Firmy zwlekają z podpisywaniem umów najmu

Najwięcej pustych biur stoi dziś w Łodzi, najmniej – w Trójmieście. W każdym dużym mieście pustostanów przybywa, z wyjątkiem Poznania, gdzie jest wyjątkowo niska podaż nowoczesnych biur.

Trudności w znalezieniu najemców to z jednej strony efekt gwałtownego przyrostu biurowców w ubiegłym roku, z drugiej – spowolnienia gospodarczego.

– Drastycznie spadły inwestycje typu BPO (business process outsourcing) w miastach regionalnych. Poza tym wielu najemców, szukając oszczędności, oferuje swoją powierzchnię na podnajem – wyjaśnia Joanna Mroczek z CB Richard Ellis.

Znacznego wzrostu pustostanów należy jednak się spodziewać dopiero pod koniec tego roku, kiedy to kolejne biurowce zostaną oddane do użytku.

– Obecna sytuacja na rynku już teraz skłania deweloperów do proponowania coraz większych obniżek czynszów, a dalszy wzrost wolnej powierzchni może jeszcze je pogłębić – zauważa Jakub Marszałek z Cushman & Wakefield.

[srodtytul]Bez najemców, bo drogo[/srodtytul]

Pustostany biurowe to przede wszystkim nowe budynki oddane do użytku pod koniec zeszłego roku, których właściciele nie zdążyli ich wynająć w czasie biurowej prosperity. Wolne biura pojawiają się jednak również w starszych budynkach.

– Takich, które nie spełniają już wymagań klasy A, więc najemcy postanowili się przeprowadzić do bardziej wygodnych biurowców. Tak dzieje się w miastach regionalnych takich jak Kraków, Wrocław czy Poznań – wylicza Joanna Mroczek.

W samej Warszawie 50 proc. wolnej powierzchni „dostarcza” zaledwie osiem budynków, w tym m.in. dwa biurowce przy Złotych Tarasach – Skylight i Lumen. Zdaniem Jakuba Marszałka problemy z wynajęciem biur w każdym mieście, nie tylko w stolicy, mogą się wiązać ze słabszą lokalizacją inwestycji czy też niższym standardem budynku w porównaniu z konkurencyjnymi obiektami albo z wyższymi czynszami lub dodatkowymi kosztami w porównaniu ze zbliżonymi ofertami. Natrudzić się też będą musieli właściciele biurowców, które zostaną opuszczone przez głównego najemcę.

[srodtytul]Czas na negocjacje[/srodtytul]

Dziś tylko w stolicy powstaje 447 tys. mkw. kolejnych biur, z czego 68 proc. budowane jest spekulacyjnie, czyli bez podpisanych umów najmu. Poza Warszawą wiele nowych projektów także jest w fazie zaawansowanej budowy, a bez najemców.

– Część z nich może zostać zawieszona. Jednak w tym roku i tak zostanie oddane do użytku łącznie około 170 tys. mkw. biur. Wobec obniżonego popytu wskaźnik powierzchni niewynajętej niewątpliwie wzrośnie, najbardziej w miastach regionalnych – szacuje Joanna Mroczek.

Nie musi to oznaczać dużych spadków czynszów, jeśli znaczna część nowych inwestycji stanie na jakiś czas. Na największe obniżki, biorąc pod uwagę

poziom współczynnika powierzchni wolnej, mogą liczyć najemcy we Wrocławiu i Łodzi. – Teraz każdy deweloper zabiega o najemcę, ponieważ transakcji na rynku jest niewiele. I to powinien być przeważający argument przy podejmowaniu decyzji o zmianie biura – mówi Paweł Skałba z Colliers International.

Tymczasem najemcy przyjęli pozycję wyczekującą, odkładając w czasie decyzję o podpisaniu umowy, licząc na spadek czynszów. – Nie jest to do końca dobra polityka. Firmy zdecydowane na rozpoczęcie procesu zmiany biura lub renegocjację czynszu mogą teraz dostać bardzo korzystne warunki finansowe. W czasie kiedy oszczędności są tak ważne dla każdego przedsiębiorstwa, jest to argument za podjęciem takiej decyzji – zapewnia Skałba.

Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości zwraca uwagę, że wstrzymywanie realizacji nowych inwestycji biurowych za rok lub dwa lata spowoduje wzrost czynszów.

Zgadza się z nim Radosław Sieroń, prezes Mermaid Properties. – Jeżeli nawet najbliższe dwa lata będą trudniejsze dla wynajmujących, to w perspektywie trzech lat możemy mieć do czynienia z kolejną górką cenową z powodu braku nowych powierzchni – uważa Sieroń.