Formalności wciąż blokują inwestycje

Jedną z głównych barier inwestycyjnych są formalności. Najwięcej czasu potrzeba na wydanie warunków zabudowy. Lepiej jest z pozwoleniami na budowę, choć do ideału daleko. Różnie też wygląda to w poszczególnych miastach. Ostatnio Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ogłosił dane dotyczące Krakowa.

Kraków pod lupą

Z raportu PZFD wynika, że w 2018 i 2019 r. żadne warunki zabudowy (WZ) dla wielorodzinnych budynków mieszkaniowych nie zostały w Krakowie wydane w terminie (60 dni).

– W tym okresie najwięcej WZ wydano powyżej 365 dni. Sukcesywnie też rosła liczba WZ wydawanych po upływie roku. W 2018 r. było ich 55,24 proc., a w 2019 r. już 74 proc. Co ciekawe, w tym czasie nie zwiększyła się znacząco liczba WZ dla budownictwa wielorodzinnego. Jednocześnie też zmniejszyła się liczba WZ wydanych w terminie 61–180 dni z 12,59 proc. w 2018 r. do 8,67 proc. w 2019 r. – wyjaśnia Mateusz Stachewicz z PZFD.

Dlaczego tak się dzieje? – Postępowanie staje się coraz bardziej skomplikowane. Przybywa przepisów, które urzędnicy muszą brać pod uwagę. Liczba uzgodnień jest również imponująca. Częste są również odwołania od WZ – tłumaczy Mateusz Stachewicz.

O wiele lepiej Kraków wypada, gdy chodzi o pokrycie miejscowymi planami oraz czas oczekiwania na pozwolenia na budowę. – W 2018 r. miejscowe plany posiadało 63,3 proc. miasta, a obecnie 65,4 proc. To dużo – ocenia Mateusz Stachewicz.

Jak podaje PZFD, w 2018 r. wszystkie pozwolenia na budowę budynków wielorodzinnych w Krakowie zostały wydane w terminie, tj. 65 dni. W 2019 r., według wyszukiwarki GUNB, tylko niespełna 6 proc. – W 2019 r. ponad 80 proc. pozwoleń na budowę wydano w terminie 66–180 dni. Rekordzista czekał 972 dni – mówi Mateusz Stachewicz.

Jak dane PZFD komentuje krakowski magistrat? – Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy każdorazowo dotyczy innego stanu faktycznego i każde prowadzone jest osobno. Porównywanie takich spraw, z uwagi na mnogość kryteriów, jest w oczywisty sposób bezcelowe – mówi Grażyna Rokita z Urzędu Miasta Krakowa.

Jej zdaniem WZ dla budownictwa mieszkaniowego należą do najbardziej skomplikowanych. – Wymaga skutecznego zawiadomienia dużej liczby osób i instytucji, zebrania szeregu opinii, sporządzenia bardziej złożonej niż przeciętnie analizy urbanistycznej, uzyskania niejednokrotnie wielu uzgodnień treści projektu decyzji – wylicza Grażyna Rokita. – Najczęściej się okazuje, że realizacja wszystkich tych obowiązków nie jest możliwa do zrealizowania w ciągu 60 dni od daty złożenia wniosku i to nawet jeżeli poszczególne działania, które są zależne od urzędu, byłyby wykonywane od ręki.

W Krakowie na termin wydania WZ wpływ ma też niejasny stan prawny wielu nieruchomości. – Musimy przeprowadzać dodatkowe postępowania ustalające aktualnych właścicieli nieruchomości – tłumaczy Grażyna Rokita.

Od lat na podium

Nie wszędzie jest tak, jak w Krakowie. Okazuje się, że czas załatwiania formalności jest różny, co potwierdza prowadzony przez PZFD ranking miast polskich obejmujący największe polskie aglomeracje (ostatni jest z 2018 r.).

– Od lat podium zajmują te same miasta: Łódź, Wrocław i Poznań, a na szarym końcu jest np. Warszawa. Chodzi nie tylko o krótki czas załatwiania formalności, ale przede wszystkim o podejście urzędników. W tych miastach rozmawia się z inwestorami, a to jest bardzo dla nich ważne – mówi Mateusz Stachewicz.

Krzysztof Suskiewicz, członek zarządu Archicom, przyznaje, że miasta różnie radzą sobie z załatwianiem formalności.

– Zdarza się, że czas oczekiwania na warunki zabudowy wynosi nawet ponad rok. Dużo prościej jest, jeżeli inwestycja powstaje na terenie objętym miejscowym planem. To, co trzeba ustalić w warunkach zabudowy, zawiera miejscowy plan. Wciąż jednak największą barierą jest uzyskanie decyzji środowiskowej poprzedzającej wydanie WZ. Cztery–sześć miesięcy oczekiwania to niestety standard – mówi Krzysztof Suskiewicz.

Trudne procedury

Co wpływa na sukces miast-liderów?

– Z myślą o mieszkańcach w Biuletynie informacji publicznej Urzędu Miasta Łodzi oraz na portalu Łódzkiego Centrum Kontaktu z Mieszkańcami udostępniono m.in. opisy procedur wydziału urbanistyki i architektury wraz z szablonami wniosków do pobrania. Ponadto inwestor może uzyskać dodatkowe informacje w kancelarii wydziału lub u kierowników oddziałów – mówi Marcin Masłowski z łódzkiego magistratu.

– Pracownicy są otwarci na kontakt z inwestorami. Wysoce wyspecjalizowana kadra z dużym doświadczeniem i dobra organizacja procesu wydawania decyzji administracyjnych również przyczyniła się do wysokiego miejsca w tym rankingu – dodaje.

– Średni czas sporządzania WZ to ok. cztery miesiące, a decyzji o pozwoleniu na budowę – dwa. To efektywny czas pracy nad kompletnym wnioskiem – zaznacza Piotr Fokczyński, architekt miejski Wrocławia.