W I półroczu inwestorzy kupili w Polsce nieruchomości za ponad 3 mld euro (13 mld zł) – to centra handlowe, biura, magazyny i hotele. Nie istnieje u nas taka klasa aktywów komercyjnych jak portfele mieszkań na wynajem – takie pomysły dopiero raczkują. U naszego zachodniego sąsiada – przeciwnie. Jak szacują analitycy Savills, tylko w I półroczu inwestorzy ulokowali w mieszkania w Niemczech 8,78 mld euro (38 mld zł), o 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Właściciela zmieniły portfele obejmujące 74,6 tys. lokali.

Szanse i bariery

– Podstawowym parametrem, który odróżnia rynek mieszkaniowy w Polsce i Niemczech, jest wskaźnik prezentujący relację lokali zajmowanych przez ich właścicieli do całkowitej podaży nieruchomości mieszkaniowych. Według Eurostatu w Polsce wynosi on około 83 proc., a w Niemczech tylko 52 proc. Tak duża różnica wynika z przesłanek historycznych, kulturowych i ekonomicznych – mówi Tomasz Paszkowski z działu doradztwa kapitałowego i wycen w Savills. – Mimo niesprzyjających uwarunkowań z przeszłości rynek mieszkań na wynajem w Polsce istnieje i zaczyna powoli rosnąć. Wynika to m.in. ze zmian zachodzących w świadomości Polaków, wchodzenia na rynek młodego pokolenia niepamiętającego czasów PRL oraz rosnących wymagań banków przy zaciąganiu kredytów hipotecznych. Warto jednak podkreślić, że rynek ten charakteryzuje się dzisiaj dużym rozproszeniem własnościowym i znikomym udziałem inwestorów instytucjonalnych. Produkt, który trafia na rynek, najczęściej jest mieszkaniem nabytym w celu inwestycyjnym, gdyż stopy zwrotu z najmu mieszkań są zazwyczaj wyższe od zwrotów z popularnych alternatywnych inwestycji, takich jak lokaty czy obligacje.

Ekspert podkreśla, że u podstaw narodzin rynku najmu instytucjonalnego w Polsce stoją zmiany związane z wejściem na rynek pracy nowego pokolenia i bardziej restrykcyjnymi wymaganiami banków, a także wzrost liczby pracowników z zagranicy w największych miastach.

– Szansą dla rozwoju rynku najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce jest fakt, że atrakcyjną grupą docelową mogą być dla nich duże korporacje wynajmujące długoterminowo całe portfele mieszkań dla swoich pracowników oddelegowanych do danego miasta na okres od kilku miesięcy do kilku lat. Zaletami skorzystania z oferty operatora instytucjonalnego jest w takim wypadku skupienie mieszkań w jednej, często centralnej lokalizacji oraz kontakt z profesjonalnym partnerem zaznajomionym z wymaganiami klienta biznesowego, który zapewnia bezpieczeństwo i transparentność transakcji. Odpowiednie zarządzanie portfelem mieszkań przez operatora pozwala zoptymalizować koszty utrzymania, co może się przełożyć na konkurencyjne ceny względem ofert od osób fizycznych. Właściciel instytucjonalny gwarantuje też wysoką jakość, obsługę i przewidywalność w zakresie remontów, wymiany zepsutego sprzętu itd. – wskazuje Paszkowski.

Jednak barierą do rozwoju w Polsce rynku najmu instytucjonalnego mieszkań jest niska podaż atrakcyjnych gruntów w lokalizacjach centralnych, ich wysoka cena oraz rosnące koszty budowy. Te czynniki warunkują opłacalność inwestycji wysokim czynszem, który jest mało konkurencyjny w porównaniu ze stawkami na prywatnym rynku najmu. Dodatkowo przychód osiągany w złotych jest ryzykowny z punktu widzenia inwestorów zagranicznych, którzy finansują się w euro. Wciąż także deweloperzy mieszkaniowi preferują tradycyjną sprzedaż mieszkań niż budowę obiektów na wynajem.

– Aby segment mieszkań na instytucjonalny wynajem zaczął się w Polsce rozwijać bardziej dynamicznie, niezbędna byłaby większa podaż takich obiektów w centrum miasta, blisko miejsc pracy, które kierowane byłyby do ludzi młodych, dobrze zarabiających, ale jeszcze bez rodziny. Należałoby również prowadzić aktywną sprzedaż wśród korporacji zatrudniających profesjonalistów na kontrakty, zarówno tych z zagranicy, jak i krajowych. Wskazane byłoby również tworzenie ofert lojalnościowych gwarantujących niższy czynsz przy dłuższym okresie najmu. Rozwój stymulowałby również wzrost świadomości Polaków dotyczący ryzyka wynikającego z posiadania nieruchomości, związanego m.in. z koniecznością obsługi kredytu, ponoszeniem kosztów remontów czy brakiem mobilności itd. – ocenia Paszkowski.

Pierwsze kroki

Według szacunków REAS w samej Warszawie jest 90–100 tys. mieszkań na wynajem należących głównie do prywatnych osób. Profesjonalni inwestorzy instytucjonalni stawiają pierwsze kroki – to m.in. Catella czy Golub GetHouse, jest też Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK. Najambitniejsze plany ma Resi4Rent, spółka zawiązana przez giełdowego dewelopera Echo Investment z zagranicznymi funduszami. Celem jest stworzenie platformy dysponującej 5–7 tys. lokali w ciągu trzech lat. ©