Najem mieszkania zawsze podlega opodatkowaniu

Przychód z najmu można opodatkować na trzy sposoby. Pierwszym z nich jest opodatkowanie na zasadach ogólnych – według progresywnej skali podatkowej. Drugi sposób to skorzystanie z podatku w stałej wysokości 19 proc. a trzeci – w formie ryczałtu. Ze stawki liniowej powinny korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą. W przypadku wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania i podatku liniowego należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze danej formy w urzędzie skarbowym, inaczej urzędnicy uznają, że osiągany dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych. A nie zawsze może to okazać się korzystne dla podatnika.

[srodtytul]Podatek do wyboru[/srodtytul]

Stawka zryczałtowanego podatku wynosi 8,5 proc. przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro. Od nadwyżki stawka wynosi już 20 proc. przychodów.

– Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu jest konstrukcją prostą, gdyż przedmiotem opodatkowania jest jedynie przychód, co wyklucza instytucję kosztów uzyskania przychodu i kwestię ich dokumentowania – tłumaczy Bogumił Sieczkowski, prawnik z Kancelarii BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska. Można też zostać przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych, czyli według stawki progresywnej. – Od 2009 r. zmieni się skala podatku dochodowego od osób fizycznych. Mianowicie, będą obowiązywały dwie stawki – 18 proc. w razie uzyskania rocznego dochodu do 85 528 złotych oraz 32 proc. w przypadku przekroczenia tej kwoty – zaznacza Sieczkowski.

Zdaniem Piotra Trybały z KPT Doradcy Podatkowi, najmniej korzystną formą jest opodatkowanie przychodu na zasadach ogólnych. – Jednocześnie forma ta nie jest związana z obowiązkami wynikającymi z konieczności składania deklaracji i nie wymaga zgłaszania do urzędu skarbowego w przeciwieństwie do dwóch pozostałych form. Ponadto w przypadku opodatkowania według progresywnej skali podatkowej dochód z wynajmu łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł i opodatkowuje się do końca tego roku według skali: 19, 30 i 40 proc. – zauważa Trybała.

Zupełnie inaczej jest w przypadku przychodów opodatkowanych w formie zryczałtowanej, których nie można łączyć z przychodami podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych. – Decyzja o wyborze ryczałtu powinna być poprzedzona analizą ekonomiczną, przy jakiej wysokości przychodów oraz potencjalnych kosztów warto jest przejść na opodatkowanie w ramach działalności gospodarczej, gdyż w tym przypadku podstawa opodatkowania może być zmniejszana o koszty uzyskania przychodu – zauważa Piotr Trybała. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczać odpisy amortyzacyjne, wydatki poniesione na wyposażenie, remont, odsetki od kredytu przeznaczonego na cele związane z wynajmowaną nieruchomością.

Ponadto im wyższe przychody z najmu, tym bardziej opłacalny staje się wybór innego podatku. – Np. w wypadku najmu przynoszącego względnie niski przychód, gdzie czynsz nie przekracza ok. 3 tys. zł, najbardziej atrakcyjną formą jest ryczałt. W takiej sytuacji nie trzeba prowadzić ewidencji, jeżeli tylko wysokość przychodu wynika z pisemnej umowy najmu – sugeruje Bogumił Sieczkowski.

[srodtytul]Zwolnienia dla rodziny[/srodtytul]

Co gdy pokój wynajmujemy za darmo? – W razie grzecznościowego bezpłatnego oddania np. pokoju do używania innej osobie, np. członkowi rodziny, nie powstaje obowiązek podatkowy. Istotne jest bowiem tylko to, czy najem lub inna umowa o podobnym charakterze przynosi dochód – twierdzi Bogumił Sieczkowski. Równocześnie istnieje niebezpieczeństwo, że bezpłatne z nazwy oddanie pomieszczenia do używania innej osobie zostanie i tak potraktowane przez organy podatkowe jako uzyskiwanie przychodu.

– Wówczas organ podatkowy może ustalić tej osobie przychód z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości jako równowartość rynkową czynszu. Również osoba, która nie płaci za wynajmowane mieszkanie, może mieć kłopoty, gdyż zgodnie z prawem osiąga wówczas tzw. przysporzenia majątkowe w postaci nieodpłatnego świadczenia, które jest opodatkowane – tłumaczy Trybała.

Od stycznia 2009 r. szykują się jednak zmiany, będące efektem nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy przewidują zwolnienia z podatku dla I i II grupy podatkowej, czyli szerokiego kręgu rodziny. Oznacza to, że właściciele mieszkań wynajmujący np. pokój członkom bliższej lub dalszej rodziny nie będą musieli odprowadzać podatku z tytułu najmu.