Łatwo jest prowadzić w Polsce biznes deweloperski? Jak wypadamy na tle Europy?

Uczestniczę w tym biznesie 20 lat i muszę przyznać, że staje się on coraz trudniejszy, i do zaplanowania, i do realizowania. Powodów jest kilka. Kluczowa jest szeroko pojęta przestrzeń prawna. To ona tworzy granice, w jakich się poruszamy i które przekraczamy, jeśli nie obawiamy się konsekwencji.

Etyka zawodowa, misja, poszanowanie własności, to dla wielu środowisk pojęcia jedynie książkowe. To wynik braku konsekwencji w stosowaniu i przestrzeganiu prawa, braku konsekwencji w ulepszaniu tego, co już działa, wreszcie przeświadczenia o przewadze rewolucji nad ewolucją.

Brak oparcia w przepisie, który dałoby się jednoznacznie interpretować, stwarza nieograniczone możliwości arbitralności podejmowanych decyzji, a brak sankcji tylko tę arbitralność pogłębia. Jesteśmy w Europie, dzięki niej dokonał się skok cywilizacyjny, ale wystarczy spojrzeć na europejskie i polskie miasta. Różnice widać nawet z samolotu...

Co sprawia największe trudności?

Postępowania administracyjne. Ogromne ryzyko dla dewelopera stanowi ich przewlekłość i nieprzewidywalność, podobnie jak arbitralność podejmowanych decyzji. Szczególnie groźnym zjawiskiem jest świadome wydawanie decyzji negatywnych lub nieprawidłowych, po to by ciężar rozstrzygania sprawy przesunąć na inny organ. Strony postępowania mają też zbyt duże możliwości wpływania na proces administracyjny poprzez możliwość zaskarżania rozstrzygnięć pośrednich.

Brakuje też urzędników zajmujących się inwestycjami, a ich nastawienie do dewelopera jest, delikatnie mówiąc, asekuracyjne. Nie chciałbym jednak generalizować. Spotykam również urzędników bardzo rzetelnych i podejmujących decyzje.

Polskie samorządy cierpią na niechęć planistyczną, a brak planów utrudnia prowadzenie inwestycji. Jak wielki jest to problem?

Uchwalanie planów miejscowych jest kosztowne, pociąga określone konsekwencje i wymaga myślenia długofalowego. Wymaga wizji i odwagi. Wizję i odwagę do jej wcielania w życie powinni mieć liderzy, a tych brakuje.

Stanowiska liderów zajmują ludzie realizujący polityczne kariery. Dla jednego z takich liderów w Warszawie nowa zabudowa mieszkaniowa to kłopot, bo generuje konieczność wybudowania szkoły, przedszkola czy przychodni. Przykładowo Warszawa jest pokryta planami w zaledwie 37 proc.

Dlatego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy powstaje ponad połowa inwestycji mieszkaniowych w kraju.

Rząd planuje nowe zasady budowania. Decyzje o warunkach zabudowy mają być ważne dwa, może trzy lata od daty, gdy staną się ostateczne.

Po co? Jeśli decyzja ostateczna w wyniku zaskarżenia trafi do WSA, potem NSA, może upłynąć znacznie więcej czasu. Znam przykłady odmowy rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę, mimo że deweloper ma ostateczną i niezaskarżoną decyzję o warunkach zabudowy. Wniesiono bowiem o wznowienie postępowania.

Odmowa procedowania jest bezprawna, a samo postępowanie, które ma wzruszyć WZ, może trwać bardzo długo. To rozwiązanie będzie zachęcało wszelkich malkontentów i pseudospołeczników do podejmowania interwencji.

Ustawa zakłada też, że warunki zabudowy można będzie uzyskać jedynie wtedy, gdy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo przez zjazd albo przez drogę wewnętrzną, z której inwestor może korzystać bez ograniczeń na postawie tytułu prawnego. Dotychczas ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowiła, że każda wydzielana działka musi mieć zapewniony taki dostęp. Istniała możliwość ustanawiania służebności.

Proponowane zapisy znacznie utrudnią lub nawet wyeliminują możliwość zagospodarowywania działek, jeśli wydzielenie drogi wewnętrznej będzie niemożliwe. Sama budowa większego biurowca trwa w Polsce 14-18 miesięcy. Najczęściej są protesty, odwołania. Nie ma mowy, aby zmieścić się w dwuletnim terminie ważności wuzetki. Pewien deweloper stawiał biurowiec chyba 4-4,5 roku. Przez pierwsze 2-2,5 roku nie mógł ruszyć z budową. Tu nie wystarczyłaby nawet trzyletnia wuzetka. Na unicestwieniu całej inwestycji poniósłby olbrzymie straty.

Warunki zabudowy, czyli wuzetki, mają być wydawane tylko dla obszarów zabudowanych. To krok w dobrym kierunku?

Czeka nas rewolucja, jeśli nowe prawo wejdzie w życie. Nie sądzę, że popchnie nas jednak do przodu. Ustawa wprowadza np. element centralnego planowania, co ograniczy wolny rynek. O ile centralne planowanie przestrzenne w zakresie urbanistyki jest pożądane, o tyle wyznaczanie bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę na podstawie średniej powierzchni całkowitej budynków przypadającej na mieszkańca, dziwi nie tylko mnie i środowisko deweloperskie.

Na tej podstawie gminy obliczą, ile mieszkań na ich terenie powinno powstać w perspektywie do 30 lat. Kuriozalne założenie. Z nowelizacją problemy będzie miał i sektor mieszkaniowy, i komercyjny.

Deficyt mieszkaniowy jest ogromny, więc deweloperzy będą mieli co robić długie lata.

W Polsce na osobę przypada średnio 25 mkw. mieszkania. W Warszawie - 36 mkw. Średnia w Europie Zachodniej to 44 mkw. Rodzi się pytanie, jaki stawiamy sobie cel? Bo wspomniane 36 mkw. jak dotychczas ukształtował wolny rynek, a nie ustawa. Krytycznie ocenia pan projekt nowego prawa. Oceniam projekt jako eksperyment, którego jeszcze nie rozumiem. Obawiam się, że podaż nowych mieszkań spadnie ze względu na ograniczenie terenów inwestycyjnych tylko do wyznaczonych obszarów.

To może wpłynąć na wzrost cen nieruchomości. Obszary zurbanizowane, zdefiniowane przez projekt ustawy i wyznaczane przez gminy, będą jedynymi potencjalnymi terenami inwestycyjnymi dla deweloperów. Muszą składać się min. z "obszarów o skupionej zabudowie". Przy takich założeniach nie powstałoby Miasteczko Wilanów albo Białołęka. Nie powstałyby też osiedla satelickie wokół dużych aglomeracji. Jako przedsiębiorca i obywatel życzyłbym sobie rewolucji w usprawnianiu działania administracji samorządowej.

W eksperyment wpisane jest ryzyko. Efekt może być inny, niż oczekujemy. Uważa pan, że projekt ustawy jest nieprzemyślany?

Chyba dotykamy sedna. W projekcie jest na przykład zapis stanowiący warunek sine qua non wydania decyzji o warunkach zabudowy. W minimum trzy boki działki budowlanej, w tym jej front, musi dać się wpisać okrąg o średnicy 16 m. Projekty zabudowy szeregowej na wydzielonych parcelach mogły powstawać już na 5-metrowych traktach.

Siedem czy dziewięć metrów to dość częsty trakt takiej zabudowy. W taką działkę nie wpiszemy okręgu o wspomnianej średnicy. Jak w takim razie uzupełniać zabudowę pierzejową choćby na starej Pradze w Warszawie? Jest tam wiele działek o węższym froncie. Ten zapis, bez planów miejscowych, wyeliminuje taki rodzaj zabudowy.

Nie lada atrakcją architektoniczną i turystyczną jest Dom Kereta w Warszawie. Nie powstałby pod rządami nowej ustawy. To budynek mieszkalny pomiędzy blokiem a starą kamienicą. Szerokość szczeliny, w którą wpisano ten dom, to... 1,5 m. Sądzę, że możliwość wpisania konkretnej funkcji powinna decydować o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a nie wymiar działki określany ustawowym algorytmem.

Widzi pan coś dobrego w proponowanych zmianach?

Główną ideą było zapobieganie suburbanizacji, czyli rozlewaniu się miast. To zjawisko występuje w Polsce ze względu na dostępność i ceny terenów inwestycyjnych poza obszarami centrów miast. Niestety tereny te są zazwyczaj bardzo ubogie w infrastrukturę, której wybudowanie jest kosztowne, a kosztami budowy są obciążani zazwyczaj inwestorzy. Koszty utrzymania infrastruktury przejmują potem samorządy. Idea jest słuszna.

Podpisuję się pod nią. Ale cel nie powinien uświęcać środków. Realizacja tego celu nie została wnikliwie przeanalizowana. Stąd wiele kuriozalnych rozwiązań. Podoba mi się propozycja powołania instytucji umowy urbanistycznej. Ustawowe uregulowanie kwestii współpracy inwestora z samorządem powinno ułatwić kompleksowe planowanie inwestycji na terenach publicznych i prywatnych. Ale i w tym rozdziale brakuje narzędzi do skutecznego zawierania takich umów.

Deweloperzy zamknęli rok 2017 rekordowymi wynikami. Ten rok będzie równie dobry?

Ma szanse, żeby nie być gorszy niż miniony. Kilkunastoprocentowe tempo wzrostu pewnie nie zostanie utrzymane, ale popyt na mieszkania nie słabnie i dopóki deweloperzy mają co budować, będą starali się temu popytowi sprostać.

Co planuje NCI?

Wprowadzimy na rynek ok. 500 mieszkań. Negocjujemy zakup kolejnych gruntów, na których można będzie wybudować ok. 700 lokali. Działamy też na innych polach. Dla dzielnicy Bemowo projektujemy drogę wraz z infrastrukturą stanowiącą przedłużenie ul. Marynin od ul. Zaborowskiej do Dywizjonu 303. Część tego zadania zakończymy w pierwszym kwartale tego roku. To rzecz dla mieszkańców tego kwartału o niebagatelnym znaczeniu.

CV

Piotr Laszkiewicz z branżą inwestycyjno-deweloperską jest związany od 20 lat. Ukończył Akademię Rolniczą w Poznaniu i studiował prawo na Uniwersytecie Adama Mickiewicza. Wiceprzewodniczący rady PZFD. Wcześniej pracował m.in. w spółkach Echo Investment i Concept Development BSD 5. Miłośnik jeździectwa, instruktor bokserski. Zwolennik ratowania drzew.