Nie zawsze można zbudować dom

Działek budowlanych, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach, brakuje. Osobom, które chcą zbudować swój wymarzony dom, pozostaje więc w wielu przypadkach kupno ziemi pod zabudowę siedliskową lub po prostu gruntu rolnego. Aby jednak się starać o pozwolenie na budowę, muszą najpierw zmienić jego przeznaczenie.

Zmienić przeznaczenie działki można tylko wtedy, gdy przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania terenu. Przy tym w pierwszej kolejności na cele nierolnicze i nieleśne przeznacza się grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

– Przeznaczanie na cele nierolnicze gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I – III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha, wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi. W przypadku gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas IV oraz gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas V i IV, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego i torfowisk, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha – wymagana jest zgoda marszałka województwa udzielana po uzyskaniu opinii izby rolniczej – mówi Olgierd Świostek, adwokat z kancelarii Świostek & Lenard.

Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.– Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się zasadniczo z obowiązkiem regulowania należności i opłat rocznych. Jednak zobowiązania finansowe z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej nie będą nakładane na zainteresowaną osobę, jeżeli działki te będą przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego, o ile powierzchnia budynku jednorodzinnego nie będzie przekraczała 0,05 ha, a w przypadku budynku wielorodzinnego – 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny – zauważa Agata Okorowska, radca prawny i wspólnik z kancelarii BSO Prawo & Podatki – Bramorski Szermach Okorowska.

Kwota należności z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji zależy od powierzchni działki, jej klasy i rodzaju oraz równowartości ceny jednej tony żyta. – Ustaloną wysokość należności pomniejsza się o wartość gruntu określoną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji – mówi Okorowska. Opłaty tej dokonuje się do 30 czerwca każdego roku przez dziesięć kolejnych lat, poczynając od pierwszego roku po rozpoczęciu nierolniczego korzystania z gruntu.

– Jeśli takie grunty zostaną wyłączone z produkcji, obowiązek dokonywania opłat przechodzi na nabywcę pozwolenia na budowę – wyjaśnia Agata Okorowska.

Ponadto trzeba mieć na uwadze, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobierana jest od niego jednorazowa opłata. – Opłata ta ustalana jest w planie, a określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości – zastrzega Agata Okorowska.

Oprócz gruntów rolnych możemy kupić siedlisko lub działkę rekreacyjną. Kupując siedlisko, warto pamiętać, że ten rodzaj zabudowy jest powiązaniy z prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego, wobec czego jakiekolwiek budowle w granicach siedliska mogą stawiać wyłącznie osoby posiadające status rolnika. – Osoba niespełniająca warunku „bycia rolnikiem” może zakupić siedlisko, ale budowa domu wymagać będzie spełnienia określonych warunków, zwłaszcza odrolnienia gruntu i wyłączenia go z produkcji rolnej – opowiada Olgierd Świostek. – Trzeba również pamiętać, że przy sprzedaży gruntów rolnych prawo pierwokupu przysługuje często Agencji Nieruchomości Rolnych.

Oczywiście w przypadku zabudowy siedliskowej gmina może uchwalić w planie zagospodarowania przestrzennego, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zwykle jest to jeden hektar.

Jeśli nie ma planu zagospodarowania, pozwolenie na budowę można otrzymać dopiero po uzyskaniu warunków zabudowy.

– Jeżeli gospodarstwo przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, uzyskanie warunków zabudowy jest prostsze niż zwykle, ponieważ nie stosuje się wówczas przepisu, który wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – wyjaśnia Olgierd Świostek.Jeśli nabywamy działkę rekreacyjną, którą zamierzamy przekształcić w budowlaną, powinniśmy sprawdzić w miejscowym planie, czy przypisano jej funkcję rekreacyjno-mieszkaniową. – Jeżeli natomiast plan nie dopuszcza innej funkcji niż rekreacyjna, musimy wystąpić do gminy o zmianę planu. W przypadku braku planu staramy się o decyzję o warunkach zabudowy – mówi Świostek.

Nieruchomości

Pozostało 88% artykułu