Ograniczenia w obrocie nie potrwają wiecznie

Wkrótce mogą ulec zmianie zasady obrotu ziemią rolną. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi pracuje nad projektem w tej sprawie. Rozczarują się jednak ci, którzy liczą na powrót starych, dobrych czasów, kiedy nie było żadnych ograniczeń w sprzedaży prywatnych gruntów.

Nie każdy kłos taki cenny

Ministerstwo Rolnictwa proponuje, by spod działania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: ustawa) wyłączyć jeden hektar ziemi. Bez znaczenia będzie, czy grunt jest wiejski, czy miejski.

Ktoś może powiedzieć, że jest to tyle co kot napłakał. I będzie miał rację. Ale widać też, że stopniowo zmienia się podejście polityków do ochrony ziemi rolnej. Jeszcze do niedawna było to nie do pomyślenia. A  teraz? Lada dzień Ministerstwo Rolnictwa powinno pochwalić się nową propozycją.

Minęły zaledwie dwa lata i  zakazy zaczynają słabnąć. A rządzący zaczynają się przyznawać, że może nie do końca były najlepszym pomysłem. I warto co nieco je poluzować. Wciąż jednak nie wiadomo, jakie projekt będzie zawierał mechanizmy zabezpieczające. Istnieje bowiem ryzyko, że duże nieruchomości będą dzielone na mniejsze w celu obejścia zakazów z ustawy. A te wielu właścicieli nieruchomości uwierają. Co wcale nie dziwi. Zakazy są bowiem bardzo ostre.

Ziemię może kupić tylko rolnik indywidualny, który spełnia kryteria z ustawy. A takim rolnikiem nie może być każdy, ale tylko taki spełniający przesłanki z definicji rolnika indywidualnego. Może to być więc tylko właściciel, użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz lub dzierżawca nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia jego użytków rolnych nie może przekraczać 300 ha. Musi mieć też kwalifikacje rolnicze. Chodzi m.in. o wykształcenie rolnicze (zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe) oraz odpowiedni staż pracy w rolnictwie. Poza tym rolnik indywidualny powinien też co najmniej pięć lat mieszkać w gminie, na której obszarze położona jest jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, i jeszcze w tym czasie osobiście prowadzić to gospodarstwo, tzn. pracować w nim oraz podejmować wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej. Co prawda – inne podmioty muszą mieć zgodę prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych). Zgodę mogą otrzymać jedynie na nabycie ziemi na cele rolne.

Ziemi też nie można sprzedać przez dziesięć lat od daty jej nabycia, chyba że sąd zwolni z tego zakazu. Ma do tego prawo, tylko gdy zachodzą wyjątkowe okoliczności.

Pierwszy wyłom: spółki państwowe

Co ciekawe, pierwszy wyłom w ustawie o ustroju rolnym uczyniono na rzecz spółek, w których Skarb Państwa jest jedynym udziałowcem lub akcjonariuszem albo które jako jedyne posiadają koncesję na przesyłanie paliw ciekłych. Chodzi konkretnie o trzy spółki: Polskie Sieci Elektroenergetyczne, Gaz-System, a także PERN. Okazało się bowiem, że ograniczenia w obrocie ziemi utrudniają strategiczne inwestycje tych spółek.

Drugi wyłom: specustawa

Ustawa okazała się też kłopotem dla realizacji rządowego programu Mieszkanie+. 900 tys. ha gruntów położonych na terenie miast to przecież grunty rolne. Tam bloków się nie wybuduje, a co najwyżej – posadzi marchewkę. Co więc zrobił rząd? Przygotował kolejne przepisy. Obowiązują one od 7 września br. Pozwalają szybko odrolnić grunty pod budowę bloków w miastach.

Nowe przepisy przewidują, że o odrolnieniu decyduje rada gminy w uchwale o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Zawierają też zabezpieczenia, by regulacji nie obchodzono.

Inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę w ciągu dwóch lat od zawarcia umowy przenoszącej na niego własność gruntu rolnego. Natomiast samą inwestycję powinien zakończyć w ciągu pięciu lat. Gdyby jednak nie spełnił tych warunków, musi się liczyć z tym, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych) ma prawo odkupić ziemię, i to po cenie, za jaką kupił ją inwestor. Notariuszy obciąży bowiem obowiązek informowania KOWR o transakcjach związanych z ziemią rolną. Nie wszystkie inwestycje będą musiały spełnić warunek pięciu lat. Przepisy zezwalają, by w ciągu tego okresu została wybudowana przynajmniej połowa bloków. Taryfa ulgowa nie zadziała natomiast, jeżeli w ciągu tych pięciu lat deweloper nie wybuduje infrastruktury towarzyszącej osiedlu. Chodzi m.in. o drogi, media etc.

Nikt jednak nie wierzy, że w praktyce KOWR będzie korzystał z odkupu. Bo przecież po co mu kilka hektarów ziemi na osiedlu mieszkaniowym? Takie tereny nie są cenne z punktu widzenia ochrony gruntów rolnych. Prawdopodobnie więc nowe przepisy mogą być wykorzystywane przez inwestorów do pozyskiwania gruntów pod budowę.