Najbardziej pożądani są tacy najemcy, którzy przyciągają klientów

– Galerie wolą sieci ze względu na ich doświadczenie w biznesie. Ceny najmu są zróżnicowane. Nie zależą jednak od wielkości wynajmującego, lecz od branży, marki, profilu działalności, powierzchni wynajmowanego lokalu, wielkości zakładanego obrotu – tłumaczy Anna Skrocka z Mayland Real Estate.

Magdalena Chruściel-Hamerska z RE project development przekonuje, że najemcą w centrum handlowym może zostać każda firma, która ma stabilną pozycję na rynku i oferuje ciekawy produkt. Najważniejsze kryteria przy doborze najemcy to jego dochody i oferta. Ta ostatnia musi pasować do profilu centrum handlowego.

– Jeśli jest ciekawa, wzmacnia pozycję centrum na handlowej mapie miasta oraz gwarantuje zysk najemcy – mówi Magdalena Chruściel-Hamerska.

Atrakcyjność oferty w dużym stopniu zależy od marki. Ważne jest, aby najemca był rozpoznawalny przez klientów centrum, a jego marka znana na lokalnym rynku.

– Nie jest jednak tak, że najemca, który dopiero wchodzi na rynek i nie jest związany z żadną siecią sklepów, nie ma szans na wynajęcie lokalu. Musi jednak przekonać wynajmującego, że jego oferta zostanie dobrze przyjęta przez klientów centrum – tłumaczy Magdalena Chruściel-Hamerska.

Popyt na wynajem powierzchni handlowych kształtuje się w zależności od sytuacji na rynku. Jeśli warunki ekonomiczne są korzystne dla rozwoju handlu detalicznego i sprzyjają rozbudowie sieci sklepów, popyt wzrasta. A staje się jeszcze większy, gdy powierzchni zaczyna brakować, a zainteresowanych wynajęciem lokali handlowych jest coraz więcej. Z reguły firmy sieciowe stanowią 70 – 80 proc. najemców centrów.

[srodtytul]Umowy na lata[/srodtytul]

– Umowy między najemcą a centrum są najczęściej podpisywane na czas określony wynoszący zazwyczaj od pięciu do dziesięciu lat. Z reguły w umowie znajduje się zapis, który nie pozwala na renegocjacje warunków, szczególnie finansowych. Zdarzają się jednak odstępstwa od tej zasady, np. w sytuacji dużych zmian na rynku – mówi Magdalena Chruściel-Hamerska.

W umowie ustala się m.in. cenę, wielkość zajmowanej powierzchni, standard wykończenia, okres wynajmu.

– W interesie najemcy leży upewnienie się, kiedy faktycznie galeria zostanie otwarta i czy będzie to dobry moment na uruchomienie sklepu – mówi Małgorzata Trzaskowska, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers International.

Optymalnie jest, gdy centrum handlowe rozpoczyna działalność na wiosnę lub jesienią. Zbiega się to wtedy w czasie ze wstawianiem do sklepów nowych kolekcji odzieżowych. Bywa jednak, że centrum jest uruchamiane np. w czerwcu, a więc w sezonie obniżek i wyprzedaży. Jeszcze gorzej jest wówczas, gdy termin otwarcia galerii się opóźnia. Zdarza się również, że właściciel centrum otwiera je, gdy galeria jest wynajęta tylko w części (np. w 60 proc.). Wtedy nie ma po prostu oczekiwanego przez najemcę ruchu.

– Kiedy nasz sklep sąsiaduje z samymi pustostanami, istnieje ryzyko, że nikt nie będzie zaglądał do tej części galerii. Ważne, by najemca zapewnił sobie możliwość zerwania umowy lub obniżenia czynszu w wyżej opisanych sytuacji – mówi Małgorzata Trzaskowska.

[srodtytul]Stawki są raczej stabilne[/srodtytul]

– W 2009 roku czynsze są raczej stabilne. W przypadku lokali o powierzchni około 100 mkw. w najlepszych galeriach handlowych w Warszawie utrzymują się na poziomie 65 – 75 euro za mkw. Jedynie mniej popularne centra starszej generacji przyciągają nowych najemców obniżkami czynszów – mówi Magdalena Chruściel-Hamerska.

– Trudno mówić o szacunkowych kosztach najmu. Wiele zależy od tego, jak klient chce wykończyć lokal, i od rodzaju działalności. Wpływ na wysokość czynszu ma to, w jakiej branży działa najemca, w której części galerii mieści się lokal. Dodatkowo trzeba pokryć koszty wspólne, związane m.in. z utrzymaniem czystości, oświetleniem części wspólnych w galerii, ochroną, sprzątaniem, utrzymaniem parkingów oraz mediów. Wydatki te są refakturowane na najemców – wylicza Anna Skrocka.

[ramka]Jak rozmieszczane są firmy

? Tworząc optymalny tenant mix (z ang. skład najemców), centrum handlowe poszukuje najpierw kilku tzw. anchorów, czyli głównych najemców. Są to firmy, które wynajmują duże powierzchnie: sieci odzieżowe, spożywcze, sklepy z artykułami wykończenia i wyposażenia wnętrz. Rozmieszcza się je w sporej odległości od siebie, często w narożnikach lub na końcach korytarzy. Ważne, aby wokół większych sklepów (głównych najemców) znajdowało się kilka mniejszych, gdyż w ten sposób wzajemnie korzystają one na swojej obecności.

? Większość centrów lokuje sklepy z tej samej branży w kilku miejscach, aby klient spacerował po galerii. Ważne są również proporcje między poszczególnymi branżami, z tym że dominuje zazwyczaj branża odzieżowa, zajmująca 60 – 70 proc. powierzchni centrum.

? Przygotowując plan rozmieszczenia lokali w pasażach handlowych, można zastosować dwie metody: koncentracji i rozproszenia. Metoda koncentracji polega na zlokalizowaniu sklepów pokrewnych branż w jednym miejscu, co ułatwia klientowi orientację w ofercie. Metoda rozproszenia sprzyja natomiast dłuższemu pobytowi klienta w centrum.

Dzięki temu może on się zapoznać z ofertą wielu najemców.

Źródło: Colliers International, RE project development[/ramka]

[ramka]Co powinno się znaleźć w umowie

1. Ustalenia handlowe:

? określenie długości umowy najmu; może to być umowa na czas określony bez możliwości wypowiedzenia lub na czas nieokreślony,

? wysokość czynszu w złotych lub w euro,

? wysokość opłat związanych z obsługą części wspólnych,

? wielkość opłaty marketingowej,

? wysokość czynszu liczonego od obrotu,

? możliwość cesji, podnajmu,

? możliwość umieszczenia oznakowania sklepu w centrum, na budynku,

? zabezpieczenie wykonania warunków umowy, rodzaj zabezpieczeń oraz ich wysokość (gwarancja bankowa, kaucja depozytowa),

? akt notarialny o poddaniu się egzekucji,