Wyliczenia Mzuri: to, że dziesięć mieszkań, z których każde jest puste przez miesiąc w roku, nie będzie mieć jednocześnie lokatorów, może się zdarzyć raz na... 50 mln lat. Ale, jak podkreśla Artur Kaźmierczak, wybierając lokale w małych miastach, trzeba zwracać uwagę na lokalny rynek pracy. – W Lubinie jest KGHM, w Bełchatowie – kopalnia i elektrownia. W Pruszkowie wynajmiemy mieszkanie pracownikom z Warszawy – mówi. – Jeśli jednak w mieście jest tylko jeden duży pracodawca prywatny, trzeba być bardzo ostrożnym, zakład może się przecież przenieść. W małych miastach rynek najmu jest dość płytki. Wysyp mieszkań na wynajem może postawić nasz biznes pod znakiem zapytania. Z drugiej strony w wielu takich miejscowościach deweloperzy budują mało albo wcale, więc ryzyko nagłego zwiększenia podaży nie jest specjalnie duże.
Lokatorzy są wszędzie
Według Artura Kaźmierczaka główne długoterminowe ryzyko wiąże się z demografią. Ludzie przenoszą się z małych miast do dużych.
Także Rafał Horoszko, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości w Głogowie, ocenia, że zakup dwóch–trzech mieszkań w małych miastach niż jednego w dużym jest lepszą inwestycją, pod warunkiem że będą najemcy.
Głogów w zestawieniu Rentiera zajmuje 18. miejsce, z rentownością z najmu 8,13 proc. – Jedna z większych firm w Polsce, KGHM, szyby i kopalnie ma w całym regionie. Kolejnym wielkim zakładem jest Huta Miedzi w Głogowie – mówi Horoszko. – Bardzo szybko powiększa się też strefa przemysłowa w Nowej Soli. Firmy zatrudniają tysiące osób. Często są to pracownicy na kilkuletnich kontraktach, pochodzący z różnych rejonów Polski. Niemal wszyscy wynajmują mieszkania, a nawet domy, nierzadko z całymi rodzinami. Rentowność z najmu w takich miejscowościach jak Głogów, Nowa Sól, Polkowice, Lubin może osiągnąć nawet 10 proc. – szacuje.
Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, komentuje, że pomijając okazje, rentowność w dużych miastach nie przekracza 6–7 proc. rocznie, w mniejszych można liczyć na 8–10 proc. – Nieruchomości zachowują się podobnie jak produkty finansowe. Im wyższe postrzegane ryzyko produktu, tym wyższą rentowność powinien przynosić – wyjaśnia. – Tak jest z akcjami i obligacjami bardziej ryzykownych spółek, tak jest z mieszkaniami. Dlatego lokal premium w centrum Warszawy, postrzegany jako bezpieczny, daje tylko 3 proc. zwrotu, a mizerna kawalerka w Pile da 10 proc. W takich miejscowościach inwestuje znacznie mniej osób. Pytają: „a kto to wynajmie", „komu to sprzedam", „kto będzie się opiekować mieszkaniem". Niewielki jest też rynek osób, które szukają tam mieszkań na własne potrzeby. W efekcie ceny lokali są „zabawnie" niskie.
Mzuri sporo mieszkań kupuje na terenie Górnego Śląska, m.in. w Bytomiu, uzyskując ceny nawet poniżej 2 tys. zł za 1 mkw., podczas gdy w Gliwicach – już 4 tys. zł. – A czynsze nie są już tak mocno uzależnione od lokalizacji – podkreśla Dziekoński. Najemcy są bowiem w każdym mieście. – Wszędzie są młode osoby, które chcą się wyprowadzić od rodziców, są absolwenci szkół stawiający pierwsze kroki na rynku pracy, migrujący za pracą, których nie stać na zakup mieszkania, rozwodnicy, emeryci. A to że nie ma studentów i pracowników korporacji? Żaden problem, bo i tak podaż mieszkań jest niewielka.
