Wraca pomysł REIT-ów

W portfelach inwestycyjnych największych europejskich REIT-ów dominuje miks różnych nieruchomości i taki wehikuł inwestycyjny jest najskuteczniejszy – stwierdził Nowicki. Zapowiedział, że w połowie stycznia zostanie przedstawiony harmonogram prac nad przepisami.

Pomysł utworzenia polskich REIT-ów inwestujących w nieruchomości komercyjne pojawił się w 2016 r. Ale po bardzo krytycznej opinii NBP w projekcie ustawy wprowadzono zmianę ograniczającą możliwości inwestowania wyłącznie do mieszkań. Mimo tej modyfikacji projekt ustawy nie wyszedł poza pierwsze czytanie w Sejmie. A w kampanii wyborczej PiS temat w ogóle się nie pojawił.

REIT-y to spółki inwestujące w nieruchomości, które przynoszą zwrot z najmu. Ich celem jest regularne wypłacanie zysków akcjonariuszom – zazwyczaj funduszom emerytalnym czy inwestorom indywidualnym.

Takie wehikuły korzystają z preferencji podatkowych – chodzi o to, by trafiające do akcjonariuszy pieniądze były objęte jedną daniną, a nie zarówno CIT, jak i podatkiem od dywidendy.

Wiceminister Nowicki zapowiada też uporządkowanie przepisów o planowaniu przestrzennym w ten sposób, by gminom łatwiej było te plany uchwalać.

– Dziś wiele gmin takich planów nie ma, m.in. ze względu na koszty i trudności związane z ich opracowaniem. Jednak brak takiego planu może być dla gminy jeszcze bardziej kosztowny – zauważył Nowicki. Zapowiedział, że do konsultacji zmian przepisów zostaną zaproszeni architekci, urbaniści, deweloperzy i samorządowcy.

Dylematy podatkowe

Od początku 2019 roku uczestnicy rynku nieruchomości mają też wiele wyzwań związanych z przepisami podatkowymi. O ile nie nastąpiła żadna rewolucja w podatkach jako takich, o tyle z początkiem tego roku zaczęły obowiązywać przepisy o obowiązkowym ujawnianiu schematów przynoszących korzyści podatkowe. Obowiązki te, określane angielskim skrótem MDR (Mandatory Disclosure Rules), zostały określone przepisami, które wielu ekspertów krytykuje za niejasność. Sytuacji nie poprawiają nawet objaśnienia tych przepisów wydane przez Ministerstwo Finansów (MF).

Jak zauważa Paweł Toński, doradca podatkowy w firmie Crido, korzyści podatkowych można się dopatrywać we wszystkich trzech najczęściej spotykanych na rynku formach sprzedaży nieruchomości. – Każda z nich ma swoje wady i zalety, ale gdyby literalnie interpretować przepisy o MDR, to w każdej z nich występują korzyści, które trzeba zgłaszać szefowi Krajowej Administracji Skarbowej – twierdzi ekspert.

Przedstawiony przez niego zestaw wygląda następująco:

1. Sprzedaż udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości – trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (1 proc.), ale za to nie płaci się podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). To właśnie brak CIT może być korzyścią według reguł MDR.

2. Sprzedaż nieruchomości jako takiej – wtedy płaci się VAT (chociaż jest on co do zasady odzyskiwalny), od dochodu ze sprzedaży płaci się CIT. Nie ma jednak PCC i to może być rozumiane jako podatkowa korzyść .

3. Sprzedaż przez spółkę nieruchomościową zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawierającej nieruchomość – taka transakcja nie podlega VAT, ale trzeba zapłacić PCC (2 proc.). Oczywiście dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości podlega CIT. Brak VAT może oznaczać korzyść podatkową.

Dylematy związane z MDR dotyczą nie tylko tego, czy jakiś aspekt transakcji nieruchomościowej może być poczytywany za schemat służący do optymalizacji podatkowej. Są też wątpliwości co do tego, kto takie schematy powinien zgłaszać. Przepisy o MDR przewidują bowiem taki obowiązek nie tylko dla podmiotów korzystających ze schematów, ale też tzw. promotorów i osób wspomagających. Najczęściej są nimi doradcy podatkowi, ale nie tylko.

– W grupach powiązanych spółek jedna może przekazywać innym różne scenariusze działania dotyczącego transakcji na nieruchomościach i skutki podatkowe tych działań. Wtedy mogą być uważane za promotorów zobowiązanych do raportowania schematów – przypomina Paweł Toński.

Fiskus będzie dalej wyjaśniał

Na szczęście resort finansów zdaje sobie sprawę, że reguły MDR nie są łatwe.

– Dlatego powołaliśmy forum MDR z udziałem naszych urzędników oraz zewnętrznych ekspertów. Mam nadzieję, że do końca grudnia zespoły działające w ramach tego forum wypracują jakieś rozwiązania, które posłużą do sformułowania kolejnych objaśnień przepisów – zapowiadał na spotkaniu w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych Marcin Lachowicz, zastępca dyrektora Departamentu Systemu Podatkowego w MF.

Czy MDR-y pozostaną sztuką dla sztuki, czy rzeczywiście posłużą fiskusowi do kontroli firm – także nieruchomościowych – stosujących schematy podatkowe? Na razie wygląda na to, że administracja skarbowa ma kłopot z zapoznaniem się z wiedzą napływającą od firm. Jak przyznaje MF, dotychczas wpłynęło ponad 4 tys. zgłoszeń MDR, z czego jedna piąta opisuje schematy transgraniczne. Urzędnikom skarbowym udało się dotychczas zewidencjonować tylko ok. 700 typowych schematów podatkowych. Tyle bowiem nadano numerów NSP określających dany rodzaj schematu.