Kiedy rękojmia deweloperska

Czytelniczka kupiła nowe mieszkanie, ale na rynku wtórnym. Jest jeszcze objęte rękojmią. W jej ramach chce usunąć usterki w mieszkaniu. Czy ma do tego prawo?

Renata Robaszewska: Niestety, kolejny nabywca mieszkania nie może żądać usunięcia wad przez dewelopera, nawet w przypadku jego ewidentnej winy. Uprawnienia z tytułu rękojmi deweloperskiej są bowiem elementem stosunku prawnego łączącego wyłącznie dewelopera z pierwszym nabywcą. Dlatego też sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznego przejścia na kolejnego nabywcę uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne. Zgodnie z przepisami, jeżeli mieszkanie zostało odsprzedane na rynku wtórnym, kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu wystąpienia wad lokalu jedynie od poprzedniego właściciela. Ten z kolei ma prawo wystąpić z roszczeniami do dewelopera. Dlatego też nabywca mieszkania na rynku wtórnym powinien dopilnować, aby przenieść na siebie uprawnienia z tytułu rękojmi przysługujące poprzedniemu właścicielowi.

Co powinno być w umowie kupna-sprzedaży mieszkania, aby deweloper nie mógł drugiemu właścicielowi lokalu, z którym nie ma umowy, odmówić  prawa skorzystania z rękojmi?

Aby zapewnić sobie prawo skorzystania z rękojmi deweloperskiej za wady fizyczne lokalu, w umowie sprzedaży nieruchomości należy zawrzeć zapis o przejściu uprawnień z jej tytułu na nabywcę. Taka klauzula przynosi korzyści obu stronom transakcji. Sprzedający zyskuje gwarancję, że nabywca nie będzie obarczał go odpowiedzialnością za usunięcie wad mieszkania, natomiast kupujący może sprawnie dochodzić swoich roszczeń z tytułu rękojmi bezpośrednio od dewelopera.

Zapis umowny o przeniesieniu praw z rękojmi jest skuteczny, nawet jeżeli nie godzi się na niego deweloper. Warto jednak zadbać o taką zgodę, aby uniknąć w przyszłości wątpliwości i sporów. Może być ona wydana z góry i zawarta w treści umowy nabycia lokalu od dewelopera.

W takim przypadku notariusz sporządzający akt notarialny sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym odnotuje w jego treści fakt złożenia przez dewelopera stosownego oświadczenia. Jeśli jednak deweloper nie wydał wcześniej zgody na cesję uprawnień z rękojmi, zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą się zwrócić do niego o jej wyrażenie. Uzyskane na piśmie pozwolenie warto dołączyć do umowy nabycia mieszkania.

Co w sytuacji, gdy drugi właściciel lokalu domaga się naprawy usterki na klatce schodowej obok mieszkania, a nie w samym lokalu. Czy deweloper może mu odmówić? Czy to wspólnota występuje wtedy do dewelopera?

Wraz z kupnem lokalu kupujący nabywa udział w tzw. częściach wspólnych. Są to te części nieruchomości, które służą do wspólnego użytku, np. klatki schodowe. Cesja uprawnień z rękojmi powinna obejmować również wady części wspólnych, dlatego też nabywca mieszkania na rynku wtórnym ma prawo oczekiwać od dewelopera naprawy usterek także na klatce schodowej.

Teoretycznie prawo do występowania z roszczeniem mają jedynie właściciele lokali. W praktyce dokonują oni cesji uprawnień z tytułu rękojmi części wspólnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty przejmuje wtedy prawo reprezentowania mieszkańców w sporze z deweloperem. Jest to rozwiązanie wygodne, zwłaszcza w przypadku większych wspólnot mieszkaniowych.

Czy można odstąpić od umowy kupna, jeśli deweloper nie chce usunąć wad?

W przypadku zaistnienia wady uprawniony z rękojmi ma prawo odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny nieruchomości. Uprawnienie to nie dotyczy sytuacji, w której deweloper niezwłocznie usunie wadę, chyba że była już naprawiana. Kupujący nie ma jednak możliwości odstąpienia od umowy, jeśli wada jest drobną usterką. Skutkiem odstąpienia od umowy jest obowiązek wzajemnego rozliczenia stron.

Renata Robaszewska

, radca prawny w kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni. Ekspert w dziedzinie prawa nieruchomości oraz prawa energetycznego. Specjalizuje się w ekspertyzie transakcji nabywania nieruchomości, realizacji inwestycji budowlanych i projektów budowy elektrowni wiatrowych.

Rękojmia czy gwarancja – z czego i w jakim okresie mogą skorzystać pierwszy i drugi właściciel mieszkania kupowanego od dewelopera?

? Rękojmia przysługuje każdemu kupującemu z mocy prawa. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat od wydania lokalu.

? W przypadku prac wykończeniowych w lokalu – rękojmia obowiązuje przez 12 miesięcy. W każdym przypadku warto skorzystać z pomocy specjalisty, który określi, czy dana wada jest poważna czy stanowi jedynie niewielką usterkę.

? W przypadku naprawdę istotnych wad budowlanych, które stanowić mogą ryzyko dla zdrowia lub życia mieszkańców, właścicielowi przysługuje prawo żądania natychmiastowego ich usunięcia, a nawet zmiany mieszkania na inne lub po prostu odstąpienia od umowy.

? Przykładem błędów uprawniających do podjęcia takich kroków są np. pękające ściany. Jeżeli doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży lokalu lub kupujący zażądał obniżenia ceny ze względu na wystąpienie wady, może on również żądać naprawienia szkody poniesionej na skutek zaistnienia tej wady. W sytuacji gdy odkryte usterki mieszkania nia są w opinii specjalisty istotne, deweloperowi należy wyznaczyć termin na ich naprawienie.

? Termin na zgłoszenie wady wynosi miesiąc od dnia jej wykrycia. Wyjątek stanowi sytuacja zaistnienia wad ukrytych. Wada ukryta to wada podstępnie zatajona, a nie niewidoczna, jak niekiedy mylnie uważają kupujący.

? Sprzedawca może dodatkowo udzielić kupującemu dobrowolnej gwarancji. Zapisy umowy lub dokumentu gwarancyjnego powinny określać zakres wad objętych odpowiedzialnością sprzedawcy, jak również procedury i terminy skorzystania z uprawnień gwarancyjnych.

? Jeżeli w umowie brakuje zapisu dotyczącego terminów, które określa sprzedający, gwarancja obowiązuje przez jeden rok. W jej ramach kupujący może żądać usunięcia wady fizycznej lokalu lub dostarczenia mu mieszkania wolnego od wad.