Wygląda na to, że według scenariusza bazowego w 2020 r. na rynku mieszkaniowym w Polsce niewiele się zmieni. Jak zaznacza Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, wzrost cen mieszkań nie wpływa na wyhamowanie sprzedaży. Głównie dlatego, że stopy procentowe są niskie, a inflacja rośnie. Skłania to do przesuwania gotówki na rynek nieruchomości traktowany jako relatywnie bezpieczny w porównaniu z giełdą czy złotem i atrakcyjniejszy od obligacji skarbowych. Zakup lokum jest też postrzegany długofalowo – jako zabezpieczenie na emeryturę.

Czytaj także: Czy mieszkanie to wciąż dobry pomysł na inwestycję

Kupowane są lokale „uniwersalne", które można łatwo wynająć, a w razie potrzeby relatywnie łatwo spieniężyć. Zdaniem Kirejczyka do przełomu na rynku mogłoby dojść, gdyby istotnie wzrosły stopy procentowe, ale na to się nie zanosi.

Jest podaż, jest sprzedaż

Według szacunków JLL ceny mieszkań w ofercie w sześciu głównych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, Poznań i Łódź) wzrosły w 2019 r. o średnio 9,8 proc., przy czym najwięcej w Krakowie (13 proc.), najmniej w Poznaniu (1,6 proc.). W dwa lata poszły w górę o 22 proc., a w trzy o 31 proc. Przyczyny to wyższe koszty wykonawstwa, droższa ziemia i kłopoty z uzupełnianiem oferty.

W 2019 r. deweloperzy sprzedali na sześciu rynkach 65,4 tys. mieszkań – o 0,8 proc. więcej niż rok wcześniej. To pewna niespodzianka, bo jeszcze po trzecim kwartale ub.r. oczekiwana była lekka korekta w całym roku. Jednak w IV kwartale deweloperzy byli w stanie mocno poprawić ofertę – na rynek trafiło 17,6 tys. lokali, niczym w najlepszych momentach 2017 r. Większa podaż niemal automatycznie przełożyła się na wyższą sprzedaż.

Wzrost cen robi swoje. Według szacunków JLL w 2019 r. padł nowy rekord sprzedaży w ujęciu wartościowym: 30,1 mld zł, o ponad 6 proc. więcej niż w rekordowym pod względem sprzedaży ilościowej 2017 r. Z tego 13,3 mld zł przypadło na Warszawę.

Prognoza JLL na ten rok mówi o utrzymaniu poziomu sprzedaży mieszkań lub lekkiej korekcie względem 2019 r., przy dalszym wzroście cen.

Co prawda wzrost kosztów wykonawstwa wyhamował, ale deweloperzy nie widzą presji na rezygnowanie z podwyżek, skoro mieszkania sprzedają się na pniu na etapie dziury w ziemi (lokale gotowe to zaledwie 8 proc. oferty).

Warto mieć na uwadze, że sytuacja w poszczególnych aglomeracjach jest mocno zróżnicowana. Poznań i Łódź w 2019 r. biły rekordy sprzedaży: wzrost sięgnął tam odpowiednio 30 i 13 proc.

We Wrocławiu sprzedaż zwiększyła się o 2 proc., w Warszawie była płaska. Z kolei aglomeracje wchodzące w skład Trójmiasta oraz Kraków zanotowały spadki sprzedaży o odpowiednio 4 i 12 proc.

Jak drogie są lokale

JLL analizuje, jak na poszczególnych rynkach wygląda siła nabywcza – firma mierzy, ile mkw. mieszkania można byłoby kupić za przeciętne wynagrodzenie brutto. Z agregacji danych z sześciu aglomeracji wynika, że średnia płaca brutto pokrywa zakup 0,69 mkw. W szczycie poprzedniej hossy było to 0,44 mkw. Niemniej ubiegły rok był drugim z rzędu, kiedy zmniejszała się tak rozumiana siła nabywcza. W najkorzystniejszym 2017 r. średnia pensja pokrywała zakup 0,76 mkw. lokum.

Poszczególne rynki są oczywiście zróżnicowane, najlepiej wskaźniki wyglądają w Łodzi, najsłabiej w Trójmieście, gdzie siła nabywcza spada od pięciu lat (0,68 mkw. wobec 0,86 mkw. w 2014 r., ale i 0,5 mkw. w 2007 r.).

Większość deweloperów z rynku kapitałowego wykorzystuje dobrą koniunkturę. Spółki łącznie zwiększyły w ub.r. sprzedaż o ponad 6 proc., do 27,9 tys. lokali. 27 proc. sprzedaży zrealizowali w IV kwartale, co jest zbieżne z danymi JLL z szerokiego rynku.

O tym, że mieszkaniówka jest w pełnym pędzie, świadczą dane GUS. W 2019 r. liczba mieszkań w projektach deweloperów – które dostały pozwolenia na budowę – wyniosła 167,3 tys., o 4,6 proc. więcej rok do roku. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2019 r., wyniosła 142 tys. – o 7,9 proc. więcej rok do roku.

A może sufit już blisko?

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta Obido.pl, deweloperzy, mimo dobrych nastrojów, nie powinni zapominać o czynnikach ryzyka. – Nie wiadomo chociażby, jak na rynku odbije się wzrost pensji minimalnej. Więcej pieniędzy w portfelach Polaków może bowiem wbrew pozorom zamienić się w... mniej pieniędzy. Wyższe pensje mogą spowodować problemy u części pracodawców, którzy będą musieli szukać oszczędności i redukować etaty – mówi Krasoń. – Zagadką pozostaje „próg bólu" kupujących. 10,5 tys. zł za mkw. w Warszawie to z jednej strony bardzo dużo, ale z drugiej... chętnych na zakupy nie brakuje – dodaje.

– Z danych za 2019 r. wyłania się obraz mocno pędzącego wciąż rynku pierwotnego, ale czy w tym roku można oczekiwać kontynuacji tak świetnej passy deweloperów? Będzie to mocno utrudnione – uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, słabnięcia parametrów rynku pracy i wynagrodzeń, coraz ostrożniejszej polityki kredytowej banków, wreszcie w efekcie postępującej drożyzny – nie tylko mieszkań, ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce – niestrudzony dotąd popytowy optymizm rodaków prawdopodobnie ulegnie odczuwalnemu zmniejszeniu. Pozostaje kwestia skali i skutki dla sprzedaży lokali – zaznacza ekspert.

Opinia dla „rz"

Bartosz Turek główny analityk HRE Investments

Za rosnącym popytem na mieszkania stoją oczywiście dobre dane z gospodarki i rynku pracy połączone z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Nie bez znaczenia jest też potężna imigracja zarobkowa, która generuje popyt na najem.

Widząc wzrost inflacji pod koniec ub.r., posiadacze kapitału mieli kolejny powód, aby porzucić nisko oprocentowane lokaty i poszukiwać alternatyw. Fakt, że inflacja mogła jeszcze nie powiedzieć ostatniego słowa, to dobry prognostyk dla deweloperów na co najmniej I połowę 2020 roku.

Barterowa umowa z państwem

Na kształt rynku może wpłynąć nowa odsłona programu Mieszkanie+. Zgodnie z deklaracjami resortu rozwoju komercyjne firmy uzyskałyby dostęp do zablokowanych obecnie zasobów ziemi w zamian za przekazanie do programu pewnej puli mieszkań. Trwają rozmowy decydentów m.in. z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Branża nie mówi „nie", ale diabeł tkwi w szczegółach.

Portfele mieszkań na wynajem chcą też tworzyć w Polsce inwestorzy komercyjni. Zainteresowanie deweloperów budowaniem mieszkań dla takich klientów jest jednak nikłe. Fundusze oczekują bowiem upustu przy kupowaniu lokali hurtem. Deweloperzy wolą sprzedawać pojedyncze mieszkania Kowalskim, realizując lepszą marżę.