Niższy wkład własny, akceptowanie dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej i coraz łagodniejsze podchodzenie do zarobków z umów śmieciowych – takie zmiany sugerują banki udzielające kredytów mieszkaniowych – wynika z analizy HRE Investments. Problem w tym, że te ułatwienia wciąż obarczone są dodatkowymi warunkami i dojście do stanu sprzed epidemii może zająć wiele miesięcy.
Zdolność jeśli jest, to rośnie
Sytuacja gospodarcza, w tym na rynku pracy i nieruchomości, nie pogorszyła się aż tak bardzo, jak obawiano się na początku lockdownu, gdy banki mocno zaostrzyły warunki udzielania hipotek. To spowodowało, że od kilku miesięcy osoby, które w normalnych warunkach zaciągałyby kredyt na zakup mieszkania, nie mają szans na hipotekę i co najmniej kilkadziesiąt tysięcy młodych Polaków nie może dziś zamieszkać na swoim. - Są w ten sposób wypychani na rynek najmu lub muszą prolongować swoje plany odnośnie wyprowadzki z rodzinnego domu czy założenia własnej rodziny. Jest to przestrzeń do działania dla rządu. Mógłby on zaproponować system gwarancji kredytowych dobrze zarabiającym osobom chcącym kupić pierwsze „M" – sugeruje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Jednak jeśli już ktoś spełnia wyśrubowane wymagania banków, może sporo pożyczyć dzięki rekordowo niskim stopom procentowym (obniżono je wiosną z 1,5 proc. do 0,1 proc.). Nie zaprzepaścił tego nawet ruch banków polegający na podwyżkach marż kredytowych w obliczu wyższego ryzyka kredytowego. Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej może pożyczyć na mieszkanie 706,6 tys. złotych w ramach 30-letniego kredytu. To o 2 tysiące więcej niż w sierpniu, ale też o 73 tysięcy więcej niż przed rokiem – podaje HRE. Jeśli natomiast chodzi o deklarowaną przez banki maksymalną zdolność kredytową, to w przypadku rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi, banki deklarują tu chęć pożyczenia kwot o dużym rozstrzale. Jest to od ponad pół miliona w Millennium do ponad 800 tysięcy złotych w bankach: BOŚ, Pocztowym czy ING.
Luzowanie wymogów
Pocieszeniem jest fakt, że od co najmniej 2 miesięcy kolejne banki decydują się na pewne ułatwienia w ubieganiu się o kredyty mieszkaniowe. - Jest to jednak pełzająca liberalizacja na tle skokowego utrudnienia, do którego doszło na początku epidemii. I tak na przykład coraz więcej instytucji przyznaje, że udzieli kredytu osobie, która osiąga dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Jeszcze na początku epidemii było to niemal niemożliwe. Trzeba mieć jednak świadomość, że bank przy okazji analizowania wniosku kredytowego będzie bardzo dokładnie badał czy w wyniku koronawirusa wnioskodawca nie zaliczył okresowego spadku przychodów z prowadzonej działalności. Jeśli tak, to najpewniej przyjmie właśnie ten niższy zysk do badania zdolności kredytowej – mówi Turek. Niektóre instytucje sugerują także wciąż odrzucanie wniosków od osób zatrudnionych w branżach szczególnie narażonych na skutki COVID-19. Bez wątpienia pozytywną informacją jest ta, że z grona ankietowanych banków około 2 na 3 rozważą wniosek od przedsiębiorcy.
Gorzej jest w sytuacji kredytobiorcy osiągającego dochody z tytułu tzw. umowy śmieciowej. Wniosek od takiej osoby przyjmie co najwyżej kilka instytucji, ale najczęściej dodatkowym warunkiem jest to, aby nie było to jedyne źródło dochodu potencjalnego kredytobiorcy. Banki w takim przypadku lubią też informować o tym, że przy wnioskach kredytowych od osób zarabiających w ramach umów śmieciowych mają tzw. podejście indywidualne – wynika z badania HRE. Co to oznacza w praktyce? To, że łatwo nie będzie, bo trzeba będzie spełnić dodatkowe wymagania.
Standardem jest dziś wymaganie 20-proc. wkładu własnego. Jeszcze na początku roku było to dwa razy mniej. Dziś z 10-proc . wkładem uda nam się kupić mieszkanie tylko po spełnieniu dodatkowych warunków. Są to oferty skierowane do dotychczasowych klientów banku, osób o ponadprzeciętnych dochodach czy takich, które chcą kupić relatywnie łatwo zbywalną nieruchomość – np. małe, tanie mieszkanie w dużym mieście.
W ostatnich tygodniach pozytywna zmiana zaszła w wymaganiach odnośnie wkładu własnego. Bank ING zdecydował, że będzie akceptował wnioski kredytowe od osób posiadających wkład własny na poziomie 20 proc. Jeszcze miesiąc temu minimalnym wymaganiem było w tym wypadku 30 proc. wkładu. Świadczyć to może o tym, że bank uznał, że wyraźnie spadło prawdopodobieństwo spadków cen na rynku mieszkaniowym w Polsce. Już tylko jedna instytucja (BOŚ) wymaga od potencjalnych kredytobiorców 30-proc. wkładu własnego.
Sprzedaż lekko spadnie
Popyt i sprzedaż hipotek odbudowuje się stopniowo z miesiąca na miesiąc po dołku, który zanotowano w kwietniu i maju. W I półroczu sprzedaż kredytów mieszkaniowych wyniosła 31,2 mld zł, co oznacza spadek o 0,4 proc. rok do roku, liczba podpisanych umów spadła o 8,3 proc. – podaje BIK. Z jego prognozy wynika, że w całym roku banki udzielą kredytów mieszkaniowych o wartości 60 mld zł, co oznacza spadek o 8 proc. Z danych BIK wynika, że w najlepszym od dekady 2019 r. sprzedaż urosła o 14,9 proc., do 65 mld zł. Nowych umów przybyło o 4 proc., do 238,3 tys.
