Nie brakuje chętnych na obiekty komercyjne

Co ważne, popyt nie zmalał po kryzysie finansowym w Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie inwestorzy zaczęli podchodzić z większą ostrożnością do oferowanych nieruchomości.

– Wraz ze wzrostem kosztów finansowania można było obserwować większą rezerwę w wycenie nieruchomości przez inwestorów – zauważa Wojciech Pisz z Cushman & Wakefield.

Sporo czynników w dalszym ciągu zachęca inwestorów do dość agresywnego inwestowania. Szczególnie widać to na rynku biurowym. – Bardzo dynamiczny wzrost czynszów, jaki dokonał się w ciągu ostatniego roku, zwłaszcza w budynkach w centrum Warszawy, spowodował, że w domach komercjalizowanych w poprzednich latach średni czynsz jest znacznie poniżej obecnych poziomów rynkowych. Przy sprzedaży takiego budynku inwestorzy są skłonni płacić cenę kalkulowaną o bardzo niską początkową stopę kapitalizacji, pomiędzy 5 i 6 proc., widząc duży potencjał wzrostu przychodów przy odnawianiu umów najmu – opowiada Wojciech Pisz.

Dzieje się tak nie tylko w Warszawie. Podobna sytuacja ma miejsce w miastach regionalnych, jak Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice i Łódź, gdzie zwiększony popyt i nienadążająca za nim podaż powierzchni biurowej spowodowała spadek pustostanów oraz wzrost cen najmu. – Dla budynków biurowych zlokalizowanych w miastach regionalnych inwestorzy byli skłonni oferować ceny kalkulowane o początkową stopę kapitalizacji w granicach 6,5 – 7 proc., a dla niektórych budynków klasy A zlokalizowanych w ścisłym centrum – nawet poziom 6 proc. – szacuje Wojciech Pisz.

W 2008 r. ten trend zakupowy prawdopodobnie się utrzyma, jeśli nie dojdzie do dalszych poważniejszych tąpnięć na rynkach finansowych.

W dalszym ciągu wśród inwestorów utrzymuje się wysoki popyt na nieruchomości handlowe w większych miastach. Największym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne galerie i parki handlowe. Również w tym sektorze prawdopodobnie dojdzie do wzrostu czynszów ze względu m.in. na dynamiczny rozwój najemców sieciowych i ograniczenia w realizacji nowych projektów.

– Poziom stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych wynosi poniżej 6 proc. Prawdopodobnie ze względu na ogólnoświatową sytuację na rynkach finansowych, a w szczególności na zaostrzenie kryteriów finansowania przez banki, poziom ten nie będzie się obniżał. Jedynie duże centra handlowe o potencjale wzrostu czynszów będą mogły liczyć na początkowy „yield” w granicach pomiędzy 5 – 6 proc. – prognozuje Wojciech Pisz.

Natomiast dla mniejszych wolno stojących obiektów, zwłaszcza w mniejszych miastach, popyt jest ograniczony, co oczywiście ma odzwierciedlenie w proponowanej cenie. – Mieliśmy przykład transakcji pakietowej sprzedaży, gdzie stopa kapitalizacji wyniosła ok. 7 proc. Jednak większość ofert na wolno stojące obiekty handlowe przygotowywana jest na poziomie ok. 8 proc. Również w tym przypadku należy oczekiwać, że aktualny poziom stóp kapitalizacji będzie się utrzymywał na tym samym poziomie przez dłuższy okres – opowiada Pisz.

Sektor nieruchomości magazynowych i logistycznych jak co roku cechowała mniejsza płynność niż inne typy nieruchomości. – Jednakże i w tym wypadku zaobserwowaliśmy wzrost cen – zauważa Pisz. – Za najlepsze nieruchomości z tego sektora ceny kalkulowane są według stóp kapitalizacji poniżej 7 proc.

Jednak ze względu na dużą podaż nowych obiektów i krótki cykl deweloperski dla tego typu nieruchomości czynsze raczej nie pójdą zbytnio w górę. W związku z tym podstawą oceny inwestycyjnej dla magazynów i centrów logistycznych pozostaje lokalizacja oraz funkcjonalność obiektu.I w tym sektorze przyszły rok przyniesie dużą aktywność inwestorów. – Jednak ich decyzje będą bardziej wyważone i po części ograniczone bardziej restrykcyjną polityką kredytową banków. W konsekwencji ceny będą się utrzymywać na obecnym poziomie, choć nie należy wykluczać ich drobnej korekty – mówi Wojciech Pisz.

Tomasz Błeszyńskipośrednik, doradca rynku nieruchomości