Pozory ochrony klientów

Grzegorz Kurowski, analityk z portalu RynekPierwotny.com:

- Ostro krytykowana przez Polski Związek Firm Deweloperskich ustawa o ochronie nabywców mieszkań i domów w rzeczywistości działa na korzyść deweloperów.

Zgodnie z podpisaną przez prezydenta ustawą deweloperską, pieniądze klientów powierzane deweloperom trafiają na kontrolowany przez bank rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki nabywców i przeznaczone na zakup nieruchomości.

O tym, czy będzie to rachunek powierniczy zamknięty, czy otwarty, decyduje już jednak deweloper. I w tym cały problem. Rachunek powierniczy zamknięty i rachunek powierniczy otwarty z dodatkowym ubezpieczeniem lub z gwarancją bankową, które eliminują ryzyko utraty wpłaconych środków i dają nabywcy pewność odzyskania pieniędzy w razie bankructwa dewelopera lub niezrealizowania przez niego inwestycji, prawdopodobnie zostaną odrzucone przez firmy deweloperskie na rzecz rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń.

Co to oznacza? Wypłata zdeponowanych środków klientów z powierniczego rachunku otwartego następuje zgodnie z harmonogramem określonym w umowie, a więc po zakończeniu poszczególnych etapów budowy, potwierdzonych przez bank inspekcją oraz wpisami do dziennika budowy.

W skrajnej sytuacji deweloper może przeprowadzić inwestycję do końca, ale jeśli w procesie budowlanym nie rozliczy się z podwykonawcami, istnieje prawdopodobieństwo, że w księdze wieczystej pojawią się roszczenia z tytułu niezapłaconych wierzytelności. Środki wpłacone przez klientów będą już wykorzystane, nieruchomość zostanie wybudowana, ale przeniesienie własności na nabywcę oznaczać będzie przeniesienie jej z długiem.

A kto chciałby kupić nieruchomość wartą 500 tysięcy złotych zadłużoną na  5 mln złotych? Dużą rolę odgrywa tutaj bank, upoważniony do kontrolowania dewelopera, dysponujący wieloma narzędziami weryfikacji całego procesu inwestycyjnego.

Widząc nierzetelność w regulowaniu płatności przez dewelopera, bank powinien zablokować wypłacanie kolejnych transz. Wtedy budowa staje, a klientowi pozostaje odstąpić od umowy lub w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera żądać od banku zwrotu wpłaconych kwot.

Sęk w tym, że ustawa nie określa warunków wypłaty tych środków, bo nabywca nie jest żadną ze stron umowy, w przeciwieństwie do banku (gwaranta) i dewelopera. Największa luka w ustawie deweloperskiej wiąże się jednak z faktem, że obowiązek rachunku powierniczego nie dotyczy inwestycji, w których deweloper zaczął sprzedaż mieszkań przed wejściem w życie ustawy.

Rozpoczęcie sprzedaży oznacza jej publiczne ogłoszenie. Deweloperzy dysponujący dużymi bankami ziemi mogą zakomunikować sprzedaż wielu nowych projektów, których realizacji jeszcze nie zaczęli. Dzięki temu są w stanie prowadzić sprzedaż na starych warunkach nawet przez kolejne pięć lat.

Ustawa podpisana w obecnym kształcie nakłada na deweloperów obowiązek informacyjny, precyzując co i w jaki sposób muszą przekazać klientom na etapie podpisywania umowy przedwstępnej sporządzonej w postaci aktu notarialnego.

Do tej pory bywało z tym różnie, często zdarzało się, że  w trakcie realizacji inwestycji pewne jej parametry modyfikowane były na niekorzyść klienta. Po wejściu w życie ustawy taka sytuacja nie powinna się zdarzyć, bo wszystkie zmiany wymagać będą pisemnej akceptacji nabywcy.