A taką przeciętną cenę oferuje dziś warszawski rynek. - Nie jest jednak tak, że spadają ceny mieszkań - zastrzega Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. - W statystycznym zbiorze sprzedanych nieruchomości było ostatnio więcej relatywnie tanich lokali - wyjaśnia.
820,96 pkt, o 1 proc. więcej niż rok temu wynosi najnowszy odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych. To wskaźnik, który obrazuje ceny nieruchomości w największych miastach Polski. Jest wyliczany na podstawie zakupów mieszkań dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance. Dzisiejsze notowanie indeksu jest najniższe od początku ubiegłego roku. - Poziom cen transakcyjnych jest jest prawdopodobnie związany z wygaśnięciem programu Mieszkanie dla Młodych - ocenia Marcin Krasoń. - Z naszych danych wynika, że przeciętna cena sprzedawanego mieszkania w Warszawie wynosi 6890 zł za mkw., co jest wartością najniższą od zimy 2013 roku. Podobnie jak rok temu, zimą średnie stawki spadły poniżej 7 tys. zł za mkw. Dane mogą zaskakiwać, gdyż większość ekspertów mówiła w ostatnim czasie o wzrostach cen. Obniżka stawek transakcyjnych wynika najprawdopodobniej z nietypowej struktury transakcji dokonywanych na przełomie roku, co jest związane z uwolnieniem ostatniej puli środków w programie Mieszkanie dla Młodych.
W ciągu kilku dni Bank Gospodarstwa Krajowego rozliczył dopłaty na łączną kwotę 381 mln zł, co oznacza, że w tak krótkim czasie zakupiono kilkanaście tysięcy mieszkań z rządową dopłatą. - Co do zasady w programie MdM kupowane są mieszkania tanie, np. w Warszawie maksymalna cena mkw. dla rynku pierwotnego to 6 264,07 zł, a dla wtórnego to 5 125,15 zł. W czasie, w którym zaciąganych jest dużo kredytów MdM, średnie ceny transakcyjne są więc trochę niższe - wyjaśnia Marcin Krasoń. - Odczyty z początku 2018 r. są zatem obarczone tym statystycznym ciężarem i nie należy wyciągać pochopnych wniosków o zmianie trendu na rynku.
Analityk Home Brokera podkreśla, że warszawski rynek nadal ma się dobrze, co widać po podsumowaniach 2017 r., szczególnie gdy spojrzymy na segment nieruchomości luksusowych. - Według danych serwisu RynekPierwotny.pl w 2017 r. deweloperzy sprzedali w Polsce 4350 mieszkań, których cena ofertowa wynosiła 1 mln zł lub więcej, co oznacza roczny wzrost o 18 proc. Duża część z tych transakcji dotyczyła Warszawy - mówi Marcin Krasoń. - Stołeczne nieruchomości przyciągają inwestorów dużym potencjałem i zróżnicowaniem. W Warszawie można kupić zarówno lokal wyceniany na kilka tys. zł za mkw., jak i dziesięciokrotnie droższy. Myśląc o zakupie mieszkania na wynajem należy jednak pamiętać, że operacja taka wiąże się z ryzykiem. Wynajmowanie mieszkania to nie tylko przychodzący na konto czynsz, ale i obowiązki w postaci regularnych remontów czy poszukiwanie najemców. Im dłużej to ostatnie trwa, tym inwestycja mniej opłacalna, gdyż nieruchomość w takim okresie na siebie nie zarabia.
Warszawa jest niezmiennie najdroższym dużym miastem, za nią zwykle był Kraków (dziś 5527 zł za mkw.), ale ostatnio to się zmieniło. - Drożej jest we Wrocławiu (6011 zł za mkw.) i Poznaniu (5738 zł za mkw.). Średnie ceny transakcyjne w Krakowie są dziś o 11 proc. niższe od tych przed rokiem, w tym czasie stawki we Wrocławiu wzrosły o 7 proc., a w Poznaniu o 8 proc. - podaje Marcin Krasoń. - Wrocław dynamicznie się ostatnio rozwija, mamy tam niskie bezrobocie i wzrost pensji. Przekłada się to na wzmożoną aktywność deweloperów i rosnącą liczbę chętnych na zakup mieszkania.
Analityk Home Brokera opowiada, że dobra koniunktura w gospodarce i niskie stopy procentowe skutkują rekordową sprzedażą mieszkań. - Lokale kupują zarówno osoby mające gotówkę jak i ci, którzy wspomagają się kredytem hipotecznym. Jak raportuje Biuro Informacji Kredytowej, popyt na kredyty hipoteczne w 2017 r. był o 14 proc. większy niż rok wcześniej - podaje Krasoń. - Open Finance policzył, że rodzina z dzieckiem, w której dorośli zarabiają po średniej krajowej, może dostać przeciętnie nieco ponad 450 tys. zł kredytu, co z dużym zapasem wystarcza na zakup mieszkania w dowolnym mieście.
Marcin Krasoń zwraca uwagę, że z płynących od Rady Polityki Pieniężnej komunikatów wynika, że podwyżki stóp procentowych nie nastąpią szybciej niż za rok. - Najbliższe kwartały powinny być czasem spokoju. Po statystycznej obniżce cen na przełomie roku powinny one lekko wzrosnąć do poziomu sprzed kilku miesięcy, zatem w najbliższych miesiącach spodziewamy się wyższych notowań - mówi ekspert Home Brokera. - Spodziewany okres stabilizacji nie powinien jednak uśpić niczyjej czujności. Rynek dynamicznie rozwija się już od kilku lat, a to zawsze grozi przegrzaniem. Jest wprawdzie dużo bardziej bezpieczny niż w latach 2004-2008 (brak frankowych kredytów z wysokim LtV i galopujących cen), lecz prędzej czy później może dojść do ściany.
Ekspert mówi też o programie Mieszkanie+. - Od kilku miesięcy to jeden z najgorętszych tematów na rynku nieruchomości. Program miał zrewolucjonizować polskie mieszkalnictwo. No właśnie, miał - mówi Krasoń. - Praktycznie przyznano się już do porażki i trwają prace nad liftingiem programu. Okazało się, że tak tanio jak zapowiadano, to budować się raczej nie da i czynsze musiałyby być wyższe niż pierwotnie planowano. Należy jednak bacznie przyglądać się rządowym planom, gdyż mogą one mocno oddziaływać na rynek.
