Z przestrzeganiem przepisów przeciwpożarowych we wspólnotach mieszkaniowych bywa różnie. Na klatkach schodowych oraz miejscach postojowych w podziemnych garażach przechowuje się dosłownie wszystko. A egzekucja przepisów kuleje.

Niektóre wspólnoty oszczędzają na ubezpieczeniu budynku. Nie ubezpieczają go lub zaniżają jego wartość, więc w razie pożaru lub innego nieszczęścia dostają niższe odszkodowanie.

Czytaj także: Zakręcał kaloryfery, a musi płacić, jakby z nich korzystał

Z prawem na bakier

Niedawno na warszawskiej Woli w nowym bloku spłonęło 50 aut stojących na podziemnym parkingu. Budynek nie nadaje się do zamieszkania. Trwa ustalanie, co było powodem pożaru. Dla właścicieli mieszkań to tragedia. Stracili dach nad głową.

A jak to wygląda w innych wspólnotach? Okazuje się, że wcale nie jest różowo.

– Ustawa o ochronie przeciwpożarowej zakazuje stwarzania zagrożenia przeciwpożarowego i zastawiania dróg ewakuacyjnych w razie pożaru. Nie wolno więc stawiać różnego typu rzeczy na klatkach schodowych, korytarzach ani w garażu podziemnym – mówi Maciej Gawroński, radca prawny, partner w kancelarii prawnej Gawroński & Partners.

Podobne zasady przewiduje prawo budowlane.

– Nakłada na właścicieli i zarządców utrzymanie budynku w należytym stanie i przestrzeganie przepisów przeciwpożarowych. W tym celu przeprowadza się m.in. kontrole bezpieczeństwa przeciwpożarowego budynków – tłumaczy Seweryn Galos, radca prawny, wspólnik w MGM Kancelaria Radców Prawnych Mirosławski Galos Mozes w Sosnowcu.

Sanki, łóżka, opony

Za przestrzeganie zasad we wspólnocie odpowiada zarządca.

– 80 proc. właścicieli nie stwarza problemów, ale reszta już niekoniecznie. Zastawiają klatki schodowe wózkami, rowerami i tym, co nie mieści się w mieszkaniu. Podobnie jest z miejscami garażowymi w budynku. Często leżą na nich opony, płyny do samochodów, sanki, narty itd. W jednej ze wspólnot miałem niedawno nieprzyjemne spotkanie z właścicielem, który przeprowadził remont, a stare meble zgromadził na miejscu postojowym i nie chciał ich usunąć – tłumaczy Zbigniew Gamdzyk, prezes spółki Condominium zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

– W tego rodzaju przypadkach prosimy grzecznie o usunięcie rzeczy. Jeżeli to nie skutkuje, informujemy, że wywieziemy je na koszt właściciela, i z reguły to pomaga – opowiada Zbigniew Gamdzyk.

Nie zawsze jednak dyscyplinowanie właścicieli przynosi rezultaty.

– Niestety, szwankuje egzekucja. Brakuje jasnych przepisów, co zrobić, gdy właściciel nie chce usunąć tego, co zgromadził w garażu czy na klatce schodowej. Większość zarządców wspólnot nie chce wchodzić w spór z trudnymi właścicielami i tylko wywiesza informacje w tej sprawie. Zadania nie ułatwia im też orzecznictwo – mówi Maciej Gawroński.

Ale zdarzają się i takie wyroki jak ten Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Oddalił on skargę spółdzielni mieszkaniowej. Chodziło o obowiązki, jakie nałożył na nią komendant powiatowy Państwowej Straży Pożarnej. Nakazał usunąć rzeczy stojące na korytarzach w bloku. Jego zdaniem zawęziły one drogę ewakuacyjną, więc istnieje ryzyko pożaru. Brakuje też możliwości przeprowadzenia bezpiecznej ewakuacji z budynku. Spółdzielnia odwołała się. Tłumaczyła, że nie ma prawa do usuwania rzeczy nienależących do niej. Sąd nie miał wątpliwości: obowiązki z zakresu ochrony przeciwpożarowej zostały z woli ustawodawcy nałożone na właścicieli lub zarządców budynków.

Mecenas Maciej Gawroński uważa, że do ustawy o własności lokali warto wprowadzić przepisy, które ułatwią zarządcom egzekwowanie przestrzegania prawa.

– Chodzi o stworzenie procedur egzekucji tego obowiązku – tłumaczy.

Innym problemem jest ubezpieczenie.

– Przepisy nie nakładają na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku ubezpieczenia się. Od nich samych zależy, czy to zrobią. Dobry zarządca powinien je do tego nakłonić – podkreśla Seweryn Galos.

Polisa? Niekoniecznie

– Wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, którymi zarządzamy, ubezpieczamy. Wysokość polisy zależy od wartości odtworzeniowej budynku. Pod uwagę bierze się powierzchnię użytkową budynku i wartość jednego mkw. publikowaną przez wojewodę. Obecnie wynosi ona ponad 10 tys. zł. Ważne jest też wyposażenie budynku, czy jest w nim np. hydrofornia, przepompownia, basen, windy itd., podnoszące standard budynku – wyjaśnia Zbigniew Gamdzyk.

– Słyszałem o przypadkach, że wspólnoty zaniżają wartość budynku, a potem to się na nich mści. Gdy dochodzi do pożaru lub innej szkody, ubezpieczyciel wypłaca im mniej pieniędzy i mają problem, ponieważ odszkodowanie nie pokrywa rzeczywistej szkody – ostrzega Zbigniew Gamdzyk.