Pechowa transakcja w Szczecinie

Czytelniczka ze Szczecina (nazwisko do wiadomości redakcji) postanowiła kupić mieszkanie swojej córce. – Znalezienie lokalu zleciliśmy jednej z dużych agencji nieruchomości w Szczecinie, firmie B. – opowiada pani V.

Biuro w kontaktach z klientką reprezentował tzw. makler – pan G. Jak mówi czytelniczka, był to pracownik najniższego szczebla, bez licencji pośrednika. – To on umawiał mnie ze sprzedającym, on też ustalał termin podpisania umowy u notariusza. To on naciskał, że umowę trzeba szybko zawrzeć, choć wiedział, że nie będzie mnie w kraju. Straszył, że kontrahent wyjedzie – opowiada klientka szczecińskiego biura. – Pośpiech był złym doradcą, a makler popełnił najwięcej błędów. W najbardziej dramatycznym momencie kontakt się z nim urwał – twierdzi.

Umowę pośrednictwa z panią V. autoryzowali jednak licencjonowani pośrednicy, właściciele biura B., którzy mieli nadzorować transakcję.

Kredyt do spłacenia

Czytelniczka zdecydowała się na ok. 40-metrowe mieszkanie w szczecińskiej dzielnicy Pomorzany, które kosztowało 209 tys. zł. Lokal sprzedawał studiujący w Polsce Duńczyk. Za usługę pośrednictwa zapłaciła agencji B. ponad 7,7 tys. zł.

– Makler z biura nieruchomości namówił mnie, by zamiast 5 tys. zł gwarantowanej zaliczki dać sprzedającemu drugie tyle. Przy umowie przedwstępnej zapłaciłam mu więc 9 tys. zł. Potem był akt notarialny podpisywany dużo wcześniej, niż pisemnie ustaliliśmy w umowie przedwstępnej. Przedstawiciel agencji doradzał, że tak trzeba, bo sprzedający może zniknąć z zaliczką – wspomina czytelniczka. – Do podpisania aktu notarialnego między naszą córką, dla której kupowaliśmy lokal, a Duńczykiem doszło, gdy byliśmy na zaplanowanych wcześniej wakacjach. Nie mogliśmy na odległość skontrolować transakcji, ale makler uspokajał, że wszystko jest w porządku – relacjonuje.

Mieszkanie kupione od Duńczyka było zadłużone w jednym z banków – na jego zakup obcokrajowiec zaciągnął kredyt w euro. – My z kolei wzięliśmy na ten lokal pożyczkę w innym banku, ale w złotych – opowiada nasza czytelniczka. – Żeby pierwszy bank zwolnił hipotekę, sprzedający miał złożyć dyspozycję dotyczącą wcześniejszej spłaty kredytu. Nie zrobił tego. Tymczasem mój bank przelał już pieniądze na poczet zakupu mieszkania. Nie mogły być jednak zaksięgowane na spłatę kredytu – dodaje. W ten sposób jedno mieszkanie zostało obciążone dwoma kredytami dwóch różnych banków.

Czytelniczka twierdzi, że gdy po powrocie z wakacji pytała o zwolnienie hipoteki, Duńczyk zapewniał, że wszystko jest załatwione, a makler z biura nieruchomości to potwierdzał. – Mówili, że trzeba czekać, aż bank zaksięguje przelane pieniądze i wtedy da zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki – relacjonuje klientka. – Duńczyk opuścił Polskę, a ja czekałam.

Po dwóch tygodniach nasza czytelniczka zaczęła się niepokoić, bo hipoteka mieszkania, za które zapłaciła, nadal była obciążona kredytem sprzedającego. – W banku Duńczyka dowiedziałam się, że jego kredyt nie jest zamknięty. W dodatku okazało się, że przy sprzedaży zadłużonej w obcej walucie nieruchomości agencja przyjęła zbyt niski kurs euro. W efekcie za mało pieniędzy z naszego banku przelane zostało na spłatę kredytu w banku sprzedającego, a za dużo na jego prywatne konto – opowiada pani V. – Mieszkanie nadal było więc dodatkowo zadłużone na ok. 20 tys. zł i dług stale rósł, bo bieżące raty nie wpływały. Jednocześnie nie można było tego zobowiązania uregulować bez dyspozycji spłaty złożonej przez sprzedającego. A po Duńczyku nie było już śladu. Zainkasował 9 tys. zł zaliczki i 44 tys. zł przelane przez mój bank bezpośrednio na jego konto i wyjechał.

Kto zawinił

Czytelniczka zaczęła szukać kontrahenta za granicą. – Wybłagałam jego przyjazd do Polski. Duńczyk złożył w swoim banku stosowny wniosek i hipoteka mieszkania została zwolniona – opowiada klientka. – Brakujące do spłaty jego kredytu 20 tys. zł musiałam wydać jednak z własnej kieszeni. Duńczyk nie zamierzał tego długu regulować, bo z wyliczeń agencji nieruchomości wynikało, że nie ma takiej potrzeby.

Pani V. zgłosiła się z problemem do właścicieli szczecińskiej agencji B. – Szefowie biura ostatecznie wzięli na siebie odpowiedzialność. Uznali winę pracownika i oddali mi wyłożone na spłatę kredytu Duńczyka 20 tys. zł – podkreśla czytelniczka.

Szef szczecińskiego biura (nazwisko do wiadomości redakcji) na pytanie, czy agencja dokładnie sprawdziła oferowane klientce mieszkanie, zapewnia, że tak. – Lokum, które klient wystawił na sprzedaż, było nam dobrze znane. Kiedyś było bowiem kupione za naszym pośrednictwem. Ofertę zweryfikowaliśmy pod każdym względem, a sprzedający nie wzbudzał niepokoju. Dlatego, gdy poprosił o przyspieszenie podpisania umowy końcowej, tłumacząc to chęcią wyjazdu, nic nie stało na przeszkodzie, aby tak się stało, tym bardziej że kupująca miała już przyznany kredyt – wyjaśnia szef szczecińskiego biura.

Przypomina, że sprzedający w dniu podpisywania umowy końcowej dysponował zaświadczeniem z banku, w którym podano saldo zadłużenia i wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę. – Były też wyszczególnione odsetki od pozostałego kapitału. Sprzedający miał też oświadczenie banku, z którego wynikało, że zwolni hipotekę po rozliczeniu kredytu – opowiada pośrednik ze Szczecina. – Tu pojawiło się niedopatrzenie – nasze i notariusza. Do spłaty kredytu został przyjęty średni kurs NBP, a nie kurs banku, w którym był zadłużony sprzedający. Dało to niedopłatę ok. 5 tys. zł na dzień podpisania umowy sprzedaży – przyznaje szef agencji. – Jednak w akcie notarialnym znalazł się zapis zobowiązujący sprzedającego do pokrycia ewentualnej niedopłaty. Ten jednak ze zobowiązań się nie wywiązał – dodaje.

Szef agencji podkreśla, że biuro postanowiło pokryć brakującą kwotę do całkowitej spłaty kredytu, mimo że nie było to zobowiązanie agencji. – Mogliśmy poczuwać się tylko do części długu wynikającej z podania do aktu notarialnego złego kursu euro. Tymczasem po czasie, jaki upłynął od zawarcia umowy, po zmianach kursu euro, po tym, jak sprzedający nie zapłacił w swoim banku prowizji za spłatę kredytu i odsetek od raty, kwota niezbędna do zamknięcia kredytu przekroczyła 20 tys. zł – wylicza szef biura B. – Pokryliśmy to zobowiązanie w całości. Opłaciliśmy też przelot i pobyt sprzedającego w Polsce – podkreśla pośrednik.

Duńczyk milczy

Według szefa agencji nieruchomości sprzedający mieszkanie dopuścił się oszustwa. – Wyłudził pieniądze na spłatę swoich zobowiązań – ocenia pośrednik. Chcieliśmy porozmawiać z klientem z Danii. Tym bardziej że nie mamy pewności, czy dobrze rozumiał polskie dokumenty, a przy podpisaniu aktu notarialnego i przy formalnościach bankowych nie było tłumacza. Wysłaliśmy do niego pytania e-mailem. Nie odezwał się jednak.

Makler ze szczecińskiego biura B., który kojarzył strony transakcji – czyli naszą czytelniczkę i Duńczyka – i znał kulisy sprzedaży pechowego mieszkania, nie chciał z nami rozmawiać. – Sprawą zajmuje się mój przełożony – powiedział „Rz".

Notariusz ze szczecińskiej kancelarii (nazwisko do wiadomości redakcji), u którego strony podpisały akt notarialny, zastrzega, że o konkretnej transakcji nie może się wypowiadać, bo obowiązuje go tajemnica zawodowa. – Mogę jedynie powiedzieć, że na rynku wtórnym coraz częściej kupowane są nieruchomości z obciążoną hipoteką, na które kupujący także zaciąga kredyt – przyznaje notariusz. – Bywa, że zaświadczenia z banku, w którym zadłużony jest sprzedający, są enigmatyczne. I wtedy trudno ustalić, jaka dokładnie kwota jest do spłacenia, bo nie wiadomo np., od jakiej sumy bank liczy prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu – tłumaczy notariusz. – Może też dojść do przeoczenia i kwota potrzebna do spłaty kredytu wyliczona zostanie w oparciu nie o spread w danym banku, ale kurs NBP. I wtedy może powstać niedopłata – przyznaje notariusz. – W naszej kancelarii stosowana jest jednak klauzula, którą wpisujemy do aktu, że ewentualną niedopłatę pokrywa sprzedający – dodaje.

Tymczasem czytelniczka ma żal do notariusza. – Stworzył akty notarialne ze złymi wyliczeniami i merytorycznymi pomyłkami. Nie zabezpieczył moich interesów. Dlaczego w akcie notarialnym nie można było rozplanować kwoty do zapłaty za mieszkanie inaczej: najpierw na spłatę kredytu w banku, a po zwolnieniu hipoteki – resztę przelać na konto Duńczyka – mówi pani V. i dodaje: – Po tych doświadczeniach radzę nie korzystać z usług pośredników. Informacje o mieszkaniach można znaleźć samemu. Kosztuje to mniej czasu, zdrowia i pieniędzy, niż wynajęcie pośrednika.

Grażyna Błaszczak, Aneta Gawrońska

Krzysztof Lange, prawnik:

Spośród najistotniejszych usterek w tej transakcji wskazać trzeba na:

? ustalenie przez strony i akceptacja przez notariusza warunków płatności w oparciu o zaświadczenie banku dotychczas kredytującego lokal w sposób nieprecyzyjny wskazujące wysokość kwoty zadłużenia kredytowego, którego spłata warunkowała zgodę tego banku na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego sprzedającemu,

? brak w dniu zawarcia umowy sprzedaży wniosku sprzedającego o wcześniejszą spłatę kredytu złożonego do banku kredytującego lokal, co skutkowało tym, iż kwota ceny zapłacona przez kupującego nie została zaliczona na poczet spłaty kredytu udzielonego przez bank sprzedającemu,