Gdy deweloper przestał budować

Rz: Czy notarialna forma umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny i rachunek powierniczy wystarczająco chronią kupujących nowe mieszkania przed ryzykiem utraty pieniędzy?

Paweł Kuglarz:

Nabywcy mieszkań od 29 kwietnia br. mogą korzystać z przepisów ustawy deweloperskiej, która chroni ich interesy, ale w ograniczonym zakresie.

Zanim powiem dlaczego, przypomnijmy, że przed zawarciem z klientem umowy notarialnie deweloper jest zobowiązany do dostarczenia prospektu informacyjnego wszystkim zainteresowanym, a nowe przepisy szczegółowo opisują wymagania, jakie prospekt ma spełniać.

To w nim powinny się znaleźć m.in. informacje o deweloperze, sprawozdanie finansowe za ostatni rok, a także informacje o samym przedsięwzięciu budowlanym, harmonogramie prac i planie finansowania inwestycji.

Co klient musi wiedzieć o harmonogramie budowy?

Zgodnie z art. 24 ustawy chroniącej nabywców nowych mieszkań i domów harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego powinien określać co najmniej etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego.

Harmonogram musi zawierać co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Kiedy firma może skorzystać z pieniędzy wpłacanych przez klientów na rachunek powierniczy?

Deweloper może użyć środków zgromadzonych na tym rachunku jedynie dla realizacji konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloper powinien otrzymać pieniądze wyłącznie po zakończeniu inwestycji.

Zgodnie z art. 10 ustawy bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

A w przypadku otwartego rachunku powierniczego?

Środki pieniężne zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną wypłacone deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia. Podstawą dla dokonania wypłaty przez bank jest wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzony przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Oznacza to, że wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego mogą być dokonywane jedynie stopniowo, wraz z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W interesie banku, jak i klienta, będzie zlecanie tych kontroli wyspecjalizowanym firmom inżynierskim, posiadającym doświadczenie i odpowiednie ubezpieczenie swojej działalności. Mogą bowiem pojawiać się wątpliwości, kiedy wady w wykonaniu są tak istotne, że nie można uznać, iż dany etap został przez dewelopera zrealizowany – np. zainstalowano okna, ale mają liczne pęknięcia.

W zakresie sprawowanej przez siebie kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Na czym polegają ograniczenia w korzystaniu z dobrodziejstw nowej ustawy przez klientów deweloperów, o których pan wspomniał?

Chodzi o to, że art. 37 ustawy deweloperskiej wyłącza obowiązek stosowania przez deweloperów zabezpieczeń roszczeń nabywców – typu rachunek powierniczy czy gwarancja – jeżeli firmy rozpoczęły sprzedaż lokali przed 29 kwietnia br.

Powstaje jednak pytanie: co oznacza rozpoczęcie sprzedaży. Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczyło dać ogłoszenie prasowe lub internetowe z informacją, że sprzedają lokale, nawet jeśli przedsięwzięcie mieli tylko w planach, aby być zwolnionym z obowiązku stosowania rachunku powierniczego lub innych zabezpieczeń.

Z przepisów wynika jednak, że to za mało. Deweloper powinien wykazać, że nabył prawa do nieruchomości i posiada pozwolenie budowlane. Praktyka pokazuje jednak, że część firm postanowiła skorzystać z braku ustawowych zapisów i „rozpoczęła sprzedaż" przed 29 kwietnia 2012 roku. W konsekwencji nie oferuje klientom żadnych środków ochrony jak rachunek powierniczy czy gwarancja. Dlatego stan, w którym nabywcy lokali, pomimo wejścia w życie ustawy, nie mogą korzystać z ochrony swoich pieniędzy, będzie jeszcze trwał przez najbliższe kilka lat.

W pozostałych sytuacjach środki kupujących są właściwie chronione.

Co stanie się z osobami, które kupiły mieszkania od deweloperów, gdy nie obowiązywała ustawa deweloperska, a teraz, w czasie budowy osiedla, firma popadnie w kłopoty i będzie groziła jej upadłość?

Brakuje przepisów przejściowych dotyczących upadłości. Należy więc sięgnąć do podstawowych zasad wykładni prawa. Wynika z nich, że w takiej sytuacji obowiązuje zasada bezpośredniego działania nowej ustawy.

W konsekwencji, gdyby doszło do upadłości takiego dewelopera po 29 kwietnia 2012 r., to stosowane powinny być przepisy prawa upadłościowego w wersji zmienionej ustawą deweloperską, przewidującej szczególną ochronę nabywców.

Przepisy te stanowią, że w przypadku ewentualnej upadłości firmy pieniądze zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest osiedle, oraz dopłaty wnoszone przez nabywców stanowią osobną masę upadłości.

Służy ona zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych danym przedsięwzięciem.

Syndyk lub zarządca ustawowo jest zobowiązany kontynuować przedsięwzięcie dewelopera, jeśli zgromadzenie nabywców tak postanowi. A zgromadzenie nabywców tworzą wszyscy kontrahenci-konsumenci dewelopera.

Co robić, gdy firma przestanie budować, osiedle jest zaawansowane, ale niegotowe, a niedoszły właściciel mieszkania wpłacił jej większość pieniędzy?

W takiej sytuacji, gdy nie ma rachunku powierniczego, należałoby zastanowić się nad skorzystaniem z prawa upadłościowego.

Jeżeli jest oczywiste, że deweloper nie ukończy przedsięwzięcia w terminie, nabywca na podstawie kodeksu cywilnego mógłby od umowy odstąpić i zażądać zwrotu wpłaconych środków.

W przypadku odmowy zwrotu pieniędzy, gdyby dodatkowo istniały podstawy do ogłoszenia upadłości

– bo deweloper nie wykonuje swoich pieniężnych zobowiązań lub jego zobowiązania przekraczają wartość jego majątku

– nabywca mógłby złożyć wniosek o upadłość.