Łukasz Maciak, dyrektor Inwestycji Komercyjnych, Funduszy Nieruchomości Arka:
- W okresie spowolnienia gospodarczego oraz niepewności na rynku nieruchomości komercyjnych, uzyskanie finansowania projektów deweloperskich kredytem bankowym, staje się trudne. Banki wymagają od inwestora dodatkowych zabezpieczeń, bądź w postaci gwarancji bankowych pochodzących ze spółki matki, bądź wymagają zagwarantowania przyszłych przychodów dzięki podpisaniu umów najmu lub listów intencyjnych z przyszłymi najemcami.
Coraz częściej deweloperzy sięgają po alternatywne metody finansowania projektów inwestycyjnych, np. emisję dłużnych papierów wartościowych. W przypadku lokalizacji lub segmentów rynku o podwyższonym stopniu ryzyka, np. na skutek dużej konkurencji (istniejącej i prognozowanej) realizacja projektu może być możliwa tylko przy finansowaniu kapitałem własnym.
Większość projektów deweloperskich finansuje się kombinacją kapitału własnego i kapitału obcego, pochodzącego najczęściej z inwestycyjnego kredytu bankowego. Udział kapitału własnego jest z reguły ograniczony do poziomu umożliwiającego uzyskanie kredytu. Bardzo często finansowanie przedsięwzięć deweloperskich na rynku nieruchomości komercyjnych odbywa się metodą project finance.
Podstawowym elementem tej metody jest wyodrębnienie projektu jako celu finansowania przez wyodrębnienie z majątku inwestorów aktywów i utworzenie odrębnej spółki celowej, której jedynym celem jest realizacja określonego projektu (w tym wypadku przedsięwzięcia deweloperskiego, polegającego np. na realizacji projektu biurowego) i jego obsługa. Źródłem spłaty zadłużenia są w tym przypadku przyszłe nadwyżki finansowe wygenerowane przez daną inwestycję, a zabezpieczeniem kredytów i pożyczek pozostają jedynie aktywa projektu.
