Koniec z fejkowymi ofertami

Mieszkanie na własność czy wynajem? Szef HRE Think Tanku uważa, że powinniśmy wspierać własność, bo przejęcie rynku najmu przez wielkie fundusze i spekulantów prowadzi do dramatów. W Berlinie czynsze drastycznie rosną, lokatorzy protestują.

Własność, ale nie za wszelką cenę. Kredyty? Tak, ale dla inteligentnych finansowo. Już na etapie wczesnej edukacji powinniśmy się uczyć, czym jest dług, czym jest kredyt, czym jest lokata, jakie są formy inwestycji. Nie zadłużajmy na 30 lat ludzi pracujących na etatach w korporacjach. To przestarzały model kupowania nieruchomości.

Żyjemy w czasach sztucznej inteligencji. Nie wiemy, czy wszystkie stanowiska pracy się utrzymają. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć nawet stosunkowo nieodległej przyszłości. Nie sposób odgadnąć, które prace zastąpią roboty, a chcemy robić zakład z bankiem, że w ciągu 30 lat oddamy mu wszystkie pieniądze. To czysty hazard, za który zapłacą wszyscy, choć na pewno nie banki. Te uratuje rząd z naszych pieniędzy. Znamy te scenariusze. Zanim weźmiesz kredyt, obejrzyj trzy razy film „The Big Short".

W USA obsesyjne wspieranie własności przez George'a W. Busha i Bena Bernankego, szefa Rezerwy Federalnej, doprowadziło do największego światowego kryzysu. Boleśnie przekonaliśmy się, czym się kończy udzielanie kredytów NINJA (ang. no-income, no-job, no-assets – bez dochodów, bez pracy, bez majątku – red.). Kiedy pękła nieruchomościowa bańka, toksyczne pożyczki zatopiły całą gospodarkę.

Nie wolno dawać kredytów osobom słabo wyedukowanym finansowo, które nie potrafią zarządzać swoim majątkiem.

Banki, także u nas, wyciągnęły wnioski z tego kryzysu, który rozlał się po całym świecie. Nie dają już kredytów na prawo i lewo, na 110–120 proc. wartości nieruchomości.

Najbardziej wiarygodny w oczach banku wciąż jest jednak klient na etacie, który pokaże umowę o pracę na czas nieokreślony. Bank myśli, że taka osoba będzie sobie pracować całe życie na tym jednym stanowisku, więc na pewno spłaci kredyt.

Tymczasem powinniśmy się zastanowić nad zmianą paradygmatu wiarygodnego klienta. Banki powinny dawać więcej kredytów przedsiębiorcom, powinny poluzować politykę kredytową dla małych inwestorów, którzy mają plan finansowy na zakup mieszkania na wynajem. Moi klienci nieraz chcieli zaciągnąć kredyt inwestycyjny. Przedstawialiśmy w banku stawki na przykład z ostatnich dwóch lat, pokazując zanonimizowane umowy najmu. Zdobycie firmowego kredytu na mieszkanie graniczy jednak z cudem, choć obracający kapitałem przedsiębiorcy są zwykle dobrze wyedukowani finansowo.

Kredyty dla inwestorów wspierają jednak najmy, a nie własność. Jednocześnie dojrzały rynek wynajmu to warunek rozwoju całej gospodarki, która potrzebuje mobilnych pracowników. Dobrze, że deweloperzy zaczynają budować czynszówki?

Coraz większa oferta mieszkań na wynajem wymusi spadek stawek. Mieszkania staną się bardziej dostępne. Należałoby więc przyklasnąć pomysłowi, by deweloperzy budowali bloki na wynajem dla funduszy. Pod warunkiem że nie powstanie jedna wielka korporacja, jeden wielki hotel, gdzie jest 1,5 tys. mieszkań. Trudno sobie wyobrazić, że na przykład połowa Gdańska byłaby zarządzana przez jeden fundusz. Sytuacja, kiedy wynajem zorganizowany gra pierwsze skrzypce, musi budzić niepokój i sprzeciw.

Żeby było więcej własności, może warto wskrzesić program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych"?

Państwo nie powinno kusić kredytami. Albo ktoś jest w stanie uzbierać na wkład własny, albo nie. Nie można iść do banku z pustymi kieszeniami. Jak się to kończy, pokazał nam przykład Stanów. To powinien być wolny rynek. Poza tym po dopłaty z MdM wyciągali rękę nie zawsze ci, którzy ich najbardziej potrzebowali.

Ale niektórzy nigdy nie będą w stanie uzbierać na wkład własny. A zdeformowany program można naprawić, uszczelniając kryteria i staranniej określając jego adresatów.

Jeśli mnie nie stać na zakup, wynajmuję takie mieszkanie, na jakie mnie stać. Może to będzie 20 mkw., może 30 mkw., może więcej, ale na peryferiach. A w tym czasie być może uzbieram na wkład własny.

Tysiące tanich czynszówek miał dostarczyć program Mieszkanie+. Na razie trudno mówić o sukcesie.

Państwo nie powinno być deweloperem. Niech to zostawi samorządom i profesjonalnym firmom. Rząd powinien jednak przeznaczyć większe fundusze na rewitalizację nieruchomości komunalnych, powinien hojniej wspierać gminne budownictwo. Samorządy świetnie sobie poradzą z inwestycjami, mają dobrze zidentyfikowane potrzeby swoich mieszkańców.

Z państwowych ulg mogliby ewentualnie korzystać deweloperzy budujący akademiki. Domy studenckie ze świetnie zaaranżowanymi przestrzeniami coworkingowymi budują więzi społeczne, przyciągają studentów z zagranicy. Wpływają też na rynek najmu, na obniżenie stawek. Student zamiast kawalerki wynajmie pokój w akademiku.

Colivingi oferowane są już nie tylko studentom. Trend na mieszkania we wspólnotach się rozwinie?

Na rynek nieruchomości trzeba spojrzeć przez pryzmat pokoleń. Pokolenie Y, czyli milenialsi, chce mieć nieruchomość, choć nie jest to podstawowa wartość. Milenialsi są mobilni, chcą podróżować, doświadczać, smakować.

Kolejne pokolenie – Z – nie chce już niczego posiadać. Jest zadowolone z wynajmu, z mieszkania z rodziną. Jest w stanie zmieniać mieszkanie co pół roku. Dziś mieszkam w Warszawie, jutro w Gdańsku, pojutrze w Londynie czy Miami.

Oba pokolenia są bardzo ambitne, bardzo odważne, robią międzynarodowe kariery. Kiedy ci ludzie zechcą się gdzieś osiedlić na stałe, zwykle będą już mieć pieniądze na nieruchomość albo na wkład własny. A idea colivingu? Popieram.

Rynek najmu w Polsce jest rozproszony, niedojrzały, nieucywilizowany. Najem instytucjonalny raczkuje. Jak to wygląda z perspektywy pośrednika, który sprzedaje i wynajmuje apartamenty w luksusowych wieżach?

Rząd powinien uregulować rynek najmu, sprzedaży i ogłoszeń na wzór amerykański lub brytyjski. Trzeba wprowadzić zapis, zgodnie z którym oferta w internecie musi być prawdziwa. Połowa ofert jest albo nieaktualna, albo nieprawdziwa, albo właściciel nie ma pojęcia, że jakaś agencja wystawia jego mieszkania, podkradając ofertę. Zero etyki. W Stanach za „fake advertisement" można złożyć pozew. W Polsce wszyscy dopisują: „ogłoszenie nie stanowi oferty w rozumieniu k.c.", i dziękuję.

W Londynie nie mogę, ot, tak sobie, wystawiać ogłoszeń. Muszę mieć referencje, potwierdzenie, że współpracuję z danym deweloperem.

W Polsce można jednego dnia założyć agencję i zaprezentować nielegalnie skopiowane oferty. Taki nieetyczny agent dzwoni potem do właściciela i mówi, że znalazł mu klienta. Dziś ani portale, ani agenci, ani właściciele nie biorą żadnej odpowiedzialności za prezentowaną ofertę, bo nie jest ona ofertą w rozumieniu prawa cywilnego. To niech zacznie być.

Powinno się też staranniej weryfikować najemców. Każdy chyba zna historię o lokatorach imprezowiczach.

Warto wprowadzić weryfikację najemców. W Londynie kandydat na lokatora musi udokumentować dochody. Jeśli jest z zagranicy, musi zapłacić za pół roku z góry. Po zakończeniu umowy agencja czy właściciel w specjalnym systemie wystawia najemcy opinię. Ktoś, kto dostanie złą ocenę, raczej nie ma co liczyć, że szybko znajdzie kolejny lokal.

Wszyscy do znudzenia powtarzają, że pieniądze trzeba dziś trzymać w murach, nie w skarpecie. Z rynku wtórnego wycofywane są mieszkania, bo sprzedający nie wiedzą, co zrobić z gotówką. A jak już sprzedają, to po kosmicznych cenach. W co włożyć pieniądze?

Nieruchomości to nie jest lekarstwo na wszystko. Podstawą dobrej inwestycji jest dywersyfikacja. Nie wrzucajmy wszystkiego do jednego koszyka. Może trochę akcji, trochę obligacji, trochę nieruchomości. I to nie tylko mieszkań. Warto się zastanowić nad lokalami usługowymi, może biurowymi. Do tego trochę kryptowalut. Albo dzieła sztuki czy zabytkowe samochody. Sposobów jest wiele, nie trzeba nastawiać się wyłącznie na nieruchomości. I oczywiście, warto się cały czas edukować.

Luksusowe mieszkania nadal sprzedają się i wynajmują tak dobrze jak przed pandemią?

Zdecydowanie tak. W wynajmach bijemy rekordy. Mieszkania na Złotej wynajmują głównie przedsiębiorcy z całej Polski, którzy chcą mieć w Warszawie fajny apartament. Ale są też osoby z zagranicy. Zjeżdża się do nas cała Europa. To ludzie, którzy chcą poznać społeczność Złotej, którzy chcą się dostać do tego kręgu biznesowego. W luksusie nikt się nie zamyka w czterech ścianach.

Epidemia to dobry czas na zmiany. Zaczynamy biegać, gotować, czytać. I zmieniamy mieszkania – na wygodniejsze, fajniejsze, z większą ilością rozrywek. Chcemy sobie polepszyć jakość życia.