Reklama

Użytkowanie wieczyste

Na jakiej podstawie jest określana wartość użytkowania wieczystego – sąsiad z domu obok z taką samą bonifikatą ma zapłacić mniej przy przekształceniu na własność niż ja. Dlaczego?

Publikacja: 22.12.2008 03:10

Piotr Łada, prawnik z Kancelarii Marek Zdanowicz i Wspólnicy

Foto: Archiwum Rzeczpospolitej

Grażyna Błaszczak

Reklama

(nazwisko do wiadomości redakcji)

[b]Radzi Piotr Łada, prawnik z Kancelarii Marek Zdanowicz i Wspólnicy[/b]

– Podstawowym obowiązkiem użytkownika wieczystego, występującego z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jest uiszczenie opłaty za przekształcenie. Jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością przysługującego prawa użytkowania wieczystego.

Wyceny tych praw dokonuje rzeczoznawca majątkowy na podstawie szczegółowych zasad wskazanych w ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Oszacowanie zarówno wartości prawa własności, jak i użytkowania wieczystego następuje na podstawie ich wartości rynkowej. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy ustala prawdopodobną wartość tych praw, możliwą do uzyskania na rynku, przy uwzględnieniu standardowych cen transakcyjnych. Przy oszacowaniu wartości rynkowej zakłada się, iż strony potencjalnej umowy, były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a ponadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy.

Reklama

Zdarza się, iż użytkownicy wieczyści nie akceptują wysokości opłaty, argumentując, iż przy przekształceniu podobnych nieruchomości opłata ustalona została w niższej wysokości. Jednakże należy pamiętać, iż każda nieruchomość charakteryzuje się zbiorem cech szczególnych, które w znaczący sposób wpływają na wartość prawa własności i użytkowania wieczystego. Takimi indywidualnymi cechami są w szczególności: rodzaj nieruchomości, jej położenie i powierzchnia, ale także przeznaczenie, infrastruktura czy ustanowione obciążenia.

Z kolei wartość użytkowania wieczystego stanowi iloczyn wartości prawa własności oraz współczynnika korygującego. Przy ustalaniu wartości współczynnika korygującego uwzględnia się między innymi liczbę lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste, okres niewykorzystanego jeszcze użytkowania wieczystego oraz stawkę procentową opłaty rocznej.Wynika stąd, iż przy nieruchomościach, które z pozoru wydają się identyczne, istnieje szereg czynników wpływających na ich wartość. Ponadto poszczególne wyceny dokonywane są w różnym czasie, ustalenie zaś wartości nieruchomości powiązane jest z aktualną sytuacją na rynku nieruchomości. Z uwagi na powyższe wysokość opłat ustalona przez rzeczoznawców dla nieruchomości „podobnych” będzie zbliżona, lecz nie identyczna, gdyż istnieje zbyt wiele zmiennych czynników wpływających na oszacowanie nieruchomości.