby jedna trzecia nowo wybudowanych domów została przeznaczona na mieszkania socjalne z czynszami miesięcznymi nie wyższymi niż 711 euro.

– Chcemy w ten sposób ograniczyć kupowanie mieszkań przeznaczonych tylko na wynajem długookresowy lub turystyczny. Nie chcemy stać się drugim Nowym Jorkiem, z wieloma bogatymi i biednymi ludźmi i niewielką ilością ludzi pomiędzy – mówi Laurens Ivens z urzędu miasta w Amsterdamie, jeden z koordynatorów nadchodzących zmian.

Problemem w całej Holandii są dziś rosnące z miesiąca na miesiąc ceny nieruchomości w miastach. W skali roku podwyżki sięgają nawet ok. 10 proc.

Najtrudniejsza sytuacja jest w najbardziej zaludnionym mieście, Amsterdamie, gdzie ceny dodatkowo podbijają inwestorzy zagraniczni, m.in. ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Rosji i Chin, skupujący często mieszkania w ilościach hurtowych, bez względu na wygórowaną cenę. Efekt jest taki, że mieszkańców stolicy coraz częściej nie stać na własne domy, gdy tymczasem korporacje i spółki posiadają ich multum. Wiele z nich wynajmowane jest turystom przez platformy typu Airbnb.

Podstawowa potrzeba

– Problem galopujących cen mieszkań jest na tyle nowy, że nie ma jeszcze sprawdzonych rozwiązań, jak radzić sobie z taką sytuacją. Mieszkania zapewniają obecnie większą rentowność niż trzymanie pieniędzy na kontach bankowych, dlatego inwestycje w nieruchomości są tak popularne. Nic nie wskazuje na to, aby miało się to zmienić w najbliższych latach – uważa prof. Marek Bryx, kierownik Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Według niego wszystkie zakazy, podatki, kary, podobne do tych planowanych w Amsterdamie, ograniczą po części rosnące ceny na danym obszarze, ale zrodzą przy tym inne, często nieprzewidywane konsekwencje.

– Wprowadzanie prawnych rozwiązań wiąże się z rozbudową biurokracji, może się okazać, że chcąc pomóc jednym, komplikujemy życie wszystkim. Jednocześnie jakiś parasol ochronny państwa lub miasta w świecie nieruchomości jest na tym etapie rozwoju gospodarki rynkowej niezbędny – ocenia prof. Bryx.

– Polityka mieszkaniowa prowadzona przez władze Amsterdamu została skoncentrowana na potrzebach zwykłych obywateli. Wysokie ceny nieruchomości obniżają jakość życia w mieście, mogą także rodzić konflikty społeczne – wskazuje Dawid Strębicki, architekt z Atelier Starzak Strebicki, założonego w 2012 roku w dwóch miastach: Poznaniu i w holenderskim Schijf.

– Dlatego właśnie holenderscy politycy sięgają po nowe rozwiązania, które mają pomóc ustabilizować ceny mieszkań i sprawić, że każdego, kto uczciwie pracuje, stać będzie na własne cztery kąty. Propozycje zmian w prawie wyraźnie pokazują, że Holendrzy są w tym momencie nieco rozczarowani zbyt daleko idącą komercjalizacją rynku mieszkaniowego, która pozwala bogatym być jeszcze bogatszymi, a ludzi biednych spycha na boczny tor. Taki system bywa trudny do zaakceptowania, szczególnie jeżeli w grę wchodzi podstawowa potrzeba człowieka, jaką jest miejsce do mieszkania – tłumaczy Strębicki.

Według architekta jednym z dobrych pomysłów wykorzystywanym od 20 lat m.in. w Belgii jest instytucja dewelopera publicznego, który buduje nieruchomości, kierując się interesem społecznym, optymalnie obniżając własny zysk z całej inwestycji.

Zamach na rynek

Na problem galopujących cen mieszkań w Polsce szczególną uwagę od kilku lat zwracają ruchy miejskie. Zawyżone ceny nieruchomości rodzą według aktywistów wiele problemów społecznych i urbanistycznych.

Młodych ludzi na dorobku najczęściej nie stać na własne mieszkanie, chyba że korzystają z pomocy rodziny. To ukształtowało dotychczasowy, utrzymujący się dość długo, trend na rynku, że centra miast się wyludniają, a ich mieszkańcy przenoszą się na obrzeża.

– Rozwiązania mające na celu zahamowanie wzrostu cen mieszkań oraz odzyskanie centrów dla mieszkańców, wprowadzane obecnie na Zachodzie, u nas wydają się na razie zupełną abstrakcją. Regulacje prawne mające na celu ograniczenie zysków czerpanych z posiadania wielu mieszkań postrzegane są nad Wisłą jako zamach na wolny rynek, budzą od razu skojarzenia z socjalizmem lub komunizmem, gdy tymczasem w krajach od dawna kapitalistycznych są postrzegane jako ochrona interesów obywatela – mówi Mikołaj Paja z warszawskiego stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

– Polskie samorządy posiadają mniejsze uprawnienia niż władze miejskie w Holandii, Hiszpanii czy Niemczech, dlatego wprowadzanie podobnych rozwiązań w Polsce byłoby o wiele trudniejsze. Chyba że w cały proces zmiany prawa zaangażują się władze centralne, ale i one musiałyby mieć na uwadze dotychczasowe orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, przesądzające m.in. o tym, że państwo nie może ingerować bezpośrednio w wysokość stawek czynszów na rynku prywatnym – ocenia Mikołaj Paja.