Podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych, obowiązujący od początku tego roku, zyskał przydomek „galeryjnego", jako że zarzuca mu się bycie substytutem porzuconej przez rządzących idei podatku obrotowego dla sieci handlowych. Jednak zgodnie z ustawą danina obejmuje również powierzchnie biurowe.

Jeszcze na etapie ubiegłorocznych prac legislacyjnych branża zgłaszała liczne zastrzeżenia do ustawy. Od ponad miesiąca przepisy mają już zastosowanie praktyczne. Analitycy Cushman & Wakefield zidentyfikowali kilka problemów, z jakimi będą się borykać właściciele obiektów komercyjnych.

Danina od pustostanów

– Podstawą opodatkowania jest przychód z tytułu własności środka trwałego, któremu, zgodnie z decyzją ustawodawcy, odpowiada ewidencyjna początkowa wartość budynków. Miesięczna wysokość podatku płacona w formie zaliczki to 0,035 proc. księgowej wartości początkowej budynku pomniejszonej o 10 mln zł – mówi Piotr Capiga, associate w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. – W przypadku, gdy dany podatnik jest obciążony podatkiem dochodowym od działalności gospodarczej, który przekracza wyżej wymienione zapłacone zaliczki, następuje kompensata tych zobowiązań i podatnik płaci podatek dochodowy tylko w wysokości różnicy między naliczonym podatkiem dochodowym i zapłaconych zaliczek na podatek od nieruchomości komercyjnych.

Ekspert zwraca uwagę na jeden z głównych mankamentów mechanizmu naliczania podatku.

– Ustawodawca określa podatek mianem „podatku dochodowego od przychodów z tytułu własności środka trwałego". Wydawałoby się, że aby powstał obowiązek podatkowy, niezbędne jest uzyskanie przychodu. Jednak ten podatek jest związany wyłącznie z prawem własności nieruchomości danej kategorii, niezależnie od tego czy nieruchomość generuje przychód, czy nie – podkreśla Capiga. – Nowe przepisy zawierają założenie, że nieruchomość komercyjna może być źródłem przychodu, więc podatek jest należny. W wielu przypadkach podatek będzie musiał być płacony mimo tego, że nieruchomość nie generuje przychodu. W związku z tym, podatek od wartości komercyjnych wymusi na właścicielach konieczność zintensyfikowania działań nakierowanych na pozyskanie najemców albo zwiększających efektywność zarządzania – podkreśla ekspert.

W nieruchomościach biurowych można mówić o sporym problemie, bo średni wskaźnik pustostanów w dziewięciu największych aglomeracjach to prawie 11 proc., ale w Lublinie to już blisko jedna piąta zasobów. W stolicy i Katowicach to ponad 11 proc.

W przypadku wielkopowierzchniowych nieruchomości handlowych jest nieco lepiej – średni wskaźnik w miastach powyżej 150 tys. mieszkańców to 4 proc., ale np. w Radomiu to 8,5 proc., a Częstochowie 6,6 proc.

Kto finalnie zapłaci?

Można przewidywać, że wzrost kosztów z tytułu podatku właściciele nieruchomości będą starali się przerzucić na najemców. Ekspert C&W zaznacza, że nie jest to takie oczywiste.

– Większość umów najmu stanowi, że podatki związane z nieruchomością obciążają najemców obiektu w postaci udziału w opłacie eksploatacyjnej. Często jednak można spotkać zastrzeżenie, że wynajmujący nie może uwzględniać w takiej opłacie podatków dochodowych. Tutaj z pewnością będzie dochodziło do wątpliwości, jak skategoryzować nowy podatek. Z jednej strony dotyczy on przecież nieruchomości, a z drugiej ustawodawca wprowadził go poprzez nowelizację ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i prawnych. W rezultacie powstanie wątpliwość, czy wynajmujący jest uprawniony do przełożenia podatku na swoich najemców. Rozstrzygnięcie sporów na tym tle będzie wymagało bardzo dokładnej analizy sformułowań poszczególnych umów najmu w tym zakresie – przewiduje Capiga.

Pod znakiem zapytania są także ewentualne zwolnienia z podatku.

– Ustawodawca wskazuje sytuacje uprawniające do zwolnień podatkowych. Wyłączenia pozostają jednak nieostre i przez to tworzą ryzyko po stronie właścicieli biurowców – podkreśla Capiga. Zaznacza, że pojęcie wykorzystania nieruchomości głównie na własne cele. Co to znaczy „głównie"? Co to znaczy „własne cele"? Problematyczną kwestią może być sama definicja podatnika.

Eksperci firmy inwestycyjnej Magmillon wskazują, że zapowiedź opodatkowania nieruchomości komercyjnych sprawiła, że część inwestorów zaczęła obawiać się kontynuowania działalności w Polsce.

– To, czy podatek będzie wymagany od danego podmiotu, zależy od dochodowości przedsiębiorstwa właściciela nieruchomości, osiąganego zysku oraz poziomu płaconego przez niego podatku dochodowego. Konstrukcja nowego podatku czyni go więc w zasadzie nie dochodowym, a majątkowym – mówi Kuba Karliński, członek zarządu Magmillonu. – Istnieje możliwość odliczania go od podatku dochodowego obliczonego na zasadach ogólnych. W założeniu, dla dużych, dochodowych inwestycji, może być więc on nieobciążający. Podatek może dotknąć duże, międzynarodowe firmy, przede wszystkim olbrzymie centra handlowe. Sytuacja nie zmieni się dla właścicieli nieruchomości, którzy osiągają zyski brutto podlegające opodatkowaniu w Polsce oraz w przypadku tych podmiotów, które płacą podatek dochodowy przekraczający 0,5 proc. wartości nieruchomości ponad zwolnioną z podatku kwotę 10 mln zł – podsumowuje.

więcej na rp.pl/nieruchomosci

masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl