Kiedy budowa będzie trudna

Czy z góry można przewidzieć, że na danej działce nie da się wybudować domu, mimo że obok stoją już budynki jednorodzinne? Co może być przeszkodą?

Dominik Sypniewski: Podstawowym źródłem informacji o możliwościach zabudowania działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To do tego dokumentu trzeba zajrzeć. Plan składa się z części tekstowej i graficznej. Część graficzna zawiera oznaczenia wskazujące, jaka zabudowa jest dopuszczalna. Mieszkaniowa jednorodzinna jest dopuszczalna, jeżeli działka znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem MN. Natomiast zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest dopuszczalna, jeżeli działka znajduje się obszarze oznaczonym MW. W przypadku oznaczenia RW dopuszczalna jest zabudowa zagrodowa. Jeżeli miejscowy plan zagospo- darowania przestrzennego nie przewiduje zabudowy, wówczas inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

A jeżeli działka znajduje się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Wówczas możliwość zabudowy musi wynikać z decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka nie może być wydana, jeżeli spełniona jest którakolwiek z przesłanek:

– w sąsiedztwie znajdują się wyłącznie działki niezabudowane (warunek ten nie dotyczy zabudowy zagrodowej);

– działka nie ma dostępu do drogi publicznej – bezpośredniego, przez drogę wewnętrzną (ustanowienie służebności drogi koniecznej może się wiązać z kosztami oraz czasochłonnym postępowaniem sądowym);

– działka nie ma gwarancji odpowiedniego uzbrojenia technicznego (dostawcy mediów odmówią przyłączy);

– grunty są przeznaczone na cele rolne i leśne, a inwestor nie uzyskał zgody na zmianę ich przeznaczenia;

– planowana zabudowa jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. ochrona zabytków, ochrona środowiska).

Decyzja o warunkach zabudowy ma na celu określenie, czy planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami prawa, a także wskazanie  dopuszczalnych parametrów zabudowy. W praktyce czas oczekiwania na decyzję może wynosić kilka miesięcy, a organ wydający decyzję ma obowiązek uzyskania pozwoleń innych organów.

Czy sąsiedzi mogą zablokować budowę domu?

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji są stronami postępowań w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, co oznacza, że mogą korzystać ze środków procesowych przewidzianych przez procedurę administracyjną i procedurę sądowo-administracyjną, czyli np. odwoływać się czy składać skargi. A to może bardzo odwlec w czasie możliwość wybudowania domu.

Dlatego z perspektywy inwestora  najbezpieczniej jest kupić działkę, dla której możliwość zabudowy wynika z planu miejscowego, ewentualnie działkę, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, a najlepiej taką, dla której została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Z jakimi trudnościami powinny się liczyć osoby, które kupują ziemię pod budowę domu na polach, wśród działek rolnych, na terenie leśnym?

Przede wszystkim z niemożnością zabudowy działki ze względu na brak zabudowy na nieruchomościach sąsiadujących, z wyjątkiem zabudowy zagrodowej. Trzeba się też liczyć z koniecznością uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne oraz uzyskaniem zgody na usunięcie drzew i krzewów.

A gdy ktoś chce zbudować dom na działce ze słupami wysokiego napięcia, będzie miał z tym problem?

Odległość budynku od napowietrznych linii wysokiego napięcia zależy w głównej mierze od napięcia występującego w przewodach. Odległości te wynikają z Polskich Norm i warto je sprawdzić przed kupnem działki. Trzeba też zwrócić uwagę, że budynek z pomieszczeniami, w których będą przebywać ludzie, nie może być wzniesiony na obszarach stref, w których występuje przekroczenie dopuszczalnego poziomu oddziaływania pola elektromagnetycznego, określonego w przepisach dotyczących ochrony przed oddziaływaniem pól elektromagnetycznych.

Jak sprawdzić, czy działka  nie jest podmokła, skażona chemicznie etc.? Kto powinien dostarczyć takich ekspertyz: sprzedający czy kupujący ziemię? A co, jeśli się okaże, że w trakcie prac budowlańcy odkryją – już po finalizacji transakcji – że wody gruntowe są jednak blisko powierzchni  i nie da się budować albo konieczne są dodatkowe nakłady. Czy można wycofać się z transakcji?

Sprzedaż nieruchomości to umowa cywilnoprawna, w której strony mają prawo swobodnie kształtować wzajemne prawa i obowiązki. Przepisy nie przewidują obowiązku dostarczenia ekspertyz określających wpływ czynników środowiskowych na nieruchomość, w tym w szczególności na jej wartość i możliwość zabudowy.

Sprawdzenie, czy działka, którą zamierzamy kupić, nie jest podmokła czy skażona chemicznie, leży w interesie strony, której bardziej zależy na przeprowadzeniu transakcji. Każda strona ma również interes w tym, żeby w umowie zabezpieczyć się przed ewentualnymi roszczeniami drugiej strony, wynikającymi z ujawnienia czynników środowiskowych, które nie były znane w momencie zawierania umowy.

Jeżeli już w trakcie realizacji robót budowlanych okaże się, że czynniki środowiskowe uniemożliwiają ich dalsze prowadzenie lub wiążą się z koniecznością ponoszenia dodatkowych nakładów, wówczas będą decydować zapisy umieszczone w umowie.