Koniec lutego 2019 roku – na tym etapie zamarły prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego autorstwa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jego szef Marek Niechciał deklaruje jednak, że do zmian w ustawie dojdzie. W rozmowie z „Rzeczpospolitą" zdradza kluczową poprawkę wprowadzoną do projektu.

Czytaj też:

Czy zmiany w ustawie deweloperskiej wpłyną na wzrost cen mieszkań

Co powinno być wpisane do deweloperskiego prospektu informacyjnego

Fundusz na kraksę

Na nowelizację ustawy deweloperskiej od samego początku negatywnie reagowała branża. Wedle pierwszej wersji projektu dojść miało do likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) bez zabezpieczeń, to zaś najpopularniejszy sposób finansowania inwestycji na rynku pierwotnym. Zakłada, że budujący mieszkania otrzymują pieniądze z rachunków, na które trafiają środki od nabywców mieszkań, sukcesywnie, w miarę postępu prac na budowie.

W ocenie przedstawicieli branży deweloperskiej likwidacja OMRP mogłaby jednak usunąć z rynku mniejsze podmioty – niemające środków na sfinansowanie całej inwestycji z własnej kieszeni, czy bez zdolności kredytowej związanej z tym, że stawiają swoje pierwsze kroki w deweloperce.

Pod naporem głosów krytycznych i opinii ministerialnych doradców UOKiK wycofał się z tego pomysłu. Zastąpiła go jednak nowa propozycja zakładająca powstanie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego. Fundusz wzorowany ma być na konstrukcji stosowanej już w turystyce i składkach, które uiszczają turyści na wypadek upadku biura podróży.

Branża jest nadal na „nie"

Z wcześniejszej wersji projektu wynika, że składki wnoszone na deweloperski fundusz gwarancyjny uzależnione mają być od tego, czy dany deweloper stosuje rachunek otwarty, czy zamknięty. W przypadku tego pierwszego składka na fundusz miałaby wynieść maksymalnie 5 proc. wartości mieszkania, w przypadku zamkniętego – 1 proc.

Te wartości w nowej wersji projektu mają się jednak zmienić.

– Maksymalna stawka została zmniejszona z 5 do 3 proc. dla otwartych rachunków powierniczych. Dla zamkniętych z 1 na 0,6 proc. – wskazał Marek Niechciał, prezes UOKiK, w programie Rzecz o Nieruchomościach. Zastrzegł przy tym, że mowa o stawkach maksymalnych.

– Zakładamy, że składki w normalnym roku, w którym na rynku nie będzie zawirowań, wyniosą około 1 proc. dla otwartych rachunków – mówił prezes Niechciał.

Branża deweloperska wciąż jednak jest przeciwna tej propozycji i przypomina, że wysokość wpłaty, która trafi na DFG, znajdzie odzwierciedlenie w cenie lokali.

– Na chwilę obecną nadal brakuje jakiejkolwiek informacji o upadku dewelopera, który korzystałby z otwartego rachunku powierniczego. System ochrony nabywców mieszkań działa. W naszej ocenie stawki 3 proc. oraz 0,6 proc. są absolutnie nie do zaakceptowania z punktu widzenia nabywców mieszkań. Kto zechce zapłacić 3 proc. wartości mieszkania za ubezpieczenie na wypadek zjawiska, które nie dało o sobie znać przez ponad półtora miliona transakcji? – pyta Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Podkreśla przy tym, że nawet gdyby składka wyniosła 1 proc., to i tak deweloperzy w swoich biznesplanach musieliby kalkulować najwyższą składkę – z uwagi chociażby na długość procesu inwestycyjnego.

Nabywcy zapłacą dużo więcej

– Deweloperzy twierdzą, że składki wpłyną na wzrost wartości mieszkania. Ale w trakcie rozmów to ja musiałem im przypominać, że wchodzą w życie przepisy o budownictwie zeroemisyjnym, co również podroży proces budowy. Nie pamiętam natomiast żadnej demonstracji deweloperów w Brukseli – bo mówimy o przepisach unijnych – przeciw temu, że te zmiany wpłyną na ograniczenie dostępności mieszkań w Polsce – zauważa prezes Niechciał.

Zdaniem Rity Świętek, radcy prawnego w kancelarii prawniczej Głowacki i Wspólnicy sp.k., nawet przy obniżeniu maksymalnej składki z 5 do 3 proc. koszty dla branży deweloperskiej będą dalej wysokie, biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nieruchomości.

– Wydaje się, że wprowadzenie nowej regulacji przyniesie odwrotne od zamierzonych skutki, a zatem ograniczenie konkurencji i dodatkowy wzrost cen mieszkań – twierdzi Rita Świętek.

Po co zmiana przepisów

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwróci wszystkie wpłaty klientom firmy deweloperskiej, jeśli:

a) deweloper zostanie postawiony w stan upadłości (np. gdy sędzia komisarz wyrazi zgodę na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia),

b) klient skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej, np. jeśli deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.