Specustawa covidowa miała pomóc w walce z pandemią. Wykorzystano ją jednak szerzej. Na jej podstawie buduje się co najmniej cztery osiedla mieszkaniowe: w Starych Babicach pod Warszawą (otulinie Kampinoskiego Parku Narodowego), w Krakowie, Tarnowskich Górach oraz w Białymstoku. Dzięki covidowym przepisom nie muszą mieć one ostatecznego pozwolenia na budowę ani być zgodne z miejscowym planem.

Wątpliwe inwestycje

Jak to możliwe? Zabrakło precyzji w art. 12 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Przewiduje on, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania w związku z przeciwdziałaniem Covid-19, nie stosuje się kilku bardzo ważnych aktów prawnych. Chodzi m.in. o prawo budowlane czy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Czytaj także: Klienci deweloperów chcą odstępować od umów z powodu koronawirusa

Choć art. 12 obowiązywał tylko 180 dni (do 8 września 2020 r.), zdążył sporo namieszać. Niektórzy inwestorzy postanowili wykorzystać go do budowy domów, tam gdzie dotychczasowe przepisy nie przewidywały takiej możliwości.

Najlepszym tego przykładem jest budowa w Starych Babicach na działce obok rezerwatu na terenie dawnej bazy wojskowej, gdzie powstaje 15 domów jednorodzinnych po 140 mkw. Mają być przeznaczone pod najem dla osób w kwarantannie i w ten sposób uzasadniać wykorzystanie przepisów antycovidowych. W wyniku interwencji lokalnych władz sprawą tego osiedla już zajmuje się prokuratura i nadzór budowlany.

– Przepisy nie regulują dokładnie, jakie inwestycje są związane z działaniem Covid i kto miałby oceniać, czy dana inwestycja jest z nim związana. W mojej ocenie główną intencją ustawodawcy było umożliwienie natychmiastowych inwestycji niezbędnych do ratowania życia lub zdrowia i zapewnienia ciągłości systemu opieki zdrowotnej – tłumaczy Konrad Płochocki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

PZFD nie popiera wykorzystywania luk w przepisach do przedsięwzięć tam, gdzie nie są możliwe inwestycje na podstawie „standardowych" przepisów.

Wyrzucanie pieniędzy w błoto?

Podobnego zdania są eksperci. Skoro jednak już do tego doszło, co to oznacza?

– Inwestorzy, którzy poinformowali nadzór budowlany o prowadzeniu robót w trybie art. 12 ustawy antycovidowej, podjęli znaczące ryzyko – mówi Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. – Muszą liczyć się z wszczęciem postępowań nadzorczych. Wyłączając przepisy prawa budowlanego, ustawodawca wyłączył też uprawnienia organów nadzoru budowlanego do kontrolowania tego typu inwestycji. Możemy się jednak spodziewać, że nadzór sprawdzi, czy konkretna inwestycja odpowiada art. 12 ustawy antycovidowej – uważa mec. Konrad Młynkiewicz.

A co z obrotem takimi lokalami po ich wybudowaniu? Czy to bezpieczna inwestycja?

– Do sprzedaży mieszkania nie jest potrzebne ani pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie budynku do użytkowania, choć zwyczajowo notariusz go żąda – przyznaje Mirosław Kupis, notariusz. – Niezbędne jest natomiast zaświadczenie o samodzielności lokalu, ponieważ to na jego podstawie dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Potrzebne są również dokumenty niezbędne do oznaczenia lokalu w księdze wieczystej. Bez tych dokumentów żaden notariusz nie sporządzi aktu notarialnego – wyjaśnia Mirosław Kupis.

Tymczasem zaświadczenie wydaje się na podstawie ustawy o własności lokali (uwl), której stosowania ustawa covidowa nie wyłączyła. Art. 2 ust. 1 uwl mówi, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu może nastąpić, jeżeli jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu, a gdy go nie ma, z warunkami zabudowy lub zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem.

– Oznacza to, że bez tej zgodności nie ma szansy na sporządzenie aktu notarialnego, więc i obrót wydzielonymi lokalami lub częściami gruntu z domami. Będzie można obracać tylko całą nieruchomością – wyjaśnia Mirosław Kupis.

Ustawa covidowa nie wyłącza też stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami. To jest istotne dla nowych inwestycji. Wówczas stosuje się jej art. 93–94 dotyczący podziału nieruchomości. Mówi on, że podział musi być zgodny z planem lub też z warunkami zabudowy.

Deweloperzy nie muszą jednak sprzedawać takich mieszkań, aby na nich zarabiać. Przepisy nie zakazują ich najmu i pobierania czynszu.