Ile zyskasz wynajmując mieszkanie

Czym się różni wynajem krótkoterminowy prowadzony przez firmy od oferty wynajmu mieszkania przez osobę prywatną oraz wynajmu pokoju w hotelu?

Marcin Dumania: Klienci firm zarządzających krótkoterminowym wynajmem apartamentów szukają połączenia kompleksowego wyposażenia mieszkania, eleganckich wnętrz i doskonałej lokalizacji w rozsądnej cenie. Takiej kombinacji nie zapewnią ani prywatne kwatery, ani hotele. Pierwsze z nich odstają często ze względu na jakość, a drugie – ze względu na koszty wynajęcia oraz mały metraż.

Klienci preferują wynajem od profesjonalnej firmy zarządzającej, ponieważ wiedzą, jakiego poziomu obsługi mogą się spodziewać, co wynika ze standaryzacji oferty. Operator posiada oferty o podobnym standardzie w wielu interesujących lokalizacjach w kraju. Standardowe są też umowy, a w razie jakichkolwiek trudności łatwiej dochodzić swoich praw od firmy niż od osoby prywatnej.

Co odróżnia takie apartamenty od hotelowych?

Apartamenty są najczęściej dwupokojowe, zawsze nowocześnie wykończone, o powierzchni ok. 50 mkw. Wyposażone są w sprzęt RTV, oferują dostęp do Internetu. Standardem w kuchni jest nie tylko zastawa kuchenna, naczynia, sztućce, ale też zmywarka i mały sprzęt AGD. Dla rodzin wypoczywających z małymi dziećmi do dyspozycji przewidziane są takie drobiazgi jak wanienka do kąpieli czy podgrzewacz butelek. Można wybrać apartament w budynku, który oferuje plac zabaw dla dzieci. Takich kompleksowych rozwiązań nie oferują hotele.

Goście apartamentu nie mają co prawda zapewnionych posiłków, ale zazwyczaj możliwa jest obsługa kateringowa na życzenie. Operator dba również o sprzątanie apartamentów, którymi zarządza, a także o ich konserwację techniczną. We wszystkich lokalizacjach, w których znajdują się apartamenty sieci, istnieją lokalne biura, otwarte przez większą część dnia, będące dla klientów tzw. help deskiem oraz minibiurem informacji turystycznej.

W coraz większej liczbie budynków oferujących aparta- menty na wynajem goście mają, podobnie jak w wielogwiazdkowych hotelach, zapewnioną możliwość korzystania z basenu, sauny, fitness klubu, a niekiedy też usług typu spa. Jest to kolejna przewaga apartamentu sieciowego nad mieszkaniem wynajmowanym od osoby prywatnej.

Co powinno być określone w umowie o najem krótkoterminowy apartamentu?

Umowa powinna zawierać informacje o tym, kto ponosi koszty sprzątania, jaka jest prowizja za usługi zarządzania wynajmem. Warto zwracać uwagę na wysokość prowizji w powiązaniu z ogólną rentownością apartamentu i profesjonalizmem firmy zarządzającej. Im wyższa prowizja dla operatora, tym ma on większe możliwości sprzedaży noclegów poprzez zewnętrzne biura turystyczne oraz dysponuje większym budżetem na reklamowanie danego apartamentu, co w efekcie przekłada się na wyższy ogólny dochód dla właściciela.

Na jak długo zawierane są takie umowy?

Umowa między operatorem a właścicielem apartamentu na ogół zawierana jest na czas nieokreślony, na przykład z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Niekiedy stosuje się też umowy długoterminowe, na trzy–pięć lat.

Ile można dziś zarobić na wynajmowaniu mieszkania w kurorcie? Jakie są stopy zwrotu?

Stopa zwrotu z tego typu inwestycji może wynieść od kilku do nawet 10 proc. rocznie. Podam przykład inwestycji, w którą jesteśmy zaangażowani: np. cena najmniejszego apartamentu w Szklarskiej Porębie wynosi 215 tys. zł. Zwrot z inwestycji jest w pierwszych trzech latach stały i wynosi rocznie 9 proc. Bardzo opłacalny jest również wynajem krótkoterminowy w dużych miastach takich jak Warszawa. Tutaj kluczem do sukcesu jest lokalizacja. Niektórzy właściciele apartamentów osiągają rentowność z najmu w Warszawie na poziomie powyżej 10 proc. procent rocznie, przy obłożeniu apartamentu na poziomie 60–70 proc.

Właściciel chce powierzyć profesjonalnej firmie swoje mieszkanie w kurorcie, aby wynajmowała je z zyskiem. Ile zapłaci za takie pośrednictwo?

Są dwa najpopularniejsze warianty współpracy. Pierwszy to tzw. model gwarantowany, w którym właściciel otrzymuje z góry ustalony czynsz najmu. Drugi to model proporcjonalny, w którym dochód właściciela i firmy zarządzającej są uzależnione od wysokości wpłat od turystów.

Model proporcjonalny jest zwykle bardziej zyskowny dla właściciela, ale niepewny ze względu na fluktuację dochodu. Ale model proporcjonalny ma tę przewagę – z punktu widzenia właściciela – że dopuszcza więcej pobytów własnych w lokalu.

Na jakie usługi operatora można liczyć w cenie?

Właściciel, podpisując umowę z firmą zarządzającą, przekazuje jej pełną odpowiedzialność za swój apartament i jego wyposażenie. Zyskuje także dostęp do systemu rezerwacji lokalu, dzięki któremu na bieżąco może monitorować poziom obłożenia swojego mieszkania oraz przychodu z tego tytułu. Firma zarządzająca odpowiada za działania promocyjne, utrzymanie własnego działu rezerwacji oraz lokowanie oferty w międzynarodowych serwisach bookingowych. Utrzymuje również lokalne biuro, które obsługuje klientów na miejscu. Wysokość kosztów zarządzania zależy od firmy – np. u nas wynoszą one 30 proc.

Czy każde mieszkanie nadaje się do wynajmu? Jakie warunki musi spełniać?

Wiele mieszkań nadaje się do wynajmu krótkoterminowego, ale nie każde mieszkanie zostanie zakwalifikowane do wynajmu przez sieciową firmę zarządzającą. Od początku działalności obserwujemy, że klienci zdecydowanie wolą nowocześnie wyposażone i wykończone lokale, o wysokim standardzie, w nowych inwestycjach.