Fundusze nie chcą starych biurowców

Fundusze inwestycyjne koncentrują się głównie na ofertach biurowców od deweloperów. Również magazyny – jeśli w ogóle są przedmiotem transakcji – to głównie obiekty typu built-to-suit, czyli na miarę konkretnego, międzynarodowego najemcy z dobrą kondycją finansową, z umową na 10 – 20 lat.

– Tego typu projekty najczęściej są zlokalizowane w bardzo dobrych miejscach – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski z Jones Lang LaSalle. Inaczej jest w przypadku obiektów handlowych: największe zainteresowanie wzbudzają starsze galerie, z dobrze ugruntowaną pozycją.??

[srodtytul]Sporadyczne transakcje??[/srodtytul]

- W przypadku galerii handlowych, obok takich cech jak standard, lokalizacja, czy dobór najemców liczy się również popularność obiektu wśród konsumentów. Można ją zmierzyć licząc liczbę gości w danym czasie oraz biorąc pod uwagę wielkość generowanych w danym centrum obrotów. Takie dane są w pełni wiarygodne dopiero, gdy można je przedstawić w ujęciu historycznym, co dla nowych centrów handlowych siłą rzeczy nie jest możliwe – tłumaczy Łukasz Lorencki z Cushman & Wakefield.?

Oczywiście nie oznacza to, że żadne nowe centrum handlowe nie może być sprzedane za odpowiednio wysoką stawkę. – W 2010 r. w Europie Środkowej byliśmy świadkami zakupów zarówno nowych nieruchomości, takich jak centrum handlowe Allee w Budapeszcie kupione w 50 proc. przez Allianz cztery miesiące po jego otwarciu, jak i centrów działających na rynku od lat, takich jak Galeria Pomorska w Bydgoszczy, otwarta w 2003 r., kupiona przez spółkę Resolution – opowiada Agata Sekuła z Jones Lang LaSalle.

?Jednak w Polsce w ubiegłym roku nikt nie skusił się na nową galerię, chyba że uwzględnimy sprzedaż CH Karolinka w Opolu oraz CH Pogoria w Dąbrowie Górniczej, których właścicielem w ostatnich w ostatnich dniach ubiegłego roku – za 187 mln euro – stał się australijski fundusz MGPA.?Niewiele transakcji zanotowano także w sektorze starszych biurowców. W pierwszej połowie 2010 r. firma Danone sprzedała zajmowany przez siebie biurowiec o pow. ok. 5 tys. mkw. przy ul. Redutowej w Warszawie funduszowi typu private equity.

W tym samym czasie na warszawskim Ursynowie Europejski Fundusz Hipoteczny kupił biurowiec Yona Park (2,3 tys. mkw.) a w drugiej połowie 2010 r. PZU Asset Management kupił od Echo Development kompleks biurowy Athina Park (Warszawa) o łącznej pow. 12,6 mkw. – Te transakcje opiewały na łączną sumę ok. 49 mln euro – wylicza Sławomir Jędrzejewski.?Ponadto spółka CA Immo przejęła firmę Europolis, która w swoim portfelu ma udziały w m.in. takich warszawskich biurowcach, jak Sienna Center (ukończenie w 1998 r.), Warsaw Towers i Saski Point (ukończenie w 1999 r.), czy Saski Crescent (ukończenie w 2003 r.). – Transakcja odbyła się na poziomie korporacyjnym i trudno jest mówić o cenie, jaka została zapłacona za te udziały, natomiast można szacować, że wartość samych obiektów przekracza 300 mln euro – wyjaśnia Łukasz Lorencki.??

[srodtytul]W planach deweloperów[/srodtytul]

Zainteresowanie wśród funduszy wzbudzają także projekty w budowie, a nawet w planach, jeśli tylko ich odpowiednio niska cena zrekompensuje ryzyko realizacji i komercjalizacji inwestycji. W zeszłym roku sprzedano m.in. Centrum Handlowe Millenium Hall w Rzeszowie – ten plac budowy na licytacji komorniczej za 233 mln zł przejęła Marta Półtorak, reprezentująca spółkę Develop Investment.

Firma West Investment, zależna od Grupy Saller, kupiła jeszcze w fazie planów Galerię Ostrovia w Ostrowie Wielkopolskim. W trakcie transakcji obiekt był jednak wynajęty już w 70 proc. Kosztów transakcji nie ujawniono. – Obie inwestycje mają wystarczający potencjał, aby zdobyć dominującą pozycję na swoich rynkach, co jest głównym kryterium inwestowania w nieruchomości handlowe w miastach regionalnych – podkreśla Łukasz Lorencki.?

Znacznie trudniej sprzedać biurowiec w trakcie budowy. Inwestora zainteresuje jedynie w całości wynajęta oferta co jest niełatwe biorąc pod uwagę podaż gotowej powierzchni.?- Tego typu projekty mają szansę powodzenia jedynie w przypadku bardzo dobrych lokalizacji gwarantujących sukces przy wynajmie powierzchni, na rykach atrakcyjnych z punktu widzenia inwestycyjnego, czyli w Warszawie lub największych miastach regionalnych i przy założeniu odpowiedniej wielkości projektu przy danym i planowanym popycie i podaży na powierzchnię biurową na rynku – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski.????